Για χρόνια θεωρούνταν ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα του αμερικανικού real estate. Τα malls έχαναν επισκέπτες, τα πολυκαταστήματα έκλειναν, το ηλεκτρονικό εμπόριο κέρδιζε έδαφος και η πανδημία έμοιαζε να επιταχύνει το τέλος ενός μοντέλου που είχε κυριαρχήσει στην αμερικανική κατανάλωση για δεκαετίες. Σήμερα, όμως, τα εμπορικά κέντρα κάνουν κάτι που λίγοι επενδυτές περίμεναν: επιστρέφουν στην κορυφή της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων.
Οι αξίες των αμερικανικών malls έχουν αυξηθεί κατά 13% μέσα σε έναν χρόνο, σύμφωνα με τη Green Street, επίδοση που ξεπερνά όλους τους υπόλοιπους βασικούς κλάδους του commercial real estate και είναι υπερδιπλάσια από την άνοδο των συνολικών τιμών των επαγγελματικών ακινήτων. Η εξέλιξη έχει ιδιαίτερη σημασία καθώς η συνολική αγορά παραμένει περίπου 13% χαμηλότερα από την κορυφή του 2022, σημειώνει η Wall Street Journal.
Η στροφή των επενδυτών εξηγείται εν μέρει από την αδυναμία άλλων κατηγοριών ακινήτων. Τα γραφεία εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν τις συνέπειες της τηλεργασίας, ενώ οι αποδόσεις στα διαμερίσματα έχουν αποδυναμωθεί. Αντίθετα, στα malls η ζήτηση και τα ενοίκια έχουν αποδειχθεί πιο ανθεκτικά, κυρίως επειδή εδώ και χρόνια κατασκευάζονται ελάχιστα νέα εμπορικά κέντρα. Η περιορισμένη προσφορά δίνει μεγαλύτερη δύναμη στα ήδη υπάρχοντα ακίνητα.
Ο ανταγωνισμός malls με ηλεκτρονικό εμπόριο
Υπάρχει όμως και ένας βαθύτερος λόγος: το mall αλλάζει χαρακτήρα. Τα πιο επιτυχημένα εμπορικά κέντρα δεν προσπαθούν πλέον να ανταγωνιστούν το διαδίκτυο αποκλειστικά στην πώληση προϊόντων. Επενδύουν σε πολυτελείς μάρκες, εστιατόρια, ψυχαγωγία και εμπειρίες που δεν μπορούν να αναπαραχθούν εύκολα από έναν υπολογιστή ή ένα κινητό. Η φυσική παρουσία γίνεται έτσι λιγότερο σημείο συναλλαγής και περισσότερο προορισμός.
Η αλλαγή φαίνεται καθαρά στη μεγαλύτερη εταιρεία του κλάδου, τη Simon Property Group. Η μετοχή της ξεπέρασε τον Ιούλιο το προηγούμενο ιστορικό υψηλό της για πρώτη φορά από το 2016, ενώ οι πωλήσεις στα malls και τα premium outlets του ομίλου αυξήθηκαν σημαντικά. Στο δεύτερο τρίμηνο, οι πωλήσεις των καταστημάτων του χαρτοφυλακίου της έφθασαν τα 838 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι, αυξημένες κατά 13,9% σε σχέση με έναν χρόνο πριν.
Ακόμη πιο χαρακτηριστική είναι η επιστροφή της Unibail-Rodamco-Westfield στην αμερικανική αγορά. Η γαλλική εταιρεία, που μόλις λίγα χρόνια νωρίτερα σχεδίαζε να αποχωρήσει από τις ΗΠΑ, επενδύει σχεδόν 1 δισ. δολάρια για να αποκτήσει τον πλήρη έλεγχο δύο malls, του Westfield UTC στο Σαν Ντιέγκο και του Westfield Southcenter. Η διοίκηση βλέπει πλέον την αμερικανική αγορά ως βασικό μοχλό ανάπτυξης, καθώς οι πωλήσεις των καταστημάτων και τα λειτουργικά έσοδα αυξάνονται ταχύτερα από τον μέσο όρο του διεθνούς χαρτοφυλακίου.
