Geoaxis: Στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας οι αξίες των οικοπέδων στην Αττική – Άνοδος για 7η συνεχόμενη χρονιά

Σε μια περίοδο που το κόστος κατασκευής αυξάνεται, οι κανόνες δόμησης επανακαθορίζονται και η αγορά ακινήτων αναζητά τη νέα της ισορροπία, η αξία της γης εξακολουθεί να ενισχύεται. Τα οικόπεδα στην Αττική παραμένουν στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος κατασκευαστών και επενδυτών, αποτυπώνοντας τη συνεχιζόμενη ζήτηση για νέες αναπτύξεις κατοικιών.

Τα στοιχεία του νέου Παρατηρητηρίου Αξιών Geoaxis για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 δείχνουν ότι η ανοδική πορεία όχι μόνο συνεχίζεται, αλλά έχει πλέον οδηγήσει τις αξίες στο υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας.

Αν και οι ρυθμοί αύξησης εμφανίζουν σημάδια επιβράδυνσης σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, η αγορά εξακολουθεί να στηρίζεται στην περιορισμένη προσφορά γης και στην ισχυρή ζήτηση για νεόδμητες κατοικίες.

Geoaxis: Τι δείχνουν τα στοιχεία για το 2026

Εμπεδώνεται το θετικό πρόσημο και η αύξηση των αξιών οικοπέδων και το 2026, αφού και στις πέντε περιοχές μελέτης εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έβδομη συνεχόμενη χρονιά αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης.

Η αύξηση μετρήθηκε κατά μέσο όρο σε 4,21% σε σχέση με το 2025 και σε 10,05% σε σχέση με το 2024, φανερώνοντας τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Παρόλα αυτά, σε σχέση με την αύξηση πέρσι και πρόπερσι, διαπιστώνεται κάμψη στον ρυθμό ανόδου, και αυτό αποτελεί σημάδι ότι πιθανά να οδεύουμε στο υψηλότερο σημείο του κύκλου. Σε βάθος δεκαετίας, οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο σημείο αφού καταγράφεται αύξηση 48,08%, κατά μέσο όρο.

Η πρόβλεψη για τους επόμενους 12 μήνες

Η άνοδος των αξιών οικοπέδων αναμένεται να συνεχιστεί για τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί τη ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα.

Η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί τη ζήτηση γης, άρα και την οικοδομική δραστηριότητα

Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν η αύξηση στο κόστος κατασκευής (περί το 10% τους τελευταίους μήνες λόγω πολέμου και κλείσιμο των στενών του Ορμούζ), ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των Βορείων Προαστίων.

Ο περιορισμός των ευεργετημάτων του ΝΟΚ δεν ευνοεί τους εργολάβους και τους τελικούς χρήστες, ωστόσο θεωρείται ότι επαναφέρει την ομαλότητα στην αλυσίδα της οικοδομικής δραστηριότητας.

Τα συμπεράσματα της δεκαετούς έρευνας της Geoaxis

Ιδιαίτερα σημαντικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης που προχωρήσαμε μεταξύ 2017 και 2026. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως σε αντίθεση με άλλες κατηγορίες ακινήτων τα οικόπεδα δείχνουν μια αξιοσημείωτη σταθερότητα τόσο στη φάση της πτώσης όσο και στη φάση της ανόδου.

Η τάση της δεκαετίας δείχνει καθαρά ότι βρισκόμαστε σε ανοδική φάση του κύκλου, ίσως κοντά σε μια νέα κορύφωση. Είναι χαρακτηριστικός ο πίνακας που ακολουθεί:

Πηγή: Geoaxis

Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στο υψηλότερο επίπεδο της δεκαετίας αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης του 48,08% σε σχέση με το 2017, για τις πέντε τοπικές αγορές.

Τη μεγαλύτερη αύξηση στις ζητούμενες τιμές (54,34%) καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 στην περιοχή των Αμπελοκήπων, ενώ τη μικρότερη αύξηση καταγράφουν τα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,8 στο Περιστέρι (41,60%).

