Ντουμπάι: Ξέφρενη άνοδος για τα ακίνητα

Στο τεχνητό νησί Palm Jumeirah του Ντουμπάι, οι ακτίνες λέιζερ σηματοδοτούν την έναρξη του τελευταίου μεγάλου κατασκευαστικού έργου. Με ύψος 71 ορόφων και 76 ρετιρέ, το Como Residences θα είναι η υψηλότερη κατασκευή του νησιού – με τη φθηνότερη μονάδα να κοστίζει 21 εκατομμύρια δρχ (5,7 εκατομμύρια δολάρια), σύμφωνα με το Bloomberg.

Λίγο πιο κάτω, στον κεντρικό αυτοκινητόδρομο της πόλης, ο μεγιστάνας των Εμιράτων Khalaf Ahmad Al Habtoor ξεκινάει τις εργασίες για ένα συγκρότημα κατοικιών που θα προσθέσει περισσότερα από 1.700 σπίτια σε μια και μοναδική ανάπτυξη. Πρόκειται για μια τάση που παρουσιάζεται σχεδόν παντού στο εμιράτο – οι κατασκευαστές επιταχύνουν τις μηχανές τους σε αυτό που αναμένεται να είναι ο ισχυρότερος κατασκευαστικός κύκλος από το 2017.

Το Ντουμπάι, γνωστό από καιρό για τις απότομες εκρήξεις και καταρρεύσεις, είχε μια από τις πιο θεαματικές κρίσεις του το 2008, όταν ένα κραχ που τροφοδοτήθηκε από το χρέος με ακίνητα άφησε μερικούς από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές του να παραπαίουν στο χείλος της χρεοκοπίας. Η Αραβική Άνοιξη που σάρωσε τη Μέση Ανατολή αναζωογόνησε την αγορά το 2011, καθώς τα κεφάλαια από τα αραβικά έθνη αναζήτησαν ασφάλεια στο Ντουμπάι. Όμως, η κατάσταση άλλαξε γρήγορα το 2014, καθώς η κατάρρευση των τιμών του πετρελαίου έστειλε την αγορά οικιστικών ακινήτων σε μια επταετή ύφεση.

Αυτή τη φορά οι εργολάβοι αντισταθμίζουν περισσότερο τα στοιχήματά τους, απαιτώντας προκαταβολές που καλύπτουν το μεγαλύτερο μέρος του ακινήτου ακόμη και πριν από την έναρξη της κατασκευής. Τα μετρητά που έρχονται από πλούσιους επενδυτές από όλο τον κόσμο δίνουν στην αγορά ακινήτων του εμιράτου ένα μεγάλο μαξιλάρι και μειώνουν την ανάγκη για χρέος – αλλά αφήνουν επίσης τους αγοραστές να κρατούν μεγαλύτερο μέρος του κινδύνου.

Ντουμπάι: Πωλείται το ακριβότερο ακίνητο της πόλης

“Οι εργολάβοι επωφελούνται από την αυξανόμενη ζήτηση με μια απότομη αύξηση του αριθμού εκκίνησης έργων”, δήλωσε η Prathyusha Gurrapu, επικεφαλής έρευνας και συμβουλευτικής στην εταιρεία ακινήτων Core. “Με τα χρήματα που συλλέγονται από τους αγοραστές στις προπωλήσεις, οι προγραμματιστές είναι συνήθως σε θέση να χρηματοδοτήσουν μεγάλο μέρος της κατασκευής, γεγονός που καθιστά τον οικονομικό κίνδυνο χαμηλότερο από ό,τι τα προηγούμενα χρόνια”.

Ο Gurrapu αναμένει ότι οι τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν περαιτέρω κατά 10% έως 12% φέτος.

Προβλήματα χωρητικότητας

Ωστόσο, υπάρχουν και άλλοι κίνδυνοι, δήλωσε ο Gurrapu, όπως πιθανά προβλήματα στην αλυσίδα εφοδιασμού κατασκευών που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν την ολοκλήρωση των έργων ακόμη και μετά την πληρωμή των αγοραστών. Ένας άλλος είναι η ανησυχία σχετικά με την ικανότητα των εργολάβων να εκτελέσουν εργασίες, καθώς αναλαμβάνουν περισσότερα έργα σε μια εποχή που πολλοί έχουν μειώσει τη δυναμικότητά τους μετά από χρόνια ύφεσης της αγοράς.

