Κίνα: Πώς θα αποφευχθεί η κρίση ακινήτων

Η Τσενγκντού με την χαλαρή ατμόσφαιρα και την πικάντικη τοπική κουζίνα προσελκύει νεότερους Κινέζους και πολλοί από αυτούς αγοράζουν σπίτια, σε ρυθμό που άλλες περιοχές ζηλεύουν. Εν μέσω της παρατεταμένης ύφεσης στην αγορά ακινήτων της Κίνας, η Τσενγκντού φαίνεται να είναι στο άλλο άκρο, κάτι που τονίζει ο Economist.

Σύμφωνα με πολλές παραμέτρους τα πάει καλύτερα από σχεδόν οπουδήποτε αλλού στην Κίνα. Η απάντηση της κεντρικής κυβέρνησης στην εντεινόμενη κρίση ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένης της μείωσης των επιτοκίων που ανακοινώθηκε στις 13 Ιουνίου, δεν έχει αποδώσει τα αναμενόμενα. Ο δείκτης αναφοράς μετοχών της Κίνας έχει υποχωρήσει κατά 8% από την κορύφωσή του φέτος στις αρχές Μαΐου, όταν η χώρα φαινόταν ακόμα να εκτοξεύεται προς την πλήρη ανάκαμψη μετά την Covid. Τώρα οι επενδυτές φοβούνται ότι περισσότεροι κατασκευαστές θα ξεμείνουν από μετρητά, αθετώντας χρέη σε δολάρια. Οι ειδικοί ρωτούν πόσο τοπικά μέτρα μπορούν να ενισχύσουν την ανάπτυξη. Η Τσενγκντού είναι ένα καλό μέρος για απαντήσεις.

Εκτόξευση στις πωλήσεις νέων κατοικιών

Οι πωλήσεις νέων κατοικιών μεταξύ Απριλίου και Ιουνίου ήταν 30% υψηλότερες από ό,τι την ίδια περίοδο το 2019. Αντίθετα, στις 30 μεγαλύτερες πόλεις της Κίνας, οι πωλήσεις έχουν μειωθεί κατά 25%. Εν τω μεταξύ, τον Μάιο οι τιμές των κατοικιών στην Τσενγκντού αυξήθηκαν κατά 8% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος, περισσότερο από κάθε μεγάλη πόλη. Έχει σημειώσει άνοδο για 17 συνεχόμενους μήνες. Πολλές κινεζικές πόλεις επεξεργάζονται τεράστιους αριθμούς απούλητων νέων διαμερισμάτων. Θα χρειαστούν περισσότερα από 12 χρόνια στη νότια πόλη Ζουχάι για να πουληθούν νέες κατοικίες, με τον τρέχοντα ρυθμό. Στον αντίποδα, η Τσενγκντού θα πουλήσει τόσα διαμερίσματα σε μόλις τρία χρόνια.

Ποιο είναι το μυστικό;

Από το 2016, αξιωματούχοι σε κάθε κινεζική πόλη επινοούσαν δικά τους μέτρα για τις τοπικές αγορές ακινήτων. Τα περισσότερα ήταν περιορισμοί σχετικά με το ποιος μπορεί να αγοράσει ένα διαμέρισμα, πόσα μπορεί να αγοράσει και το μέγεθος της προκαταβολής. Στις περισσότερες μεγάλες πόλεις, μόνο άτομα με τοπικές άδειες παραμονής, επιτρέπεται να αγοράζουν σπίτια. Στην Τσενγκντού, οι έλεγχοι αγορών υψηλού επιπέδου παραμένουν σε ισχύ. Αλλά οι αξιωματούχοι προσπάθησαν να προσελκύσουν οικογένειες για να αυξήσουν την ζήτηση κατοικιών. Οι κάτοικοι με δύο ή περισσότερα παιδιά επιτρέπεται, για παράδειγμα, να αγοράσουν επιπλέον σπίτια και οι ντόπιοι κάτοχοι χούκου (εγγραφή νοικοκυριού) μπορούν να αγοράσουν έως και τρία. Ακόμη και εκείνοι που δεν έχουν χούκου μπορούν να αγοράσουν δύο. Από την αρχή του έτους, οι ηλικιωμένοι γονείς που μετακομίζουν στην Τσενγκντού για να είναι με τα ενήλικα παιδιά τους μπορούν επίσης να αγοράσουν διαμέρισμα.