Η ανάκαμψη, μάλιστα, δεν περιορίζεται στα λεγόμενα «trophy malls». Η CBL Properties, ιδιοκτήτρια μεσαίας κατηγορίας εμπορικών κέντρων, είδε την κίνηση και τις πωλήσεις να αυξάνονται, ενώ η μετοχή της έχει ενισχυθεί περίπου 48% από την αρχή της χρονιάς. Η εταιρεία, η οποία μετά την πανδημία είχε περάσει από χρεοκοπική προστασία και είχε πουλήσει ή εγκαταλείψει περισσότερα από 20 malls από το 2013, έχει πλέον αγοράσει πέντε νέα ακίνητα από τον Ιούλιο του 2025.
Μια νέα πραγματικότητα
Η εικόνα αυτή θα ήταν σχεδόν αδιανόητη πριν από λίγα χρόνια. Από το 2008 έχουν κλείσει περίπου 200 malls στις ΗΠΑ, αφήνοντας περίπου 900 σε λειτουργία. Η πανδημία επιτάχυνε την κρίση, με τα lockdowns να εξαφανίζουν την επισκεψιμότητα την ώρα που τα πολυκαταστήματα έκλειναν και το ηλεκτρονικό εμπόριο συνέχιζε να αυξάνει το μερίδιό του.
Τώρα, όμως, εμφανίζεται και μια απρόσμενη παράμετρος: οι νεότεροι καταναλωτές επιστρέφουν στα malls, όχι μόνο για αγορές αλλά και για κοινωνική ζωή. Το εμπορικό κέντρο λειτουργεί ξανά ως χώρος συνάντησης, φαγητού, ψυχαγωγίας και φυσικής επαφής με brands. Η φυσική λιανική δεν εξαφανίστηκε τελικά· απλώς μετασχηματίστηκε.
Αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα malls έχουν σωθεί. Οι αξίες παραμένουν αισθητά χαμηλότερες από τα επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας και αρκετοί επενδυτές εξακολουθούν να θεωρούν την ανάκαμψη εύθραυστη. Αλλά, τι μπορεί να συμβεί αν κλείσουν εστιατόρια και χώροι ψυχαγωγίας που αντικατέστησαν τα παλιά πολυκαταστήματα. Για ορισμένους επενδυτές, η πραγματική αξία δεν βρίσκεται πλέον τόσο στο retail όσο στη γη και στις δυνατότητες επαναξιοποίησής της.
Το West County Center στο Σεντ Λούις δείχνει πάντως πόσο γρήγορα μπορεί να αλλάξει ένα mall. Το 2022 αντιμετώπιζε προβλήματα χρηματοδότησης, η αξία του είχε υποχωρήσει κατά 30% μέσα σε μία δεκαετία και τρεις από τους τέσσερις βασικούς χώρους εστίασης ήταν άδειοι. Σήμερα οι πωλήσεις των καταστημάτων έχουν αυξηθεί 13% από το 2023, νέα εστιατόρια και καταστήματα ετοιμάζονται να ανοίξουν και η ιδιοκτήτρια εταιρεία αναμένει να ολοκληρώσει την αναχρηματοδότηση του ακινήτου.
Η μεγάλη επιστροφή των malls δεν είναι τόσο επιστροφή στο παρελθόν όσο επανεφεύρεση του μοντέλου. Το mall του 2026 δεν προσπαθεί να κερδίσει το Amazon στην ταχύτητα ή στην τιμή. Προσπαθεί να προσφέρει κάτι που το ηλεκτρονικό εμπόριο δεν μπορεί: εμπειρία, κοινωνική ζωή, εστίαση, ψυχαγωγία και πρόσβαση σε brands.
Για τους επενδυτές, αυτή είναι ίσως η σημαντικότερη αλλαγή. Το άλλοτε «νεκρό» asset δεν αντιμετωπίζεται πλέον ως πρόβλημα προς αποφυγή, αλλά ως ακίνητο που, με τις σωστές επενδύσεις και το σωστό μείγμα χρήσεων, μπορεί να δημιουργήσει ξανά αξία. Και αυτή ακριβώς η μεταμόρφωση εξηγεί γιατί τα malls είναι σήμερα ο καλύτερος performer της αμερικανικής αγοράς εμπορικών ακινήτων.
