Στεγαστική κρίση: Ποιες θα ήταν οι λύσεις στη Βρετανία

Τα αυξανόμενα επιτόκια στεγαστικών δανείων ήταν το κυρίαρχο χαρακτηριστικό της αγοράς ακινήτων τα τελευταία δύο χρόνια και ένας σημαντικός συντελεστής στην κρίση κόστους ζωής στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Τα δάνεια που εκδόθηκαν την εποχή των χαμηλών επιτοκίων φτάνουν τώρα στο τέλος των όρων τους, με 1,6 εκατομμύρια νοικοκυριά να βλέπουν τα σταθερά τους επιτόκια να λήγουν το 2024.

Το ξαφνικό άλμα σε πολύ υψηλότερο κόστος δανεισμού έχει αναδείξει μια περίεργη κατάσταση στην αγορά στεγαστικών δανείων στο Ηνωμένο Βασίλειο: το ασυνήθιστα υψηλό ποσοστό των βραχυπρόθεσμων σταθερών δανείων. Περισσότερο από το 90% των Βρετανών δανειοληπτών συνάπτουν στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου για πέντε χρόνια ή λιγότερο, αναφέρουν οι Financial Times.

Στεγαστική κρίση: Πόσα σπίτια χρειάζεται πραγματικά να χτίσει η Αγγλία;

Η Perenna είναι ένας από τους λίγους δανειστές που τώρα προσφέρουν στους δανειολήπτες την επιλογή να καθορίσουν το επιτόκιο για δεκαετίες.

Τα μακροπρόθεσμα στεγαστικά δάνεια σταθερού επιτοκίου είναι ο κανόνας στις ΗΠΑ. Το κλείδωμα για περισσότερα από 10 χρόνια είναι η πιο κοινή επιλογή στην Ολλανδία, τη Δανία και άλλες ευρωπαϊκές χώρες.

Οι βραχυπρόθεσμες υποθήκες δημοφιλείς στη Βρετανία

Οι βραχυπρόθεσμες υποθήκες είναι δημοφιλείς στο Ηνωμένο Βασίλειο λόγω του χαμηλού αρχικού τους κόστους και της ευελιξίας που επιτρέπουν στους δανειολήπτες που προβλέπουν ότι θα πουλήσουν το πρώτο τους σπίτι για να ανέβουν επίπεδο ακινήτου, σύμφωνα με τους FT. Οι βραχυπρόθεσμες συμφωνίες αναγκάζουν τους ιδιώτες να μαντέψουν τον κύκλο επιτοκίων, μια πρόκληση που συχνά σαστίζει οικονομολόγους και επαγγελματίες εμπόρους, αφήνοντάς τους εκτεθειμένους σε κλυδωνισμούς επιτοκίων.

«Κανείς δεν μιλάει για τον ελέφαντα στο δωμάτιο. Η αγορά ενυπόθηκων δανείων μας δεν είναι κατάλληλη για το σκοπό αυτό», είπε στους Financial Times ο ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Perenna, Αρτζάν Βερμπίκ. «Όλες οι ευρωπαϊκές χώρες έχουν καλύτερα λειτουργικές αγορές στεγαστικών δανείων».

Η σκιώδης υπουργός οικονομίας Ρέιτσελ Ριβς χαιρέτισε τα πιθανά οφέλη των μακροπρόθεσμων διορθώσεων για την υποστήριξη μιας «επανάστασης» στην ιδιοκτησία κατοικίας. Οι Εργατικοί έχουν δεσμευτεί να μελετήσουν άλλες χώρες όπου αυτά τα δάνεια είναι πιο κοινά και να συνεργαστούν με τις τράπεζες για να «ενθαρρύνουν την αυξημένη προσφορά μακροπρόθεσμων στεγαστικών δανείων σταθερού επιτοκίου».

Τα ποσοστά ιδιοκτησίας κατοικιών στην Αγγλία παρέμειναν στάσιμα για μια δεκαετία, αφού έπεσαν από το ανώτατο όριο πριν από την οικονομική κρίση του 2008.

Σημαντικές διαφορές από χώρα σε χώρα

Το στεγαστικό δάνειο είναι μια από τις πιο συνηθισμένες μορφές χρέους στον κόσμο, αλλά η οικονομική αρχιτεκτονική πίσω από αυτά τα δάνεια διαφέρει σημαντικά από χώρα σε χώρα.

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, τα στεγαστικά δάνεια χρηματοδοτούνται εν μέρει από καταθέσεις και οι δανειστές φέρουν τον κίνδυνο αθέτησης υποχρεώσεων. Η ασφάλιση για την προστασία από τις χρεοκοπίες χρησιμοποιείται πλέον σπάνια.

