Στεγαστικά δάνεια: Αυξημένες για πέμπτο συνεχή μήνα οι δόσεις

Σε υψηλότερα επίπεδα για πέμπτο συνεχή μήνα θα διαμορφωθούν οι μηνιαίες δόσεις της πλειονότητας των υφιστάμενων στεγαστικών δανείων το Δεκέμβριο, καθώς συνεχίζεται η άνοδος των ευρωπαϊκών επιτοκίων.

Ο λόγος γίνεται για προγράμματα μεταβαλλόμενων δόσεων, τα οποία προτιμούσαν ως επί το πλείστον οι Έλληνες μετά την είσοδο της χώρας στο ευρώ, καθώς ήταν τα πλέον ελκυστικά.

Διαβάστε επίσης – Στεγαστικά Δάνεια: Νέο ράλι σε επιτόκια στην ευρωζώνη

Η τάση αυτή ανακόπηκε μόλις το 2019 όταν οι τράπεζες λάνσαραν προνομιακά προϊόντα σταθερού επιτοκίου.

Αυτό σημαίνει ότι οι περισσότεροι παλαιοί δανειολήπτες καλούνται τώρα να πληρώσουν το λογαριασμό της επιλογής τους.

Βέβαια, θα πρέπει να σημειωθεί ότι όλα τα προηγούμενα χρόνια το κόστος εξυπηρέτησης της οφειλής τους ήταν εξαιρετικά χαμηλό.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, το μέσο επιτόκιο στα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια με διάρκεια άνω των 5 ετών, από το Δεκέμβριο του 2016 βρισκόταν μόνιμα κάτω από το 2,50%.

Διαβάστε επίσης: Στουρνάρας: Η ΕΚΤ πρέπει να ακολουθήσει πιο αργό ρυθμό αύξησης των επιτοκίων

Το διάστημα δε από τον Ιανουάριο του 2020 μέχρι και τον περασμένο Ιούνιο δεν ξεπέρασε ποτέ το 2,02%, ενώ από τον Οκτώβριο του 2021 έως τον εφετινό Ιούνιο διαμορφωνόταν κάτω από το 2%.

Επιπλέον, πολλοί δανειολήπτες έλαβαν στο πλαίσιο των μέτρων στήριξης που ενεργοποιήθηκαν λόγω πανδημίας επιδοτήσεις που κάλυπταν έως και το 90% των μηνιαίων δόσεών τους για αρκετούς μήνες.

Η πληθωριστική έκρηξη ωστόσο και η αλλαγή πλεύσης της ΕΚΤ που εγκατέλειψε την πολιτική μηδενικών επιτοκίων για πρώτη φορά από το 2016 ανέτρεψε τα δεδομένα.

Έτσι, από τον περασμένο Αύγουστο όσοι εξοφλούν δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο βλέπουν τη δόση τους να αυξάνεται κάθε μήνα.

Και έπεται συνέχεια, καθώς η σύσφιξη της νομισματικής πολιτικής από τη Φρανκφούρτη θα συνεχιστεί εκτός μεγάλου απροόπτου και στις αρχές του 2023.

Οι κατηγορίες συμβάσεων

Όπως επισημαίνει τραπεζική πηγή, όλα τα δάνεια κυμαινόμενων δόσεων έχουν επιβαρυνθεί σήμερα.

Το ύψος ωστόσο της επιβάρυνσης εξαρτάται από τους όρους της εκάστοτε σύμβασης.

Σε γενικές γραμμές τα στεγαστικά δάνεια διακρίνονται στις εξής τέσσερις κατηγορίες:

1) Σύνδεση απευθείας με το δείκτη euribor 3μήνου

Στην προκειμένη περίπτωση, το τελικό επιτόκιο εξαρτάται από το euribor 3μήνου και το spread που έχει συμφωνηθεί με την τράπεζα.

Όμως, όταν βρίσκεται σε αρνητικά επίπεδα, όπως συνέβαινε έως και τον περασμένο Ιούλιο, τότε λαμβάνεται ως βάση υπολογισμού το 0%.

Αυτό σημαίνει ότι από τα μέσα του 2015 μέχρι και πριν λίγους μήνες, οι δανειολήπτες με συμβάσεις αυτής της κατηγορίας, αποπλήρωναν το δάνειό τους με επιτόκιο ίσο με το spread.

Από τον περασμένο Αύγουστο ωστόσο το euribor 3 μηνών βρίσκεται σε θετικό έδαφος και όσο αυξάνεται πάνω από το 0%, ισόποσα ενισχύεται και το ετησιοποιημένο κόστος για τον οφειλέτη.

Την Τρίτη 22/11 έκλεισε στο 1,81%, που σημαίνει ότι σε όλα τα δάνεια της κατηγορίας το τελικό επιτόκιο έχει αυξηθεί κατά 1,81%.

