Τράπεζα Γης: Εντός της εβδομάδας ανοίγουν πιλοτικά τα «γκισέ» της

Στην τελική ευθεία εισέρχεται η λειτουργία ενός πολεοδομικού εργαλείου που εδώ και 13 χρόνια βρίσκεται στο… συρτάρι: η Τράπεζα Γης. Σύμφωνα με πληροφορίες, εντός της ερχόμενης εβδομάδας αναμένεται να ξεκινήσει πιλοτικά η λειτουργία της, ανοίγοντας συμβολικά τα πρώτα «γκισέ» για μια αγορά που φιλοδοξεί να μετατρέψει ανεκμετάλλευτα δικαιώματα δόμησης σε ένα είδος άυλου «πολεοδομικού κεφαλαίου».

Η λειτουργία της Τράπεζας Γης

Η υπουργική απόφαση που καθορίζει τον τρόπο λειτουργίας του συστήματος έχει ήδη προωθηθεί στο Εθνικό Τυπογραφείο για δημοσίευση, ώστε να ξεκινήσουν οι πρώτες δοκιμές. Ωστόσο, μέχρι να τεθεί πλήρως σε λειτουργία η αγορά αγοραπωλησιών τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ), θα χρειαστεί ακόμη ένα εξάμηνο. Και αυτό διότι πρέπει, πριν ανοίξει το «χρηματιστήριο» δικαιωμάτων δόμησης, να δημιουργηθούν οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή δόμησης (ΖΥΣ), όπως επιτάσσει η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).

Η υπουργική απόφαση που καθορίζει τον τρόπο λειτουργίας του συστήματος έχει ήδη προωθηθεί στο Εθνικό Τυπογραφείο για δημοσίευση

Οι ειδικές πολεοδομικές μελέτες που καθορίζουν τις πρώτες ΖΥΣ σε περίπου 50 δημοτικές ενότητες της χώρας βρίσκονται πλέον στο τελικό στάδιο και αναμένεται να τεθούν σε δημόσια διαβούλευση τον Απρίλιο, με στόχο έως τον Οκτώβριο να έχουν υπογραφεί τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα. Από εκεί και πέρα, το σύστημα θα είναι έτοιμο να περάσει από τη δοκιμαστική φάση στην κανονική λειτουργία, επιτρέποντας τις πρώτες ηλεκτρονικές συναλλαγές.

Μια νέα «αγορά» δικαιωμάτων δόμησης

Η Τράπεζα Γης, στην ουσία, θα λειτουργεί ως ένα ψηφιακό ταμείο στο οποίο θα κατατίθενται και θα διακινούνται άυλοι τίτλοι δικαιωμάτων δόμησης. Όσοι διαθέτουν «υπόλοιπο» συντελεστή δόμησης –δηλαδή πολεοδομικά δικαιώματα που δεν μπορούν να αξιοποιήσουν– θα τον πωλούν, ενώ όσοι χρειάζονται επιπλέον δυνατότητα δόμησης θα αγοράζουν.

Την ψηφιακή πύλη της Τράπεζας Γης θα διαχειρίζεται το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος

Με απλά λόγια, πρόκειται για μια μορφή πολεοδομικής αγοράς όπου η «μονάδα συναλλαγής» είναι ο συντελεστής δόμησης. Η αγορά αυτή που είχε θεσμοθετηθεί το 2013, παρέμεινε ανενεργή, κυρίως γιατί έπρεπε να καθοριστούν οι ζώνες όπου θα δεχόντουσαν τον μεταφερόμενο συντελεστή.

Την ψηφιακή πύλη της Τράπεζας Γης, η οποία, σύμφωνα με πληροφορίες, βρίσκεται πλέον στην τελική ευθεία ανάπτυξης, θα διαχειρίζεται το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ). Μέσω αυτής θα πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά όλες οι διαδικασίες αγοράς και πώλησης τίτλων μεταφοράς συντελεστή δόμησης, χωρίς απευθείας επαφή μεταξύ πωλητών και αγοραστών και χωρίς την εμπλοκή δημόσιων υπηρεσιών στη διαδικασία της συναλλαγής.

Οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή

Κρίσιμο στοιχείο για τη λειτουργία του συστήματος είναι οι ΖΥΣ. Πρόκειται για περιοχές εντός σχεδίου πόλης όπου θα επιτρέπεται η αύξηση της δόμησης μέσω μεταφοράς συντελεστή. Με άλλα λόγια, αποτελούν τις «περιοχές υποδοχής» του συντελεστή που μεταφέρεται από ακίνητα στα οποία δεν μπορεί να αξιοποιηθεί. Ωστόσο, η νομοθεσία θέτει όρια. Ο πρόσθετος συντελεστής που θα μεταφέρεται θα φτάνει έως το 10% της υφιστάμενης δόμησης της περιοχής.

