Ακίνητα: Ιδιωτικές φοιτητικές εστίες «all inclusive»

Το οξύ πρόβλημα στέγασης των φοιτητών, που ολοένα επιδεινώνεται εξαιτίας της εκτίναξης των ενοικίων και της έλλειψης φοιτητικών εστιών στα κρατικά πανεπιστήμια έχει αρχίσει να ενδιαφέρει επενδυτικά τον εγχώριο κλάδο του real estate, ακολουθώντας το ευρωπαϊκό trend.

Ανακαινίζοντας κι εξοπλίζοντας ολόκληρες πολυκατοικίες ή κλειστά κτίρια με στόχο την προσέλκυση φοιτητών στη λογική των «κλινών», μεγάλοι παίκτες της αγοράς ακινήτων φιλοδοξούν να αποκομίσουν σημαντικά οφέλη από την «πίτα» της φοιτητικής στέγης, η οποία αναμένεται να αυξηθεί περαιτέρω τα επόμενα χρόνια εν όψει και της ίδρυσης μη κρατικών μη κερδοσκοπικών πανεπιστημίων.

Φοιτητική στέγη: Αύξηση έως 90% στα ενοίκια [πίνακες]

Σύμφωνα με τη νέα έκθεση της Εθνικής Αρχής Ανώτατης Εκπαίδευσης για το έτος 2022, ο φοιτητικός πληθυσμός στην Ελλάδα το 2021 ανερχόταν σε 843.832 άτομα (περιλαμβάνονται οι προπτυχιακοί φοιτητές, οι μεταπτυχιακοί και οι υποψήφιοι διδάκτορες) από 802.365 το 2020, ενώ την ίδια στιγμή η σωρευτική άνοδος των ενοικίων των κατοικιών που προορίζονται για φοιτητές το διάστημα 2018-2023 φθάνει στην Αθήνα το 90% (στοιχεία Geoaxis).

Παρότι ακόμη στην Ελλάδα η αγορά των ιδιωτικών φοιτητικών εστιών είναι σχετικά μικρή, αρκετά projects σχεδιάζονται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και μάλιστα αναζητούνται τα κατάλληλα ακίνητα κυρίως σε περιοχές με καλές συγκοινωνίες ή κοντά σε πανεπιστημιακές σχολές.

Ο στόχος είναι κατασκευαστούν αυτοτελή συγκροτήματα με πλήρως επιπλωμένα και εξοπλισμένα μικρά διαμερίσματα με ιδιωτικά μπάνια και κοινόχρηστους χώρους (κουζίνα, πλυντήρια, καθιστικά κ.λπ.), τα οποία θα παρέχουν μια σειρά από υπηρεσίες εντός της τιμής ενοικίασης και θα διατίθενται τόσο για βραχυχρόνια όσο και για μακροχρόνια χρήση.

Ποιοι διεκδικούν μερίδιο στην ανερχόμενη αγορά

Ένας από τους πρωταγωνιστές σ’ αυτή τη νέα αγορά είναι η Premia Properties ΑΕΕΑΠ, η οποία έχει αποκτήσει τρία κτίρια σε Κυψέλη (πλησίον της αγοράς της Κυψέλης στην οδό Φωκίωνος Νέγρη), Θεσσαλονίκη και Πάτρα, τα οποία λειτουργούνται από την Hamlet Student Flats, ως φοιτητικές κατοικίες. Πέρσι η εισηγμένη απέκτησε και 4ο κτίριο στην Ξάνθη με σκοπό τη μετατροπή του επίσης σε φοιτητική εστία με δυναμικότητα 102 δωματίων.

Συνολικά, μαζί με το ακίνητο της Ξάνθης, η Premia ελέγχει σήμερα ένα χαρτοφυλάκιο τεσσάρων κτιρίων συνολικής επιφάνειας 13.000 τ.μ., τα οποία αποτελούνται από 255 διαμερίσματα για φοιτητές.

Πέραν αυτών η ΑΕΕΑΠ διαθέτει συγκρότημα 58 πλήρως εξοπλισμένων διαμερισμάτων, επιφάνειας 3.600 τ.μ. στον Αγ. Διονύσιο του Πειραιά, το οποίο κατασκευάστηκε από την Dimand και μισθώνεται από την Teleperformance μέχρι το 2033 για να στεγάζει εργαζομένους της.

Μερίδιο της ανερχόμενης αγοράς διεκδικεί και η Prodea, που έχει τοποθετηθεί σε Πάτρα και Θεσσαλονίκη.
Επιπρόσθετα, η εταιρεία ανάπτυξης ακινήτων DKG κατασκευάζει δύο συγκροτήματα ευέλικτων καταλυμάτων στο Μοσχάτο και την Δάφνη, τα οποία αναμένεται να ολοκληρωθούν το 2025. Στο Μοσχάτο σε κτίριο που ανακατασκευάζεται θα αναπτυχθούν 116 διαμερίσματα ενός υπνοδωματίου, ενώ στη Δάφνη 57 studio.