Άλλες πόλεις έχουν πειραματιστεί με παρόμοιες πολιτικές, αλλά με πολύ μικρότερη επιτυχία. Η Σενζέν, ο τεχνολογικός κόμβος δίπλα στο Χονγκ Κονγκ, έχει χαλαρώσει ορισμένους από τους περιορισμούς. Ωστόσο, οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να είναι μειωμένες κατά 1,8% σε ετήσια βάση. Μια εξήγηση είναι οι σαρωτικές απολύσεις στον τεχνολογικό τομέα της πόλης. Ένα άλλο είναι ότι οι πολιτικές της Τσενγκντού είναι πιο αποτελεσματικές επειδή συνδυάζονται με μεταρρυθμίσεις για την προσέλκυση μορφωμένων εργαζομένων, οι οποίες έχουν συμβάλει στην τόνωση της ανάπτυξης. Από το 2017 οι τοπικές αρχές μοιράζουν επιδοτήσεις στέγασης και χρηματικά κίνητρα σε ταλαντούχους ανθρώπους που μετακομίζουν στην πόλη για να εργαστούν στην ταχέως αναπτυσσόμενη βιομηχανική της βάση.

Οι αξιωματούχοι της Τσενγκντού χειρίστηκαν καλύτερα την αντιμετώπιση της κρίσης εμπιστοσύνης που εξαπλώθηκε στην Κίνα πέρυσι. Καθώς οι εργολάβοι κατέρρευσαν, πολλοί απέτυχαν να τελειώσουντα διαμερίσματα. Χιλιάδες αγοραστές κατοικιών απάντησαν σταματώντας τις πληρωμές στεγαστικών δανείων. Πολλοί ακόμη καθυστερούν να αγοράσουν νέα σπίτια. Οι αξιωματούχοι στην Τσενγκντού έκαναν μεγάλες προσπάθειες για να διασφαλίσουν ότι τα σπίτια παραδίδονταν, διοχετεύοντας μετρητά στους κατασκευαστές. Ακόμη και οι κατασκευαστές που είχαν αθετήσει πληρωμές κατάφεραν να ολοκληρώσουν τα σπίτια. Περίπου 40% περισσότερος χώρος διαμερισμάτων ολοκληρώθηκε το πρώτο δίμηνο του 2023 σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του προηγούμενου έτους. Αυτό πιθανώς ενθάρρυνε τους αμφιταλαντευόμενους αγοραστές να κάνουν το βήμα. Άλλες περιοχές μπορεί να ήθελαν να ακολουθήσουν το παράδειγμά της, αλλά δεν είχαν τα μετρητά. Το Σιτσουάν, όπου βρίσκεται το Τσενγκντού, σημείωσε τη μεγαλύτερη ανάπτυξη σε δημοτικές πωλήσεις γης από οποιαδήποτε επαρχία κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022.

Η Τσενγκντού επωφελήθηκε και από άλλους παράγοντες που δύσκολα θα μπορούσαν να ισχύσουν αλλού, και ίσως ακόμη και στην ίδια την πόλη. Ο πληθυσμός της αυξήθηκε κατά περισσότερα από 7 εκατομμύρια από το 2011 έως το 2021, καθιστώντας την μια από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες αστικές περιοχές στον κόσμο. Αυτές οι εισροές υπήρξαν ο μεγαλύτερος μοχλός για τη ζήτηση κατοικιών, αλλά η αστική μετανάστευση έκτοτε επιβραδύνθηκε. Απλώς δεν υπάρχουν αρκετοί άνθρωποι στην Κίνα για άλλη μια πληθυσμιακή έκρηξη. Η τοποθεσία της Τσενγκντού στα νοτιοδυτικά σήμαινε επίσης ότι δεν είδε ραγδαίες αυξήσεις στις τιμές. Επιπλέον, η αναπτυσσόμενη μεταποιητική βιομηχανία της συνέχισε να αυξάνει τα εισοδήματα. Επομένως είναι μία από τις λίγες δευτερεύουσες πόλεις που δεν έχουν δει γρήγορες αυξήσεις τιμών σε σχέση με τα τοπικά εισοδήματα.

Λίγοι μοχλοί απομένουν για τους αξιωματούχους της Τσενγκντού, εάν τα πράγματα αρχίσουν να κορυφώνονται. Δεν έχουν ακόμη χαλαρώσει δραστικά τους περιορισμούς, επιτρέποντας σε περισσότερους να αγοράσουν σπίτια. Οι παρατηρητές της αγοράς περιμένουν μια τέτοια εξέλιξη γιατί θα έδειχνε ότι εξαντλείται η δυναμική και ότι ακόμη και οι καλύτερα προετοιμασμένες πόλεις παρασύρονται στην κρίση. Οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής σε άλλα μέρη της χώρας θα παρακολουθούν επίσης στενά τα τεκταινόμενα.