Πηγή: Geoaxis

Σύγκριση αξιών 2026 με το 2025

Μεταξύ του 2ου τριμήνου 2025 και του 2ου τριμήνου 2026 καταγράφεται αύξηση των διάμεσων ζητούμενων τιμών πώλησης οικοπέδων σε ένα μέσο όρο της τάξης του 4,21% (σημειώνεται ότι η αύξηση ήταν 5,60% μεταξύ 2024-2025) και για τις πέντε τοπικές αγορές που παρακολουθούνται.

Αναλυτικότερα:

Πηγή: Geoaxis

Οι περιοχές με τις μεγαλύτερες αυξήσεις

Η μεγαλύτερη αύξηση (5,07%) παρατηρείται στα οικόπεδα με Σ.Δ. 1,4 στο Παλαιό Φάληρο, με τη διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το 2ο τρίμηνο του 2026 να διαμορφώνεται στα 1.703 ευρώ/τ.μ. από 1.621 ευρώ/τ.μ. πέρσι.

Ακολουθεί η περιοχή των Αμπελοκήπων με τα οικόπεδα με Σ.Δ. 3,6 να καταγράφουν αύξηση 4,68% (στα 2.727 ευρώ/τ.μ. από 2.605 ευρώ/τ.μ.).

Έπονται ο Χολαργός με αύξηση 4,17% (στα 1.350 ευρώ/τ.μ. από 1.296 ευρώ/τ.μ.), το Μαρούσι με αύξηση 3,96% (στα 972 ευρώ/τ.μ. από 935 ευρώ/τ.μ.) και το Περιστέρι με αύξηση 3,21% (στα 998 ευρώ/τ.μ. από 967 ευρώ/τ.μ.).

Πηγή: Geoaxis

Σημειώνεται ότι όλες οι αξίες που αναφέρονται στην έρευνα της Geoaxis είναι διάμεσες και αφορούν σε απολύτως τυπικά οικόπεδα. Είναι προφανές ότι οικόπεδα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς τη θέση, την προβολή, τη θέα αλλά και την επιφάνεια βρίσκονται στο επάνω όριο του δείγματος, με αξίες πολλές φορές μέχρι και 25% υψηλότερες.

Οι διάμεσες επιφάνειες των οικοπέδων προς πώληση

Όπως είναι αναμενόμενο οι Αμπελόκηποι (213 τ.μ.) και το Περιστέρι (217 τ.μ.) καταγράφουν μικρότερα οικόπεδα συγκριτικά με το Παλαιό Φάληρο (465 τ.μ.), το Μαρούσι (462 τ.μ.) και τον Χολαργό (280 τ.μ.).

Είναι φανερό ότι αδόμητα οικόπεδα επιφανείας του ενός στρέμματος είναι πλέον δυσεύρετα, ενώ σε πλείστες των περιπτώσεων τα οικόπεδα αυτά έχουν παλαιά σπίτια ή άλλες κατασκευές εντός.

Αντιπαροχή: Πώς διαμορφώνονται τα ποσοστά στην Αττική

Το ΣτΕ με τις αποφάσεις του αυστηροποίησε την εφαρμογή του ΝΟΚ, θέτοντας σοβαρά νομικά ζητήματα που εστιάζουν στο πραγματικό περιβαλλοντικό αποτύπωμα και όχι μόνο στους αριθμητικούς περιορισμούς, με σκοπό την αλλαγή της φιλοσοφίας στον σχεδιασμό και τη συμβατότητα με τα εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού.

Οι επιπτώσεις στον κλάδο της οικοδομής και του real estate γενικότερα προκαλούν αβεβαιότητα σε ιδιώτες, μηχανικούς, κατασκευαστές και θεσμικούς επενδυτές, ειδικά σε περιοχές υψηλής αξίας, όπου το bonus δόμησης καθορίζει την απόδοση μιας επένδυσης.

