Zara: Το colpo grosso του ιδρυτή Αμάνθιο Ορτέγα με τα εμπορικά ακίνητα

Ο ιδρυτής της Zara, Αμάνθιο Ορτέγα αξιοποιεί τη συγκυρία στην αγορά εμπορικών ακινήτων, με ένα ρυθμό που θυμίζει περισσότερο θεσμικό κολοσσό παρά οικογενειακό γραφείο. Στο πρώτο εξάμηνο του 2025 η Pontegadea, το οικογενειακό γραφείο του Ορτέγα, δεσμεύθηκε για επενδύσεις σχεδόν 750 εκατ. ευρώ σε ακίνητα σε μια περίοδο που στελέχη του κλάδου χαρακτηρίζουν ως «την ελκυστικότερη της τελευταίας δεκαετίας».

Η κλίμακα των κινήσεων αποτυπώνεται τόσο στο ύψος των ποσών όσο και στη γεωγραφική διασπορά. Το πεντάστερο Hotel Banke στο Παρίσι αποκτήθηκε έναντι 97 εκατ. ευρώ, ενώ ακολούθησε πύργος γραφείων στη Βαρκελώνη, εξαγορασμένος από τη Blackstone για 250 εκατ. ευρώ. Στις ΗΠΑ η Pontegadea κατέβαλε 165 εκατ. ευρώ για συγκρότημα 259 κατοικιών στο Fort Lauderdale και βρίσκεται σε προχωρημένες διαπραγματεύσεις για το Sabadell Financial Center στο Μαϊάμι, έναν ουρανοξύστη 30 ορόφων που αποτιμάται σε 235 εκατ. ευρώ. Αν η αγορά προχωρήσει θα αποτελέσει τη μεγαλύτερη αντίστοιχη συναλλαγή φέτος στη Φλόριντα.

«Καύσιμο» αυτής της δραστηριότητας αποτελούν οι μερισματικές απολαβές από την Inditex. Το 2025 ο 89χρονος επιχειρηματίας θα εισπράξει για πρώτη φορά μέρισμα άνω των 3,1 δισ. ευρώ. Με ποσοστό 59 % στον ισπανικό όμιλο, ο Ορτέγα εφαρμόζει, όπως εξηγεί ο αντιπρόεδρος της Pontegadea και της Inditex, Χοσέ Αρνάου, μια επενδυτική λογική με λίγα, μεγάλα στοιχήματα με αυστηρή πειθαρχία στην κατανομή κεφαλαίων.

Γιατί τώρα;

Η επιλογή της συγκεκριμένης χρονικής συγκυρίας εξηγείται από το περιβάλλον των επιτοκίων. Τα δάνεια εμπορικών ακινήτων διαμορφώνονται πλέον μεταξύ 6% και 11 %, ενώ η απόδοση του δεκαετούς κρατικού αμερικανικού ομολόγου έχει αυξηθεί πάνω από 100 μονάδες βάσης σε σχέση με τον Σεπτέμβριο 2024.

Η αντίθεση μεταξύ χαμηλότερων βραχυπρόθεσμων και ακριβότερων μακροπρόθεσμων επιτοκίων δημιουργεί κενό χρηματοδότησης: περίπου ένα τρισεκατομμύριο δολάρια χρέους λήγει φέτος στις ΗΠΑ και όσοι αδυνατούν να αναχρηματοδοτήσουν προχωρούν σε πωλήσεις.

Σε αυτό το πεδίο τοποθετείραι και η «μαεστρική» κίνηση της Pontegadea. «Πρέπει να τοποθετούμε περί τα δύο δισ. ευρώ ετησίως στην αγορά ακινήτων», σημείωσε σε παλαιότερες δηλώσεις του ο διευθύνων σύμβουλος του οικογενειακού γραφείου, Ρομπέρτο Θιμπέιρα.

Έχοντας μετρητά στο χέρι η εταιρεία μπορεί να ολοκληρώνει συμφωνίες σε εβδομάδες, όταν οι ανταγωνιστές που βασίζονται σε δανεισμό χρειάζονται μήνες. Στην περίπτωση του Sabadell Center η βεβαιότητα άμεσης εξόφλησης αποτελεί κρίσιμο πλεονέκτημα για πωλητές όπως οι KKR και Parkway.

Η φιλοσοφία

Πίσω από τον όγκο των συναλλαγών διακρίνεται μια ξεκάθαρη φιλοσοφία. «Δεν επιδιώκουμε υπερβολικές αποδόσεις, αναζητούμε διαφύλαξη κεφαλαίου, σταθερές ροές και διατήρηση αξίας», τονίζει ο Αρνάου. Το αποτέλεσμα είναι η δημιουργία του μεγαλύτερου ατομικπύ χαρτοφυλακίου ακινήτων στην Ευρώπη, αξίας 18,1 δισ. ευρώ, δομημένο γύρω από «τρόπαια» πρώτης κατηγορίας σε κομβικές μητροπόλεις.

Η πρόσφατη αγορά στη Βαρκελώνη –κτίριο 28.000 τ.μ. στη λεωφόρο Diagonal, μισθωμένο στη Grupo Planeta– αντανακλά αυτό το μοντέλο: υψηλής ποιότητας ενοικιαστής, μακροχρόνιο συμβόλαιο, περιορισμένος λειτουργικός κίνδυνος. Αντίστοιχα, ο πύργος κατοικιών στη Φλόριντα προσφέρει έκθεση σε μια ταχέως αναπτυσσόμενη αγορά με φιλικό φορολογικό καθεστώς.

Η γεωγραφική διασπορά εξυπηρετεί και τη διαφοροποίηση νομισμάτων –δολάριο, ευρώ, στερλίνα– περιορίζοντας συναλλαγματικό κίνδυνο, ενώ η παρουσία σε ώριμες τουριστικές αγορές, όπως το Παρίσι, προσδίδει ανθεκτικότητα στις επενδύσεις: παραδοσιακά, η ζήτηση για πολυτελή ξενοδοχεία παραμένει ισχυρή ακόμη και σε περιόδους ευρύτερης κόπωσης.

Η Pontegadea φαίνεται να θεωρεί τα τρέχοντα επίπεδα τιμών παροδικά. Αν τα επιτόκια υποχωρήσουν σταδιακά, όπως εκτιμά η Fannie Mae για το 2025, οι αποτιμήσεις πιθανότατα θα ανακάμψουν. Έως τότε ο Ορτέγα αποκτά περιουσιακά στοιχεία με ελκυστικές άμεσες αποδόσεις και προοπτικές υπεραξίας. Παρότι ανταγωνίζεται ομίλους όπως οι Blackstone και Brookfield, η Pontegadea δρα ταχύτερα σε συναλλαγές 100–300 εκατ. ευρώ, εύρος συχνά μικρό για mega-funds, ενώ η δομή του οικογενειακού γραφείου επιτρέπει πιο άμεσες αποφάσεις.