Ακίνητα: Αυξάνονται οι τιμές σε γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών [πίνακες]

Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων διατηρεί τη θετική δυναμική της, μετά από μία μακρά περίοδο ανάκαμψης που οδήγησε στην πλήρη ανάκτηση των απωλειών της κρίσης.

Οι τιμές σε γραφεία και καταστήματα υψηλών προδιαγραφών συνεχίζουν να αυξάνονται, υποστηριζόμενες από το σταθερό ρυθμό οικονομικής μεγέθυνσης των τελευταίων ετών, την ενίσχυση των Άμεσων Ξένων Επενδύσεων σε ακίνητα και τη διατήρηση της ζήτησης για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους.

Σύμφωνα με μελέτη της Alpha Bank, η ανάπτυξη της αγοράς παρουσιάζει έντονη διαφοροποίηση τόσο γεωγραφικά, όσο και ως προς τις επιμέρους κατηγορίες ακινήτων.

Η Αθήνα καταγράφει ταχύτερη άνοδο τιμών σε σχέση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα, ενώ τα εμπορικά καταστήματα εμφανίζουν ισχυρότερη μακροχρόνια δυναμική σε σχέση με τα γραφεία. Οι τάσεις αυτές αντανακλούν, μεταξύ άλλων, τη συγκέντρωση της επιχειρηματικής δραστηριότητας στην πρωτεύουσα, την ανοδική πορεία της ιδιωτικής κατανάλωσης και τον ρόλο του τουρισμού στη στήριξη της ζήτησης στην αγορά ακινήτων.

Παράλληλα, η αναθέρμανση της οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία χρόνια -η οποία είχε περιοριστεί την περασμένη δεκαετία- υποδηλώνει τη σταδιακή προσαρμογή της προσφοράς σύγχρονου αποθέματος. Οι επενδύσεις κατευθύνονται σε επιμέρους κατηγορίες ακινήτων όπως οι επαγγελματικές αποθήκες και τα τουριστικά ακίνητα, ενώ αναδύονται και νέοι τομείς, π.χ. τα data centers και οι εξειδικευμένες μορφές κατοικίας (π.χ. φοιτητικές και τουριστικές μισθώσεις). Παράγοντες όπως η ποιότητα κατασκευής, η ενεργειακή αναβάθμιση και οι τοποθεσίες με σύγχρονες υποδομές εκτιμάται ότι θα έχουν σημαίνοντα ρόλο στη λήψη επενδυτικών αποφάσεων.

Τα επαγγελματικά ακίνητα

Σύμφωνα με τα νεότερα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι δείκτες τιμών γραφείων και καταστημάτων υψηλών προδιαγραφών αυξήθηκαν κατά 5,1% και 4,8% το 2025, διατηρώντας θετική εικόνα τόσο το πρώτο όσο και το δεύτερο εξάμηνο του έτους . Η δυναμική, ωστόσο, της αγοράς επαγγελματικών ακινήτων δεν κατανέμεται ομοιόμορφα γεωγραφικά, καθώς στην Αθήνα οι ρυθμοί αύξησης των τιμών είναι υψηλότεροι, τόσο για τα γραφεία, όσο και για τα καταστήματα, σε σύγκριση με τη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα.

Αυτό ενδεχομένως να αντανακλά την υψηλότερη συγκέντρωση επιχειρηματικής δραστηριότητας στην Αττική (όπου βρίσκεται εγκατεστημένο το 39% των ενεργών επιχειρήσεων), η οποία ενισχύει τη ζήτηση για σύγχρονους επαγγελματικούς χώρους. Πιο αναλυτικά, ο δείκτης τιμών γραφείων καταγράφει συνεχή άνοδο από το 2016, με αποτέλεσμα το 2025 να υπερβεί οριακά (0,1%) το ιστορικό υψηλό του 2010. Η άνοδος αυτή προέρχεται κυρίως από την Αθήνα, στην οποία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 7% το 2025, υπερβαίνοντας κατά περίπου 15% το επίπεδο του 2010.

Οι τιμές στη Θεσσαλονίκη και την υπόλοιπη Ελλάδα ενισχύθηκαν ηπιότερα κατά 4,2% και 2,5% το 2025, παραμένοντας περίπου 13,5% χαμηλότερα σε σύγκριση με το 2010.