Ιδιαίτερα δραστήρια είναι και η ισραηλινών συμφερόντων Zoia έχοντας δραστηριοποιηθεί σε διάφορες κατηγορίες οικιστικών ακινήτων, από φοιτητικές κατοικίες, μέχρι πολυτελή διαμερίσματα που εκμισθώνονται μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων. Η εταιρεία έχει αναπτύξει δύο ακίνητα για φοιτητές στην περιοχή του Ζωγράφου και της Καλλιθέας.

Τα ΣΔΙΤ

Λύση στο μείζον ζήτημα της στέγασης φοιτητών επιχειρεί η κυβέρνηση να δώσει μέσω των έργων ΣΔΙΤ για την κατασκευή φοιτητικών εστιών σε μεγάλα πανεπιστήμια της χώρας.

Το πρόγραμμα περιλαμβάνει νέες φοιτητικές κατοικίες στα Πανεπιστήμια Δυτικής Αττικής, Θεσσαλίας, Δυτικής Μακεδονίας, Θράκης και Κρήτης, ενώ συνολικά θα κατασκευαστούν νέες εγκαταστάσεις ικανές να φιλοξενήσουν 8.000 φοιτητές.

Το ΣΔΙΤ «Μελέτη, Κατασκευή, Χρηματοδότηση, Λειτουργία και Συντήρηση Φοιτητικών Εστιών του Πανεπιστημίου Κρήτης», προϋπολογισμού 195,6 εκατ. ευρώ, βρίσκεται σε πιο ώριμη φάση, στο οποίο ανάδοχος είναι η Intrakat.

Παράλληλα, η εισηγμένη ανακηρύχθηκε προσωρινός ανάδοχος του έργου κατασκευής φοιτητικών εστιών καθώς επίσης και εκπαιδευτικών και ερευνητικών εγκαταστάσεων στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας, προϋπολογισμού 94 εκατ. ευρώ.

Τι συμβαίνει στην Ευρώπη

Αν και το 2023 ήταν μια αρκετά απαιτητική χρονιά για τους περισσότερους τομείς ακινήτων, οι επιδόσεις του κλάδου της φοιτητικής στέγασης παρέμειναν εντυπωσιακές και όπως φαίνεται αισιοδοξία επικρατεί και εφέτος.

Σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Statista στην οποία συμμετείχαν 1.089 επαγγελματίες του κλάδου του real estate, οι προοπτικές επενδύσεων και ανάπτυξης στην αγορά ακινήτων για φοιτητικές κατοικίες (Purpose Built Student Accommodation – PBSA) στην Ευρώπη αναμενόταν να αυξηθούν το 2024.

Συγκεκριμένα, οι φοιτητικές κατοικίες σκοράρουν αρκετά ψηλά καταλαμβάνοντας εφέτος την 4η θέση όσον αφορά τις προθέσεις των επενδυτών, έχοντας καλύψει το κενό που καταγράφηκε το 2021, καθώς λόγω της έξαρσης της πανδημίας του κορωνοϊού, η διάθεση για νέες επενδύσεις σημείωσε ιστορικό χαμηλό.

Οι τομείς με τις υψηλότερες βαθμολογίες προοπτικών το 2024, με βάση την έρευνα, είναι οι νέες ενεργειακές υποδομές, η υγειονομική περίθαλψη και τα κέντρα δεδομένων (data centers).

Είναι ενδεικτικό ότι κόντρα στη σημαντική επιδείνωση που καταγράφεται πανευρωπαϊκά όσον αφορά στο κόστος ζωής, τα ενοίκια των φοιτητικών εστιών συνεχίζουν να ανεβαίνουν και η ζήτηση, ιδιαίτερα από τους ξένους φοιτητές, εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά, όπως προκύπτει από την ετήσια έκθεση για το 2023 που δημοσιοποίησε η εταιρεία έρευνας φοιτητικής στέγασης Bonard, η οποία βασίζεται σε ανάλυση 14.317 φοιτητικών κατοικιών σε όλη την Ευρώπη, την Αυστραλία και τον Καναδά.

Πιο αναλυτικά το μέσο ενοίκιο για τα μονόκλινα στούντιο σε ιδιωτικές φοιτητικές εστίες στην Ευρώπη (χωρίς το Ηνωμένο Βασίλειο) αυξήθηκε κατά 5,4% στα 693 ευρώ το 2023 έναντι 657 ευρώ το προηγούμενο έτος, ενώ πολύ υψηλότερα συγκριτικά με τον μέσο όρο ήταν οι αυξήσεις που καταγράφηκαν στην Πολωνία (+17%) και στην Αυστρία (+10%).

Στο Ηνωμένο Βασίλειο, που κυριαρχεί με τις περισσότερες φοιτητικές κλίνες PBSA (562.303), ακολουθούμενο από τη Γερμανία (230.227), τη Γαλλία (229.951), τον Καναδά (166.957) και την Ολλανδία (122.170), τα ενοίκια το 2023 αυξήθηκαν κατά 12,9% στα 1.370 ευρώ από 1.213 το 2022.

Η εταιρεία Unite Students έχει το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο στην Ευρώπη με 80.918 κλίνες, με την Homes for Students στη δεύτερη θέση (38.584), ενώ ακολουθούν οι iQ Student Accommodation (38.412), UPP (34.506) και CRM Students (25.159).