Γραφεία και καταστήματα: Πώς θα κινηθούν οι τιμές πώλησης και τα ενοίκια το 2023

Στο περιθώριο οδηγούνται χιλιάδες εμπορικά ακίνητα, καθώς διευρύνεται το χάσμα μεταξύ των σύγχρονων και των παλιών γραφείων (κατηγορίες Β και Γ), όπως και μεταξύ των καταστημάτων στις δημοφιλείς αγορές και εκείνων στις δευτερεύουσες.

Η μεγάλη πλειονότητα των ανθρώπων της κτηματαγοράς, σε ποσοστό πάνω 50% και πάνω, εκτιμούν ότι οι τιμές πώλησης και ενοικίασης γραφείων και καταστημάτων θα παραμείνουν σταθερές κατά τη διάρκεια του 2023 συγκριτικά με το 2022.

Η αύξηση της ζήτησης για γραφεία ανεβάζει τις τιμές

Μοναδικές εξαιρέσεις αποτελούν οι ποιοτικοί γραφειακοί χώροι όπου το 52% των παραγόντων της αγοράς του real estate προβλέπουν ότι εφέτος το μισθωτικό ενδιαφέρον θα κινηθεί υψηλότερα (σ.σ. το 43% εκτιμούν ότι θα υπάρξει σταθερότητα), καθώς και τα καταστήματα στις κύριες αγορές, με το 49% να θεωρεί ότι θα σημειωθεί άνοδος στη ζήτηση για ενοικιάσεις έναντι του 43%, οι οποίοι πιστεύουν πως δεν καταγραφούν κάποιες αλλαγές.

Αυτά προκύπτουν, μεταξύ άλλων, από την ετήσια ανάλυση που διεξήχθη από την Υποδιεύθυνση Έρευνας και Ανάλυσης της Cerved Property Services (CPS) και αφορά στην ελληνική αγορά ακινήτων και ειδικότερα τον εμπορικό τομές.

Στην έρευνα-ερωτηματολόγιο έλαβαν μέρος πάνω από 200 επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων, καλύπτοντας γεωγραφικά το μεγαλύτερο μέρος της χώρας. Το δίκτυο συνεργατών της CPS περιλαμβάνει τόσο εκτιμητές όσο και μεσίτες ακινήτων.

Όλα στο… πράσινο

Στην Αττική, σημαντικά νέα έργα στον τομέα των γραφείων βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη για την επόμενη πενταετία, προσελκύοντας νέους παίκτες και νέες αναπτύξεις σύγχρονων γραφειακών χώρων που πληρούν τα κριτήρια ESG και θα καλύψουν την αυξημένη τρέχουσα ζήτηση.

Το 2022 όπως και το 2021, σχεδόν αποκλειστικά, οι ΑΕΕΑΠ και οι θεσμικοί επενδυτές ήταν οι πρωταγωνιστές στον κλάδο των γραφείων.

Μια νέα τάση που παρατηρείται είναι οι ριζικές ανακαινίσεις παλαιών αυτοτελών εμπορικών κτιρίων στα κέντρα των πόλεων και το μεγάλο στοίχημα θα είναι η αναβάθμισή τους και επαναχρησιμοποίησή τους.

Η αγορά γραφείων γενικά κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά του ακινήτου. Η τηλεργασία ευνόησε τη νέα γενιά νεόδμητων γραφείων, αύξησε τις ποιοτικές απαιτήσεις των χρηστών και ενέτεινε την ανάγκη για στέγαση σε χώρους ασφαλείς, ευέλικτους, άνετους, βιοκλιματικούς και υψηλών προδιαγραφών.

Οι σύγχρονες εταιρείες αναζητούν κυρίως «πράσινα» κτίρια και οι επενδυτές ενδιαφέρονται για χαρτοφυλάκια βιώσιμων ακινήτων. Οι τιμές αυτών των γραφείων ανεβαίνουν, η αυξημένη ζήτηση διατηρείται, οι αποδόσεις τους συρρικνώνονται, η πληρότητά τους είναι εξασφαλισμένη και κατά συνέπεια, διευρύνεται το χάσμα μεταξύ του αποθέματος Β ή Γ κατηγορίας και των σύγχρονων γραφείων, όπως φαίνεται και από την ετήσια έρευνα της CPS .

Είναι χαρακτηριστικό ότι μόλις το 9% των συμμετεχόντων στην έρευνα απάντησαν πως το μισθωτικό ενδιαφέρον για τα παλιότερα γραφεία (Β ή Γ κατηγορίας) θα αυξηθεί, ενώ το αντίστοιχο ποσοστό για το αγοραστικό ενδιαφέρον ήταν ακόμη χαμηλότερο, στο 5%.

Το ηλεκτρονικό εμπόριο ανατρέπει τα δεδομένα

Οι ηλεκτρονικές πωλήσεις ρίχνουν τις τιμές των φυσικών καταστημάτων. Υψηλή ζήτηση αγοράς και μίσθωσής τους καταγράφεται μόνον σε προνομιακά σημεία, σύμφωνα με την έρευνα.

Η μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος των Ελλήνων λόγω της ενεργειακής κρίσης και των πληθωριστικών πιέσεων δημιούργησε πιέσεις στο λιανεμπόριο, όπου οι όγκοι πωλήσεων συρρικνώθηκαν με τους τζίρους να διατηρούνται σε αυξημένα επίπεδα λόγω πληθωρισμού. Ωστόσο, ο τουρισμός αύξησε τις πωλήσεις σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς και το κέντρο της Αθήνας, αν και δεν αντιστάθμισε πλήρως τις απώλειες από τα ελληνικά νοικοκυριά.

Το ηλεκτρονικό εμπόριο στην Ελλάδα έχει πλέον εδραιωθεί σταθερά, διατηρώντας υψηλούς ρυθμούς ανάπτυξης. Οι διαδικτυακές πωλήσεις παίζουν ουσιαστικό ρόλο και εντείνουν τις ανοδικές τάσεις που καταγράφονται σε ετήσια βάση τα τελευταία χρόνια. Οι νεότερες γενιές αναδεικνύονται σε ολοένα και πιο ισχυρή κινητήρια δύναμη για το ηλεκτρονικό εμπόριο, που δεν φαίνεται να επιβραδύνεται, παρά την παγκόσμια κρίση.

Οι καταναλωτές πλέον θέλουν να απολαμβάνουν τα πλεονεκτήματα των φυσικών καταστημάτων αλλά και των διαδικτυακών αγορών. Αυτή η στροφή από τα φυσικά καταστήματα στο ηλεκτρονικό εμπόριο έχει επηρεάσει την αγορά καταστημάτων, στρέφοντας το ενδιαφέρον των επενδυτών και των μισθωτών σχεδόν αποκλειστικά σε προνομιακές τοποθεσίες, όπως φαίνεται στα ευρήματα της έρευνας της CPS.