Η κατασκευή πλήρως προσιτών συγκροτημάτων κατοικιών σπάνια φέρνει κέρδη αλλά οι κατασκευαστές λένε τώρα ότι ακριβώς αυτό, είναι το πιο καυτό παιχνίδι στο Λος Άντζελες.
Οι κατασκευαστές διαμερισμάτων σε όλη την πόλη κάνουν ουρά για να υποβάλουν προτάσεις για 100% προσιτές πολυκατοικίες. Η βιασύνη οφείλεται σε μια πολιτική που υπόσχεται να απλοποιήσει τη διαδικασία έγκρισης μειώνοντας τον προηγούμενο χρόνο αναμονής από περίπου ένα χρόνο σε 60 ημέρες.
Από τότε που η πόλη εφάρμοσε την πολιτική τον Δεκέμβριο του 2022, σχέδια για περίπου 42.300 μονάδες προσιτών κατοικιών έχουν υποβληθεί στην πόλη βάσει αυτού που είναι γνωστό ως Εκτελεστική Οδηγία 1 ή ED1, σύμφωνα με το γραφείο του δημάρχου, αναφέρει η Wall street journal.
Ενώ ορισμένοι κατασκευαστές λένε ότι εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν προβλήματα, περίπου 31.700 – ή το 75% αυτών των μονάδων – έχουν λάβει έγκριση μέχρι στιγμής. Αυτό είναι περισσότερο από το διπλάσιο του συνόλου των μονάδων προσιτών κατοικιών που έλαβαν το πράσινο φως κατά τη διάρκεια των τριών ετών πριν από την ED1, σύμφωνα με τα στοιχεία του πολεοδομικού σχεδιασμού.
Η νέα διαδικασία μειώνει τις περιόδους δημόσιων ακροάσεων και τις ψηφοφορίες του Δημοτικού Συμβουλίου για έργα στέγασης, στα οποία συνολικά όλες οι μονάδες προορίζονται για ενοικιαστές που δεν κερδίζουν περισσότερο από το 80% του μέσου εισοδήματος της πόλης.
Προσελκύει και κατασκευαστές που δεν έχουν κατασκευάσει ποτέ πριν οικονομικά προσιτή στέγη
«Προσπάθειες όπως το ED1 δείχνουν ότι υπάρχει μεγάλη όρεξη για την κατασκευή μη πολυτελών διαμερισμάτων από κατασκευαστές σε τιμή αγοράς», δήλωσε στην Journal ο Τζέισον Γουόρντ, συν-διευθυντής του Κέντρου RAND για τη Στέγαση και την Αστεγία. «Απλώς πρέπει να δημιουργήσετε τις συνθήκες για γίνει αυτό».
Περισσότερα μέρη στις ΗΠΑ πειραματίζονται με παρόμοιες πολιτικές για τη μείωση της γραφειοκρατίας για οικονομικά προσιτή στέγαση, σε μια προσπάθεια να μετριάσουν τις ολοένα και μεγαλύτερες ελλείψεις στέγασης.
Ο κυβερνήτης Γκάβιν Νιούσομ φέτος απέσυρε τον χαρακτηριστικό νόμο της Καλιφόρνια για την περιβαλλοντική αναθεώρηση, ο οποίος συχνά καθυστερεί την ανάπτυξη κατοικιών. Πιο πρόσφατα, οι ψηφοφόροι της Νέας Υόρκης ψήφισαν αρκετά μέτρα για την επιτάχυνση της διαδικασίας έγκρισης για οικονομικά προσιτά έργα.
Στις αρχές του 2024, πέντε κατασκευαστές από εταιρείες σε όλη τη χώρα συγκεντρώθηκαν για να ξεκινήσουν την Passo, μια επιχείρηση με έδρα το Λος Άντζελες, ειδικά για να επωφεληθούν από το πρόγραμμα ED1.
Η εταιρεία ολοκλήρωσε ένα έργο 15 μονάδων, με περισσότερες από 600 άλλες μονάδες σε στάδια κατασκευής και σχεδιασμού. Η ED1 εξοικονόμησε στην Passo μήνες από το χρονοδιάγραμμα των δικαιωμάτων της και δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε μειωμένες αμοιβές.
