Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Τεχνικές έννοιες Γ)

Στα δύο προηγούμενα σημειώματα μας είδαμε τις έννοιες που αφορούν τεχνικά θέματα επί των ακινήτων που θα μας βοηθήσουν να συμπληρώσουμε σωστά το έντυπο Ε9 , ώστε αν μην πληρώσουμε περισσότερο φόρο ΕΝΦΙΑ. Στο πρώτο εξετάσαμε τις έννοιες που αφορούν τα είδος του ακίνητου (Ακίνητο, Τοπωνύμιο, Γεωτεμάχιο, Εμβαδόν), ενώ στο δεύτερο σημείωμα μας για με τις τεχνικές έννοιες είδαμε τον χωρισμό των ιδιοκτησιών (Κάθετη ιδιοκτησία ή Κάθετη Συνιδιοκτησία, οριζόντια ιδιοκτησία, Σύνθετη κάθετη ιδιοκτησία)

Στο σημερινό μας σημείωμα θα εξετάσου τεχνικά θέματα που αφορούν το ίδιο το κτήρια δηλαδή τι ορίζεται ως όροφος, ως πατάρι σε κατάστημα, ποιοι θεωρούνται κοινόχρηστη χώροι και τι είναι το δικαίωμα υψουν

Όροφος: Είναι η συνήθης έννοια που εκφράζει τη στάθμη στην οποία βρίσκεται συγκεκριμένη ιδιοκτησία ή χώρος γενικά, μέσα στο όλο κτίριο, δηλαδή όροφοι είναι τα τμήματα του κτιρίου στα οποία διαχωρίζεται από διαδοχικά δάπεδα καθ’ ύψος (ΓΟΚ/85, άρθρο 2, παρ. 23).

Εφόσον υπάρχει άδεια οικοδομής, ο προσδιορισμός του ορόφου αναφέρεται στην άδεια, εκτός αν έχουν διαφοροποιηθεί τα δεδομένα μεταγενέστερα (συνήθης περίπτωση υπογείου κατά την άδεια το οποίο είναι ισόγειο στην πραγματικότητα). Αν δεν υπάρχει άδεια οικοδομής ο προσδιορισμός προτείνεται πρακτικά να γίνεται με τους εξής κανόνες, που καλύπτουν ένα σημαντικό μέρος της περιπτωσιολογίας που απαντάται στην πράξη:

Οι όροφοι καθορίζονται με βάση τη διαδοχικότητα. Δηλαδή πάνω από το υπόγειο βρίσκεται το ισόγειο μετά ο 1ος ή Α’ όροφος, μετά ο 2ος ή Β’ όροφος κ.λπ. Επίσης κάτω από το υπόγειο (1ο ή Α’) βρίσκεται το 2ο ή Β’ υπόγειο, κάτω από αυτό το 3ο ή Γ’ υπόγειο κ.λπ.

Οι έννοιες του ημιυπόγειου ή ημιϊσογείου, παρότι βρίσκονται σε καθημερινή χρήση δεν έχουν υπόσταση σύμφωνα με τις πολεοδομικές διατάξεις και γι’ αυτό δεν πρέπει να χρησιμοποιούνται. Ο όροφος θα προσδιορισθεί με βάση τον προηγούμενο κανόνα με αφετηρία τον καθορισμό του ισογείου ορόφου.

Όσον αφορά στον ορισμό του ισογείου και του υπογείου οι διάφοροι κατά καιρούς ισχύσαντες Γενικοί Οικοδομικοί Κανονισμοί (ΓΟΚ/29, ΓΟΚ/55, ΓΟΚ/83 και ΓΟΚ/85 ισχύων) περιλαμβάνουν διαφορετικές περιγραφές. Σύμφωνα με τον ισχύοντα ΓΟΚ/85 (άρθρο 2, παρ. 24), «υπόγειο είναι όροφος ή τμήμα ορόφου, του οποίου η οροφή βρίσκεται έως 1,50 μέτρα ψηλότερα από την οριστική στάθμη του εδάφους». Ασφαλώς πάνω από το οριζόμενο κατά τα ανωτέρω υπόγειο είναι το ισόγειο και λοιποί όροφοι.

ΠΑΤΑΡΙΑ ΣΕ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ

Είναι σύνηθες σε ισόγεια καταστήματα, πάνω από τον ισόγειο χώρο τους να υπάρχει πατάρι ή μεσοπάτωμα. Αλλά και σε αίθουσες μεγάλες συνάθροισης κοινού (π.χ. εκθεσιακούς χώρους κ.λπ.) μπορεί να υπάρχουν πατάρια.

Στις υποβαλλόμενες δηλώσεις, η επιφάνεια του τυχόν υπάρχοντος παταριού, εφόσον αυτό δεν έχει ανεξάρτητη είσοδο και δεν είναι κλειστός χώρος, αλλά είναι ένας ανοιχτός εξώστης εντός της αίθουσας του κυρίως χώρου του ισογείου, με την οποία επικοινωνεί με εσωτερική κλίμακα, προστίθεται στην επιφάνεια των βοηθητικών χώρων π.χ. του καταστήματος. Εάν, όμως, πρόκειται για κλειστό χώρο με χωριστή είσοδο, τότε πρόκειται για ημιώροφο, ο οποίος δηλώνεται χωριστά.

ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ ΚΤΙΡΙΩΝ

Για κτίρια, στα οποία έχει συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία ή κάθετη, όπου οι κοινόχρηστοι χώροι τους περιγράφονται χωριστά από τις επιμέρους διακεκριμένες οριζόντιες ιδιοκτησίες του κτιρίου και στους οποίους χώρους δεν αντιστοιχούν ποσοστά συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ή το αγροτεμάχιο, δεν υποβάλλεται δήλωση από κανένα από τους συνιδιοκτήτες του κτιρίου.

Τέτοιοι κοινόχρηστοι χώροι είναι τα κλιμακοστάσια, τα λεβητοστάσια, οι χώροι δεξαμενών καυσίμων, ο ελεύθερος χώρος επί υποστυλωμάτων στο Ισόγειο (PILOTIS).

Προσοχή, όμως, πρέπει να δοθεί για τις περιπτώσεις, όπου στο χώρο της PILOTIS, από τη σχετική πράξη σύστασης έχουν καθοριστεί θέσεις στάθμευσης οχημάτων. Αυτές οι θέσεις και μόνο δηλώνονται (ως παρακολουθήματα των οριζόντιων ιδιοκτησιών με τις οποίες συνδέονται), από κάθε ένα από τους κατά περίπτωση δικαιούχους τους.

ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΥΨΟΥΝ

Είναι γνωστό, ότι σε πολλές πράξεις σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών ή ακόμη και σε διαθήκες κ.λπ. αναφέρεται ως δικαίωμα σε ακίνητο και το δικαίωμα του «υψούν». Το δικαίωμα αυτό, για το οποίο στην αντίστοιχη πράξη προβλέπονται και ο ή οι δικαιούχοι του, αφορά στη δυνατότητα προσθήκης καθ’ ύψος σε υπάρχον (ή προς ανέγερση) κτίσμα. Η προσθήκη αυτή δεν πραγματοποιείται άμεσα, μαζί δηλαδή με το υπόλοιπο κτίσμα, για πολλούς λόγους, μεταξύ των οποίων είναι η βούληση των ιδιοκτητών του υπολοίπου κτίσματος ή του δικαιούχου του υψούν.

Το μελλοντικό αυτό δικαίωμα του υψούν δηλώνεται από το δικαιούχο του ως εξής:

1. Ως ποσοστό οικοπέδου αν πρόκειται για δικαίωμα που περιγράφεται και προβλέπεται ως διακεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία (μελλοντική) σε πράξη σύστασης ή τίτλο, με αντίστοιχο ποσοστό συγκυριότητας στο οικόπεδο ή γήπεδο.

2. Εάν πρόκειται για δικαίωμα υψούν αναφερόμενο σε σχετική πράξη σύστασης ή τίτλο, χωρίς, όμως, να προβλέπεται και αντίστοιχο ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο ή γήπεδο, τότε, το δικαίωμα αυτό δηλώνεται ως ποσοστό οικοπέδου με έμμεσο προσδιορισμό του ποσοστού συγκυριότητας από το λόγο της επιφανείας κτίσματος που συνεπάγεται το δικαίωμα αυτό δια της συνολικής επιφάνειας επιτρεπόμενης εκμετάλλευσης του οικοπέδου ή του αγροτεμαχίου. Σε περίπτωση οικοπέδου με Συντελεστή Εμπορικότητας μεγαλύτερο της μονάδας, για τον προσδιορισμό του ποσοστού αυτού χρησιμοποιείται ο μαθηματικός τύπος του «Συντελεστή Αξίας Οικοπέδου» του Εντύπου 3 για την Αξία ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ (Κωδικός 315).

ΤΜΗΜΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΠΟΥ ΔΟΘΗΚΕ ΣΕ ΚΟΙΝΗ ΧΡΗΣΗ

Σε περίπτωση ύπαρξης ρυμοτομούμενου τμήματος αγροτεμαχίου κατά την εισαγωγή εντός σχεδίου μετατροπή σε οικόπεδο), το οποίο τμήμα παραχωρήθηκε σε κοινή χρήση με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή από τον ιδιοκτήτη του όλου οικοπέδου (συνήθως για να είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας στο οικόπεδο αυτό πριν από την εφαρμογή του σχεδίου πόλης), τότε το ρυμοτομούμενο αυτό τμήμα έχει αποκοπεί από την αρχική ιδιοκτησία και στο έντυπο της δήλωσης αναγράφεται το εμβαδόν του οικοπέδου που απομένει, δηλαδή με αφαίρεση της ρυμοτομούμενης επιφάνειας.

Τα τμήματα, όμως, των αγροτεμαχίων, τα οποία ρυμοτομούνται και για τα οποία δεν έχει συντελεστεί ακόμη η εφαρμογή του σχεδίου της περιοχής τους, δεν θεωρούνται ότι έχουν αποκοπεί από την αρχική ιδιοκτησία και επομένως δηλώνονται ενιαία με αυτή (συνολική επιφάνεια) και το χαρακτηρισμό «ρυμοτομούμενα».

Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.