Έτσι, για μία χορήγηση με spread 2%, από το 2% μέχρι και τον περασμένο Ιούλιο, έχει πλέον αναρριχηθεί στο 3,81%. Σε σχεδόν διπλάσια επίπεδα.

Η δόση ανά 100.000 ευρώ δανείου διάρκειας 15 ετών έχει αυξηθεί σε αυτό διάστημα από τα 644 ευρώ στα 730 ευρώ.

Σύντομα, θα ξεπεράσει και το 4%, καθώς η ανοδική πορεία του διατραπεζικού επιτοκίου θα συνεχιστεί, ενόψει και της νέας αναπροσαρμογής των δεικτών της ΕΚΤ τον επόμενο μήνα.

Με το euribor 3μήνου στο 2,30% η μηνιαία δόση θα ανέλθει στα 755 ευρώ, στο 2,50% στα 765 ευρώ και στο 3% στα 790 ευρώ. Υψηλότερα δηλαδή κατά 146 ευρώ ανά 100.000 ευρώ υπολοίπου σε σύγκριση με το διάστημα πριν τον Αύγουστο του 2022.

2) Συνδεδεμένα απευθείας με το δείκτη euribor 3μήνου αλλά με ρήτρα ΕΚΤ

Στα δάνεια της κατηγορίας αυτής το επιτόκιο είναι μεν συνδεδεμένο με τον δείκτη euribor, ωστόσο εάν ο τελευταίος είναι χαμηλότερος από το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ, τότε λαμβάνεται υπόψιν το τελευταίο.

Όταν λοιπόν το euribor βρισκόταν σε αρνητικά επίπεδα, η βάση υπολογισμού ήταν το επιτόκιο της ΕΚΤ, δηλαδή το 0%. Σήμερα το euribor βρίσκεται στο 1,81% και το επιτόκιο της ΕΚΤ ανέρχεται σε 2%. Άρα, λαμβάνεται υπόψιν ξανά το τελευταίο.

Έτσι, σε ένα δάνειο 100.000 ευρώ με διάρκεια 15 ετών και spread 2% το τελικό ετησιοποιημένο κόστος από μόλις 2% τον περασμένο Ιούλιο, έχει φτάσει στο 4% και η δόση από τα 644 ευρώ στα 740 ευρώ.

Αν η ΕΚΤ αυξήσει το βασικό επιτόκιο του ευρώ στο 2,75% τον επόμενο μήνα, σενάριο πιθανό, η δόση θα προσεγγίσει τα 800 ευρώ.

3) Συνδεδεμένα απευθείας με το επιτόκιο της ΕΚΤ

Το ίδιο ισχύει και για τα δάνεια με επιτόκιο ίσο με το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ πλέον του spread που έχει συμφωνηθεί με την τράπεζα.

Κάθε αναπροσαρμογή των επιτοκίων από την ΕΚΤ περνά ολόκληρη στη δόση.

4) Σύνδεση με το δείκτη euribor 1 μήνα

Συστημικός όμιλος διαθέτει στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενα επιτόκια συνδεδεμένα με το euribor 1 μήνα.

Η διαφορά σε σχέση με τις υπόλοιπες κατηγορίες είναι ότι δεν υπάρχουν περιορισμοί ως προς το τελευταίο, καθώς είναι αδιάφορο αν είναι αρνητικό, χαμηλότερο ή υψηλότερο από το βασικό επιτόκιο της ΕΚΤ.

Ότι τιμή παίρνει ο διατραπεζικός δείκτης, αυτή λαμβάνεται υπόψιν για τον υπολογισμό του τελικού επιτοκίου.

Το euribor 1 μήνα έχει κινηθεί ως εξής: Μέχρι και τον Ιούλιο του 2022 βρισκόταν κάτω από το -0,50%. Δηλαδή εάν το συμφωνηθέν spread ήταν 3%, το ετησιοποιημένο κόστος βρισκόταν στο 2,50% ή και χαμηλότερα.

Αρχές Αυγούστου διαμορφωνόταν στο -0,062%, δηλαδή είχε ήδη καλύψει μία απόσταση σχεδόν 50 μονάδων βάσης, η οποία πέρασε αυτούσια στο τελικό επιτόκιο του δανείου.

Αρχές Σεπτεμβρίου βρισκόταν στο 0,23%, αρχές Οκτωβρίου στο 0,67%, αρχές Νοεμβρίου στο 1,376% και χθες στο 1,40%. Δηλαδή από τον Ιούλιο το ετησιοποιημένο κόστος των δανείων της κατηγορίας έχει αυξηθεί κατά τουλάχιστον 190 μονάδες βάσης.

Έτσι, οι δανειολήπτες ναι μεν κέρδιζαν από κάθε υποχώρηση του δείκτη όταν αυτός βρισκόταν σε αρνητικό έδαφος, ωστόσο στην τρέχουσα συγκυρία είδαν τη δόση τους να αυξάνεται ταχύτερα στην πρώτη φάση του τρέχοντος ανοδικού κύκλου.