Η τιμολόγηση των στεγαστικών δανείων βασίζεται στο κόστος των «swaps», συμβάσεων παραγώγων για διαχείριση του κίνδυνου από αυξήσεις επιτοκίων. Θεωρητικά, οι δανειολήπτες επωφελούνται από ένα φθηνότερο σταθερό επιτόκιο για δύο ή πέντε χρόνια και στη συνέχεια συνεχίζουν με υψηλότερο «μεταβλητό επιτόκιο», επί του παρόντος περίπου 8,5% κατά μέσο όρο.

Οι κανονισμοί που έχουν σχεδιαστεί για την προστασία του χρηματοπιστωτικού συστήματος μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008 απαιτούν από τις τράπεζες να κάνουν «stress test» τους αιτούντες στεγαστικά δάνεια, γενικά τουλάχιστον 1% πάνω από το τρέχον τυπικό μεταβλητό επιτόκιο.

.

Μεγαλύτερα δάνεια,  πιο μακροχρόνια

Αλλά για την Perenna το stress test είναι βασικά άσχετο επειδή οι μηνιαίες πληρωμές δεν αλλάζουν ποτέ. Η εταιρεία λέει ότι θα δανείσει έως και έξι φορές το εισόδημα του δανειολήπτη, έναντι 4,5 φορές από τις μεγάλες τράπεζες. Και μπορεί να δανείσει σε συνταξιούχους υπό την προϋπόθεση ότι οι αποπληρωμές είναι προσιτές στο σταθερό εισόδημά τους.

Τα επιτόκια των δανείων της είναι μεταξύ 0,12 και 0,89 ποσοστιαίες μονάδες μεγαλύτερα από τις σύντομες, σταθερές υποθήκες, ανάλογα με τη διάρκεια και την κατάθεση, αλλά αυξάνεται το ποσό του δανείου δραματικά.

Η Perenna σχεδιάζει να χρηματοδοτήσει στεγαστικά δάνεια «συσκευάζοντάς» τα σε ομόλογα για πώληση σε επενδυτές.

Ο διευθύνων σύμβουλος της Perenna, Α. Βερμπίκ λέει ότι υπάρχει σημαντική ζήτηση για ομόλογα με υποστήριξη στεγαστικών δανείων από τους παρόχους συντάξεων που συνήθως θέλουν μακροπρόθεσμο και εγγυημένο εισόδημα για τη χρηματοδότηση των πληρωμών στους συνταξιούχους, επομένως η Perenna θα πρέπει να διαχειριστεί προσεκτικά τους όρους της έκδοσης ομολόγων της.

Οι υποστηρικτές πιστεύουν ότι εάν οι τράπεζες μπορούν να βρουν έναν τρόπο να αντιμετωπίσουν αυτές τις προκλήσεις. , θα ξεκλειδώσει την ιδιοκτησία κατοικίας για μια νέα ομάδα έως και 1,9 εκατομμυρίων νέων αγοραστών.

Η άμεση πρόκληση είναι να πειστούν οι καταναλωτές να δοκιμάσουν μακροπρόθεσμα δάνεια

Εάν επιβληθούν μεγαλύτερα σταθερά επιτόκια, θα μπορούσαν να διαταράξουν σημαντικά τον κλάδο των στεγαστικών δανείων στο Ηνωμένο Βασίλειο.

Αλλά οι βραχυπρόθεσμες συμφωνίες προσφέρουν φθηνότερο επιτόκιο εκ των προτέρων. Και πολλοί δανειολήπτες στο Ηνωμένο Βασίλειο θέλουν την ευελιξία να ανέβουν επίπεδο στέγασης.

Οι τράπεζες που προσφέρουν ήδη αναδιαρθρώσεις επτά και 10 ετών έχουν δει πολύ χαμηλή απορρόφηση από τους πελάτες, λένε εκπρόσωποι του κλάδου. Οι προσδοκίες ότι η Τράπεζα της Αγγλίας θα μειώσει σύντομα τα επιτόκια μειώνει περαιτέρω τη ζήτηση για πιο μακροπρόθεσμα προϊόντα.

Οι βραχυπρόθεσμες αναδιαρθρώσεις ταίριαξαν σε ένα μοτίβο ιδιοκτησίας σπιτιού στο Ηνωμένο Βασίλειο, όπου οι αγοραστές μεταπωλούν τα ακίνητα πιο γρήγορα.