Στα καταστήματα υψηλών προδιαγραφών η ανάκαμψη την τελευταία δεκαετία εμφανίζεται ισχυρότερη σε σχέση με τα γραφεία, γεγονός που πιθανά συνδέεται με τη βελτίωση της κατανάλωσης και τις υψηλές επιδόσεις του τουρισμού, παράγοντες που στηρίζουν τη ζήτηση για εμπορικούς χώρους σε κεντρικές και εμπορικά ανεπτυγμένες περιοχές. Συγκεκριμένα, ο δείκτης τιμών καταστημάτων υπερέβη το 2025 κατά 10,7% το επίπεδο του 2010, με την Αθήνα να κινείται υψηλότερα του ποσοστού αυτού (17,7%) και τη Θεσσαλονίκη (5,3%) και την υπόλοιπη Ελλάδα (0,8%) να βρίσκονται χαμηλότερα.

Οικοδομική δραστηριότητα και προσδοκίες αγοράς

Η οικοδομική δραστηριότητα στα επαγγελματικά ακίνητα, τόσο σε όρους αριθμού νέων αδειών, όσο και όγκου (σε κυβικά μέτρα), κινείται, σε γενικές γραμμές, ανοδικά την τελευταία πενταετία με σημαντική αύξηση να καταγράφεται εκτός από τα γραφεία και τα εμπορικά καταστήματα και σε βιομηχανικά ακίνητα. Συγκεκριμένα, οι νέες οικοδομικές άδειες των γραφείων ήταν σχεδόν τριπλάσιες πέρυσι σε σύγκριση με το 2019, αυξημένες κατά 38% το 2025 .

Σε όρους όγκου, ωστόσο, καταγράφηκε μείωση, γεγονός που υποδηλώνει ότι οι νέες άδειες αφορούσαν μικρότερα έργα σε σύγκριση με το 2024. Η εξέλιξη αυτή αποδίδεται εν μέρει και σε αποτελέσματα βάσης (base effects) καθώς το 2024 η άνοδος που καταγράφηκε ξεπέρασε το 100%.

Ένας παράγοντας που ενδεχομένως συμβάλλει στη θετική πορεία της οικοδομικής δραστηριότητας των γραφείων είναι η σταδιακή υποχώρηση της εξ αποστάσεως εργασίας. Σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό των απασχολουμένων σε καθεστώς τηλεργασίας αυξήθηκε από 5,2% το 2019 σε 14,8% το 2021. Ωστόσο, έως το 2025 το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 6,8%, μία εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει και με τη σταδιακή επιστροφή των εργαζομένων στους φυσικούς χώρους εργασίας.

Σε ό,τι αφορά στα εμπορικά καταστήματα, οι νέες οικοδομικές άδειες μειώθηκαν το 2020 λόγω της πανδημίας, αλλά ανέκαμψαν την επόμενη χρονιά, ξεπερνώντας τις 700. Επανήλθαν σταδιακά σε αυτό το επίπεδο την τελευταία διετία, με την ετήσια αύξηση το 2025 να διαμορφώνεται σε 10%, ενώ η άνοδος σε όρους όγκου ανήλθε σε 41%.

Από τις υπόλοιπες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων ξεχωρίζουν τα βιομηχανικά κτίρια, με τον όγκο των νέων οικοδομικών αδειών να έχει σχεδόν διπλασιαστεί το 2025 σε σύγκριση με τα προ πανδημίας επίπεδα.

Επιπρόσθετα, στον ξενοδοχειακό τομέα η οικοδομική δραστηριότητα παραμένει σταθερά ισχυρή τα τελευταία χρόνια, σε σχέση με την περίοδο της οικονομικής κρίσης. Τους πρώτους δύο μήνες του 2026 η ανάπτυξη των επαγγελματικών ακινήτων ενισχύθηκε περαιτέρω, καθώς οι νέες οικοδομικές άδειες αυξήθηκαν συνολικά κατά 25% σε αριθμό και 84% σε όγκο. Αξιοσημείωτη ήταν η άνοδος στα εμπορικά καταστήματα, τα εκπαιδευτικά κτίρια και τα ενοικιαζόμενα καταλύματα, ενώ οι νέες οικοδομικές άδειες γραφείων μειώθηκαν σε αριθμό και αυξήθηκαν σε όγκο.

