ΕΚΤ: Η άνοδος των επιτοκίων θα οδηγήσει σε διόρθωση την αγορά ακινήτων

Καμπανάκι για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, η οποία στην  Επισκόπηση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (FSR) Μαΐου 2022 προειδοποιεί ότι οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωζώνη πρόκειται να υποστούν διόρθωση, καθώς τα επιτόκια αρχίζουν να αυξάνονται.

Προβλέποντας ότι οι τιμές των περιουσιακών στοιχείων θα μπορούσαν να μειωθούν περαιτέρω εάν η οικονομική ανάπτυξη συνεχίσει να αποδυναμώνεται ή ο πληθωρισμός αυξηθεί ταχύτερα από το αναμενόμενο, η ΕΚΤ εξηγεί ότι μια απότομη αύξηση των επιτοκίων θα μπορούσε να προκαλέσει «αντιστροφή» στις τιμές των κατοικιών στην ευρωζώνη, οι οποίες σύμφωνα με εκτιμήσεις είναι ήδη περίπου 15% υπερτιμημένες, όταν σταθμίζονται σε σχέση με τη συνολική οικονομική παραγωγή και τα ενοίκια.

Στροφή σε στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου

Τα επιτόκια στεγαστικών δανείων στην ευρωζώνη αυξάνονται ήδη από την αρχή του έτους. Ο σύνθετος δείκτης της ΕΚΤ για το κόστος στεγαστικών δανείων αυξήθηκε από το χαμηλό του 1,3% τον περασμένο Σεπτέμβριο στο 1,47% τον Μάρτιο.«Μια απότομη αύξηση των πραγματικών επιτοκίων θα μπορούσε να προκαλέσει διορθώσεις στις τιμές των κατοικιών βραχυπρόθεσμα, με το σημερινό χαμηλό επίπεδο των επιτοκίων να καθιστά πιο πιθανή την ουσιαστική αντιστροφή των τιμών των κατοικιών», αναφέρει η ΕΚΤ.

Οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν σχεδόν 10% στην ευρωζώνη πέρυσι, ο ταχύτερος ρυθμός για περισσότερες από δύο δεκαετίες, όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Eurostat. Σύμφωνα με υπολογισμούς της ΕΚΤ οι τιμές των κατοικιών θα μπορούσαν να υποχωρήσουν μεταξύ 0,83% και 1,17% για κάθε αύξηση του επιτοκίου των στεγαστικών δανείων κατά 0,1 ποσοστιαία μονάδα, μετά την προσαρμογή στον πληθωρισμό.

Σε αυτό το πλαίσιο η κεντρική τράπεζα εκτιμά ότι η στροφή προς τα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου θα θωρακίσει πολλά νοικοκυριά από τις άμεσες επιπτώσεις του υψηλότερου κόστους δανεισμού.

Τα πλουσιότερα νοικοκυριά θα είναι επίσης σε θέση να μετριάσουν το χτύπημα με λιγότερες αποταμιεύσεις ή με επιπλέον αποταμιεύσεις που συσσωρεύτηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού, ανέφερε. Ωστόσο, προειδοποίησε ότι αυτό θα άφηνε τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα «πιο εκτεθειμένα στο σοκ του πληθωρισμού».

Η γερμανική αγορά ακινήτων

Πρόσφατα η Bundesbank προειδοποίησε τις γερμανικές τράπεζες ότι έχουν εφησυχαστεί όσον αφορά τον κίνδυνο αθέτησης των δανειοληπτών και το ενδεχόμενο αύξησης των επιτοκίων, αυξάνοντας το ποσό του κεφαλαίου που πρέπει να βάλουν οι δανειστές έναντι των ενυπόθηκων δανείων τους.

«Πιστεύουμε ότι η γερμανική αγορά ακινήτων είναι πιθανό να κορυφωθεί τα επόμενα δύο χρόνια, πιθανώς γύρω στο 2024, αν και θα μπορούσε να είναι πολύ νωρίτερα αν έχουμε ένα σοκ επιτοκίων», εκτιμά ο αναλυτής της Deutsche Bank Research, Γιόχαν Μόμπερτ

Η άνοδος των επιτοκίων είναι πιθανό να ωθήσει τους θεσμικούς επενδυτές να μεταφέρουν τα χρήματα που έχουν τοποθετήσει σε ακίνητα πίσω στη γερμανική αγορά ομολόγων, δήλωσε ο Μόμπερτ, προβλέποντας ότι αυτό είναι πιθανό να συμβεί όταν οι αποδόσεις των γερμανικών ομολόγων αυξηθούν από το 1% που είναι σήμερα στο 2 με 4%. «Οι αποδόσεις των ενοικίων είναι κάτω από το 4% κατά μέσο όρο στις γερμανικές πόλεις και στις μητροπόλεις είναι χαμηλότερες, σε ορισμένες περιπτώσεις είναι ακόμη και στο 2,5%, οπότε όταν τα επιτόκια χωρίς κίνδυνο φθάσουν σε αυτό το επίπεδο θα έχει νόημα να στραφούν πίσω στα γερμανικά ομόλογα», πρόσθεσε.

Οι επιπτώσεις στον τραπεζικό τομέα

Η ΕΚΤ ανέφερε ότι η πρόσφατη «ανάλυση τρωτότητας» του τραπεζικού τομέα έδειξε ότι είναι«ανθεκτικός στις μακροοικονομικές επιπτώσεις του πολέμου στην Ουκρανία».

Τα υψηλότερα επιτόκια αναμένεται να ενισχύσουν βραχυπρόθεσμα τα περιθώρια δανεισμού των τραπεζών. Όμως ο αντιπρόεδρος της ΕΚΤ, Λουίς ντε Γκίντος προειδοποίησε ότι «μεσοπρόθεσμα η κατάσταση μπορεί να είναι διαφορετική». Τα περιθώρια κέρδους των τραπεζών θα μπορούσαν να διαβρωθούν από ένα «χάσμα διάρκειας», επισημαίνει ο ντε Γκίντος, μεταξύ του αυξανόμενου βραχυπρόθεσμου κόστους χρηματοδότησης για τις τράπεζες και των μακροπρόθεσμων δανείων τους, όπως τα ενυπόθηκα δάνεια, που δεσμεύουν χαμηλά επιτόκια για πολλά χρόνια.

Παραδέχθηκε ότι η ΕΚΤ ήταν «πολύ απαισιόδοξη» στην προειδοποίησή της το 2020 ότι οι επιπτώσεις της πανδημίας θα μπορούσαν να προκαλέσουν αύξηση των μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζών κατά 1,4 δισ. ευρώ, η οποία δεν υλοποιήθηκε, καθώς οι πτωχεύσεις μειώθηκαν αντίθετα χάρη στη μαζική κρατική στήριξη.