Σε παγκόσμιο επίπεδο, τα υψηλότερα επιτόκια και η οικονομική επιβράδυνση αναμένεται να πλήξουν τις κατασκευές σε πολλά μέρη του κόσμου, με ορισμένες αγορές όπως το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα να πλήττονται ιδιαίτερα. Ωστόσο, η πλημμύρα των αφίξεων ομογενών και η εισροή Ρώσων που αναζητούν να προστατεύσουν τον πλούτο τους μετά την εισβολή στην Ουκρανία έχουν προκαλέσει την εκτίναξη των τιμών των ακινήτων στο Ντουμπάι κατά 15% το τελευταίο έτος και τροφοδότησαν αυτή την τελευταία οικοδομική έκρηξη.

Μέχρι στιγμής φέτος, 24.658 κατοικίες έχουν κατασκευαστεί στο Ντουμπάι, περίπου 37% περισσότερες από εκείνες που είχαν κατασκευαστεί την ίδια περίοδο το 2022, σύμφωνα με την Core. Περίπου 28.900 συμβάσεις κατοικιών εκτός σχεδίου έχουν καταγραφεί από τις αρχές του 2023, ο μεγαλύτερος αριθμός για την ίδια περίοδο από το 2009.

Τα εκτός σχεδίου ακίνητα αποτελούν δημοφιλή επιλογή για τους ξένους επενδυτές που δεν διαθέτουν τραπεζικούς λογαριασμούς στα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, στα οποία ανήκει το Ντουμπάι. Τείνουν να μεταφέρουν μετρητά απευθείας στους λογαριασμούς καταθέσεων του κατασκευαστή ή να χρησιμοποιούν κρυπτονομίσματα για την πληρωμή των αγορών.

Οι αναλυτές και οι προγραμματιστές αναγνωρίζουν τους κινδύνους. Ο Mohamed Alabbar, ιδρυτής της Emaar Properties PJSC, η οποία κατασκεύασε τον ψηλότερο ουρανοξύστη του κόσμου, λέει ότι τα διδάγματα από το παρελθόν δεν πρέπει να ξεχαστούν στην τρέχουσα έκρηξη.

“Ο μεγάλος κίνδυνος είναι ότι οι επιχειρήσεις ακινήτων περνούν από σπαμπανεβάσματα”, δήλωσε. “Πρέπει να διατηρείς μικρό χρέος και να έχεις ικανοποιητικά μετρητά, οπότε ακόμη και αν η αγορά επιβραδυνθεί, ο ισολογισμός και η ταμειακή θέση θα πρέπει να μας επιτρέψουν να ολοκληρώσουμε τα έργα μας”.

Μικρή προμήθεια

Υπάρχουν πολλές προειδοποιητικές ιστορίες για το τι μπορεί να πάει στραβά στο Ντουμπάι. Πριν από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση, οι αγοραστές συχνά πλήρωναν το 10% της αξίας ενός ακινήτου πριν ακόμη τοποθετηθεί έστω και ένα τούβλο και πωλούσαν τα συμβόλαια πολλές φορές, διογκώνοντας τις αξίες κατά πολλαπλάσια ποσά. Η αχαλίνωτη αγοραπωλησία σταμάτησε ξαφνικά το 2009, όταν η κρατική εταιρεία ανάπτυξης Nakheel PJSC παραλίγο να αθετήσει την αποπληρωμή ομολόγων ύψους περίπου 4 δισεκατομμυρίων δολαρίων. Η εταιρεία, μαζί με την τότε μητρική Dubai World, έλαβε μια σωτήρια βοήθεια ύψους 10 δισεκατομμυρίων δολαρίων από το Άμπου Ντάμπι.

Ακολούθησε μια επώδυνη περίοδος, καθώς οι εργολάβοι αναδιάρθρωσαν χρέη δισεκατομμυρίων δολαρίων με παγκόσμιες τράπεζες και διεκπεραίωσαν ένα βουνό νομικών διαφορών με οργισμένους αγοραστές, των οποίων οι ιδιοκτησίες σταμάτησαν στη μέση της κατασκευής και τα χρήματά τους δεσμεύτηκαν για χρόνια.

Σε μικρή απόσταση από το νεοϊδρυθέν Como Residences, το The Dubai Pearl, ένα έργο τεσσάρων πύργων που βρισκόταν σε αναμονή για σχεδόν 15 χρόνια, κατεδαφίζεται τελικά και οι αγοραστές είναι απίθανο να ανακτήσουν μεγάλο μέρος των επενδύσεών τους. Το Palm Jebel Ali, το μεγαλύτερο από τα διάσημα τεχνητά νησιά της πόλης σε σχήμα φοίνικα, αναβιώνει μετά από 14 χρόνια, αλλά όχι πριν πολλοί από τους αρχικούς αγοραστές μείνουν με τεράστιες απώλειες.