Πέρα από τις περίπου 50 ΖΥΣ που προκύπτουν από τις τρέχουσες μελέτες, νέες ζώνες θα καθοριστούν και μέσα από τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια που εκπονούνται σε ολόκληρη τη χώρα.

Ρευστότητα για τα διατηρητέα

Ένα από τα βασικά «χαρτοφυλάκια» της Τράπεζας Γης θα είναι οι τίτλοι από διατηρητέα και ιστορικά κτίρια. Πολλοί ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων βρίσκονται αντιμέτωποι με αυστηρούς πολεοδομικούς περιορισμούς που δεν τους επιτρέπουν να αξιοποιήσουν πλήρως τον συντελεστή δόμησης του οικοπέδου τους.

Με την ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, το «ανεκμετάλλευτο» αυτό δικαίωμα θα μετατρέπεται σε οικονομικό πόρο. Ο ιδιοκτήτης θα το πουλάει και τα έσοδα θα κατευθύνονται αποκλειστικά στην αποκατάσταση και αξιοποίηση του διατηρητέου κτιρίου.

Υπολογίζεται ότι περίπου 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα παραμένουν σήμερα ανεκμετάλλευτα

Στην πράξη, δημιουργείται μια μορφή πολεοδομικού «λογαριασμού αποταμίευσης», όπου ο ιδιοκτήτης μετατρέπει τον ανενεργό συντελεστή σε χρηματοδοτικό εργαλείο για την προστασία της περιουσίας του.

Υπολογίζεται ότι περίπου 3.000.000 τετραγωνικά μέτρα παραμένουν σήμερα ανεκμετάλλευτα, «παρκαρισμένα» σε παλαιούς αναξιοποίητους τίτλους ΜΣΔ. Επιπλέον, εκτιμάται ότι μόλις ένας στους δέκα ιδιοκτήτες διατηρητέων διαθέτει τέτοιο τίτλο, γεγονός που σημαίνει ότι η ενεργοποίηση του συστήματος ανοίγει μια εντελώς νέα αγορά.

Ποιοι θα είναι οι πωλητές και αγοραστές

Στην πλευρά των πωλητών θα βρεθούν κυρίως ιδιοκτήτες διατηρητέων ή άλλων ακινήτων (εντός ιστορικών τόπων, χαρακτηρισμένων μνημείων κλπ.) για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.

Επίσης, στους πωλητές συγκαταλέγονται ιδιοκτήτες παλαιών τίτλων Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης και δεσμευμένων οικοπέδων λόγω απαλλοτριώσεων για κοινόχρηστους χώρους, που δεν έχουν αποζημιωθεί από τους δήμους.

Στην άλλη πλευρά του «ταμείου» θα βρίσκονται όσοι χρειάζονται επιπλέον συντελεστή δόμησης. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται  ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων που επιδιώκουν οριστική νομιμοποίηση, επενδυτές στρατηγικών επενδύσεων που αναπτύσσονται με Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης σε δημόσια ή ιδιωτικά ακίνητα, ιδιοκτήτες ακινήτων εντός ΖΥΣ που θέλουν να αυξήσουν τη δομήσιμη επιφάνεια, περιπτώσεις ακινήτων με πολεοδομικές αποκλίσεις κ.ά.

Ο «πράσινος» λογαριασμός

Κάθε συναλλαγή στην Τράπεζα Γης θα αφήνει και ένα μικρό «αποτύπωμα» υπέρ του περιβάλλοντος. Η νομοθεσία προβλέπει ότι ποσοστό 5% της αξίας κάθε μεταφερόμενου συντελεστή θα κατατίθεται σε ειδικό λογαριασμό του Πράσινου Ταμείου. Τα χρήματα θα κατευθύνονται σε έργα περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης στους δήμους που θα δέχονται την πρόσθετη δόμηση.

Με τον τρόπο αυτό, ο ρόλος της Τράπεζας Γης θα είναι διπλός καθώς θα λειτουργεί ως μηχανισμός αγοράς δικαιωμάτων αλλά και ως εργαλείο πολεοδομικής εξισορρόπησης, δηλαδή ως ένα σύστημα όπου η «πίστωση» επιπλέον δόμησης σε μια περιοχή θα συνοδεύεται από επενδύσεις στην ποιότητα του αστικού περιβάλλοντος.