«Η ED1 είναι ο μόνος λόγος που ήρθαμε εδώ», δήλωσε στην WSJ ο Ντάνιελ Γκλίμχερ, διευθυντής της Passo. «Πολυκατοικίες με επιτόκιο αγοράς δεν έχουν πραγματικά προβλεφθεί στο Λος Άντζελες».
Η ED1 δεν θα θεραπεύσει όλα τα προβλήματα στέγασης της πόλης. Τα υψηλά επιτόκια και ο βραδύτερος ρυθμός δανεισμού έχουν δυσκολέψει τα έργα προσιτής στέγασης να εξασφαλίσουν χρηματοδότηση και να ξεκινήσουν. Και η αρχή στέγασης του Λος Άντζελες μείωσε τις επιδοτήσεις ενοικίου για οικογένειες χαμηλού εισοδήματος, κατηγορώντας τις ομοσπονδιακές περικοπές χρηματοδότησης.
Από την πλευρά των υψηλών απαιτήσεων, οι κατασκευαστές λένε ότι ο φόρος της πόλης στις συναλλαγές ακινήτων αξίας άνω των 5,3 εκατομμυρίων δολαρίων έχει οδηγήσει σε μεγάλη πτώση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στην πόλη. Κατά συνέπεια, το Λος Άντζελες εξακολουθεί να υστερεί σε σχέση με τον στόχο του 2029, που είναι η άδεια για 456.000 νέες οικιστικές μονάδες.
Τα νέα έργα ED1 έχουν αργήσει να αναπτυχθούν
Και δεν επευφημούν την πρωτοβουλία όλοι οι κατασκευαστές του Λος Άντζελες. Κάποιοι που συμμετείχαν στο ED1 προσπαθούν τώρα να πουλήσουν νεαποκτηθέντα οικόπεδα για να αποφύγουν την ανηφορική μάχη της κατασκευής.
Η πίεση κατοίκων συνοικιών να μην θέλουν φτηνά οικιστικά συγκροτήματα στις περιοχές τους οδήγησε τη δήμαρχο Κέρεν Μπας να επιβάλει περιορισμούς που κάποιοι λένε ότι έχουν μειώσει την αρχική πολιτική. Για παράδειγμα, το ED1 δεν ισχύει πλέον για έργα μονοκατοικιών. Η πόλη περιορίζει πλέον επίσης τον αριθμό των κινήτρων και των απαλλαγών από τα τέλη που λαμβάνουν οι κατασκευαστές για κάθε έργο ED1.
«Έχουν αποδυναμώσει σημαντικά το πρόγραμμα ED1», δήλωσε ο στην WSJ ο Στίβεν Σάιμπε, εργολάβος από το Λος Άντζελες. «Περιορίζει τις αναπτυξιακές σας δυνατότητες».
Η εταιρεία του, Generation Real Estate Partners, δεν είχε ποτέ αναπτύξει πλήρως προσιτές κατοικίες, αλλά ήταν από τις πρώτες που έσπευσαν όταν εισήχθη το ED1.
Υπέβαλε σχέδιο για ένα κτίριο 44 μονάδων, 100% προσιτό, στο Δυτικό Λος Άντζελες, το οποίο άνοιξε τον Αύγουστο. Ωστόσο, οι εργασίες που απαιτούνται για τη λειτουργία ενός πλήρως προσιτού συγκροτήματος κατοικιών είναι πιο εντατικές από όταν συστάθηκε η εταιρεία. Ο Σάιμπε περιέγραψε την εμπειρία του με την ED1 ως «μία και τελευταία».
Οι προσπάθειες για να καταστεί η ED1 μόνιμο μέρος της δημοτικής νομοθεσίας βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη, ώστε να συνεχιστεί η επέκταση της χωροταξίας και να βελτιστοποιηθούν οι εγκρίσεις για έργα προσιτής στέγασης.
Ήδη, η διάταξη έχει δημιουργήσει μια σειρά από σχέδια προσιτής στέγασης στο Λος Άντζελες που δεν θα υπήρχαν χωρίς αυτήν.
«Πραγματικά έφερε την αγορά σε κίνηση», δήλωσε ο Dave Rand, δικηγόρος χρήσης γης.