Σύμφωνα με τη μηνιαία έρευνα της Ευρωπαϊκής Επιτροπής ο δείκτης επιχειρηματικών προσδοκιών στα οικοδομικά έργα ακολουθεί ανοδική τροχιά από το 2019 και μετά, η οποία επιταχύνθηκε τους πρώτους πέντε μήνες του 2026. Ειδικά σε ό,τι αφορά στα γραφεία και τα καταστήματα, βάσει έρευνας της Τράπεζας της Ελλάδος, οι προσδοκίες των συμμετεχόντων για τους επόμενους έξι μήνες διαμορφώνονται ουδέτερες, ενώ θετική δυναμική παρουσιάζουν οι επαγγελματικές αποθήκες υψηλών προδιαγραφών και τα ξενοδοχεία.

Στην ίδια έρευνα αναφέρεται ότι μεταξύ των βασικών πηγών αβεβαιότητας είναι οι γεωπολιτικές εντάσεις και το αυξημένο κόστος κατασκευής και ενέργειας. Το τελευταίο αντανακλάται στο ισοζύγιο της έρευνας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής που αφορά στις επιχειρηματικές προσδοκίες για την εξέλιξη των τιμών στα οικοδομικά έργα το επόμενο τρίμηνο. Ο κινητός μέσος όρος του εν λόγω ισοζυγίου απαντήσεων διπλασιάστηκε τον Μάιο σε σύγκριση με τον Ιανουάριο πλησιάζοντας τα υψηλά επίπεδα που είχαν καταγραφεί στις αρχές του 2024.

Επενδύσεις και αποδόσεις επαγγελματικών ακινήτων

Η Έρευνα Επαγγελματικών Ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος για το Β΄ Εξάμηνο του 2025 (Απρίλιος 2026), δείχνει ότι από επενδυτικής πλευράς, το ενδιαφέρον για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων παρέμεινε ισχυρό, με ιδιαίτερη έμφαση σε αποθήκες και βιομηχανικούς χώρους, ξενοδοχεία, ενώ τα γραφεία και τα καταστήματα διατήρησαν σημαντικό ρόλο στο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο με μερίδια 17% και 9% αντίστοιχα.

Επιπρόσθετα, οι μέσες εκτιμώμενες αποδόσεις των γραφείων στην κεντρική επιχειρηματική ζώνη της Αθήνας κυμαίνονταν μεταξύ 6% και 6,8% το 2025, με τα ποσοστά των κενών χώρων στις εν λόγω περιοχές να διαμορφώνονται από 5% έως 9%. Σημειώνεται ότι οι αποδόσεις των γραφείων παρουσιάζουν διαφοροποίηση, αντανακλώντας τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και τις τεχνικές προδιαγραφές όπως, μεταξύ άλλων, ενεργειακή αναβάθμιση, ανακαίνιση και σύγχρονες εγκαταστάσεις.

Παρόμοια εικόνα παρατηρείται τόσο στις αποδόσεις όσο και στα εκτιμώμενα ποσοστά κενότητας των καταστημάτων που βρίσκονται στους κύριους εμπορικούς δρόμους της Αθήνας. Στις επαγγελματικές αποθήκες, αν και οι αποδόσεις ακολουθούν πτωτική πορεία την τελευταία πενταετία (από 9,4% κατά μέσο όρο το δεύτερο εξάμηνο του 2019, σε 8% αντίστοιχα το 2025), κυμαίνονται σε υψηλότερα επίπεδα σε σύγκριση με τα γραφεία και τα καταστήματα.

Σύμφωνα με τους συμμετέχοντες στην ίδια έρευνα, ιδιαίτερο επενδυτικό ενδιαφέρον παρουσιάζουν η αξιοποίηση περιοχών πρώην βιομηχανικής χρήσης, τα έργα αστικής ανάπλασης καθώς και εξειδικευμένες κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων που προσφέρουν υψηλές αποδόσεις.