Έπειτα από συλλογή στοιχείων από εργολάβους και κτηματομεσίτες που πραγματοποιήθηκε στα πλαίσια του Παρατηρητηρίου μας, η εικόνα των ποσοστών αντιπαροχής στην Αττική είναι τα ακόλουθα:

Πηγή: Geoaxis

Γιατί παραμένει ισχυρή η ζήτηση για γη

Παρόλα αυτά, ο κύκλος της υψηλής οικοδομικής δραστηριότητας που άνοιξε μετά το 2018 συνεχίζεται, αν και με μειούμενη ένταση, καθώς η ζήτηση αδόμητων οικοπέδων ή και οικοπέδων με παλαιά κτίσματα για την ανέγερση νεόδμητων διαμερισμάτων συνεχίζει να γνωρίζει άνθηση.

Οι βασικές αιτίες που τροφοδοτούν την υφιστάμενη ζήτηση μπορούν να αναζητηθούν στα συσσωρευμένα αιτήματα στέγασης που δεν ικανοποιήθηκαν λόγω οικονομικής κρίσης την τελευταία δεκαπενταετία, στην άμεση διάθεση κεφαλαίου και την υψηλή ρευστότητα, στη νέα πραγματικότητα της εργασίας από το σπίτι, στην ποιοτική και τεχνολογική απαξίωση μεγάλου αριθμού κατασκευών πριν το 1980, στην ένταξη των διαμερισμάτων στα επενδυτικά προϊόντα, στη δυνατότητα επίτευξης αποδόσεων μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης και στη διάθεση για διασπορά επενδυτικού ρίσκου μέσω αγοράς ακινήτων.

Ταυτόχρονα, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης. Σήμερα ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 4,5%-5,5%.

Το κόστος κατασκευής και οι νέες προκλήσεις

Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές αντανακλάται στον Δείκτη Τιμών Υλικών Νέων Κτηρίων.

Ο μέσος δείκτης του δωδεκαμήνου Μαρτίου 2025 – Φεβρουαρίου 2026, σε σύγκριση με τον αντίστοιχο δείκτη του δωδεκαμήνου Μαρτίου 2024 – Φεβρουαρίου 2025, παρουσίασε αύξηση 2,6%, έναντι αύξησης 5,3% που σημειώθηκε κατά τη σύγκριση των αντίστοιχων προηγούμενων δωδεκάμηνων.

Νέος Οικοδομικός Κανονισμός: Τι αλλάζει στην αγορά

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ) αποτελεί τη βασική νομοθεσία που διέπει τη δόμηση στην Ελλάδα από το 2012 και εξής. Παρόλα αυτά, από το 2022 έως σήμερα, το Συμβούλιο της Επικρατείας έχει εκδώσει σημαντικές αποφάσεις που έκριναν ορισμένες διατάξεις του ΝΟΚ ως αντισυνταγματικές.

Στη συνέχεια, με τον Ν. 5197/2025 επιχειρήθηκε η συμμόρφωση προς τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, με την οποία έχουν τεθεί περιορισμοί και έχουν αναδειχθεί ζητήματα συνταγματικότητας ως προς την εφαρμογή επιμέρους διατάξεων του ΝΟΚ.

Οι επιπτώσεις στις οικοδομικές άδειες

Οι αποφάσεις του ΣτΕ επηρεάζουν τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με βάση τα ακυρωθέντα κίνητρα του ΝΟΚ, ενώ το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε σε αναστολή έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών που έκαναν χρήση διατάξεων οι οποίες κρίθηκαν μη συμβατές με το συνταγματικό πλαίσιο.

Μεταγενέστερα, με την τροποποίηση του ΝΟΚ μέσω του Ν. 5197/2025 και την έκδοση σχετικών διοικητικών οδηγιών, διαμορφώθηκε το νέο πλαίσιο εφαρμογής από τις Υπηρεσίες Δόμησης ως προς τις εκκρεμείς και νέες οικοδομικές άδειες.

Η εικόνα της οικοδομικής δραστηριότητας σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ

Σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, την περίοδο Ιανουαρίου 2025 – Δεκεμβρίου 2025 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο Ιανουαρίου – Δεκεμβρίου 2024 παρατηρήθηκε μείωση κατά 2,6% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, μείωση κατά 9,7% στην επιφάνεια και μείωση κατά 3,0% στον όγκο.