Ακόμα, το Ντουμπάι περιόρισε τις νέες αναπτύξεις και περιόρισε την προσφορά κατά τη διάρκεια της επταετούς περιόδου κατά την οποία οι τιμές μειώθηκαν μετά από μια προηγούμενη υπερπληθώρα ακινήτων. Αυτό θα μπορούσε να περιορίσει τη σοβαρότητα οποιασδήποτε ύφεσης αυτή τη φορά, λένε οι προγραμματιστές και οι αναλυτές.

“Θα το παρακάνουμε; Χρειάζεται μια κρυστάλλινη σφαίρα για να απαντήσετε σε αυτό το ερώτημα”, δήλωσε ο Richard Waind, διευθύνων σύμβουλος στο κτηματομεσιτικό γραφείο Betterhomes. “Αναμφίβολα χρειαζόμαστε νέες κατοικίες αυτή τη στιγμή σε ευρύτερη βάση”.

Μεγαλύτερος κίνδυνος

Αυτές τις μέρες, οι αγοραστές είναι πιο πρόθυμοι να αναλάβουν το ρίσκο να καταβάλουν μεγαλύτερες προκαταβολές, επειδή η κυβέρνηση εισήγαγε μια σειρά από μεταρρυθμίσεις.

Οι εταιρείες ακινήτων πρέπει να πληρώνουν το πλήρες κόστος της γης πριν τους επιτραπεί να πουλήσουν ενόψει της κατασκευής. Τα χρήματα που εισπράττονται από τους αγοραστές πρέπει να κατατίθενται σε κυβερνητικούς λογαριασμούς με καταπιστεύσεις και να εκταμιεύονται για βασικές δαπάνες κατασκευής. Αυτό σημαίνει ότι οι εργολάβοι δεν μπορούν εύκολα να διαφύγουν με τα χρήματα των αγοραστών, όπως έκαναν ορισμένοι κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης.

Μεταξύ αυτών που βάζουν τα χρήματά τους στην τοπική αγορά ακινήτων είναι ντόπιοι και ομογενείς που έχουν εξαντληθεί από την άνοδο των ενοικίων. Ορισμένοι επενδυτές από το εξωτερικό αναζητούν δεύτερες κατοικίες σε μια χώρα όπου η έκδοση βίζας είναι εύκολη υπόθεση.

Αλλά το Ντουμπάι δεν δημοσιοποιεί επίσης λεπτομέρειες σχετικά με τις αγορές, προσελκύοντας αγοραστές ακινήτων που θέλουν να περάσουν κάτω από το ραντάρ, δήλωσαν ορισμένοι αναλυτές. Πολλοί από αυτούς βρίσκουν ιδιαίτερα ελκυστικές τις αγορές εκτός σχεδίου.

Ο Denis Scvortov, μεσίτης ακινήτων στην Ax Capital, ο οποίος ειδικεύεται στις πωλήσεις ακινήτων εκτός σχεδίου, δήλωσε ότι το 95% των πελατών του ζουν στο εξωτερικό, με πολλούς να προέρχονται από τη Ρωσία, την Ουκρανία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Πολλοί τα χρησιμοποιούν ως δεύτερες κατοικίες. Μεσίτες όπως ο Scvortov λένε ότι πολλοί από τους πελάτες τους είναι αρκετά εύποροι ώστε να πληρώνουν με μετρητά, αποφεύγοντας τα στεγαστικά δάνεια και παρακάμπτοντας τις τράπεζες.

Τους τελευταίους τρεις μήνες, η αγορά έχει ψυχρανθεί λίγο σε σχέση με την περυσινή ξέφρενη δραστηριότητα, παρόλο που σχεδόν όλες οι νέες κατασκευές πωλούνται, είπε.

Γνήσιοι επενδυτές

Οι προγραμματιστές, εν τω μεταξύ, βαδίζουν ολοταχώς κατά μέτωπο.

Ο Rizwan Sajan, ένας επιχειρηματίας ινδικής καταγωγής, ο οποίος έμεινε έξω από την πρώτη έκρηξη των ακινήτων στο Ντουμπάι το 2007, ανέβηκε στο άρμα το 2015 και τον τελευταίο χρόνο έχει προχωρήσει με έξι κατασκευές που θα φέρουν σχεδόν 2.100 σπίτια στην αγορά.

“Το 2008, ήταν μια αγορά ελεύθερων αγοραστών χωρίς κανέναν έλεγχο” δήλωσε ο Sajan, ο οποίος ηγείται ενός οικογενειακού ομίλου με την ονομασία Danube Group που εδρεύει στο Ντουμπάι. “Αλλά σήμερα, είναι γνήσιοι επενδυτές που αγοράζουν εδώ λόγω της κατάστασης στον κόσμο και επειδή επιδιώκουν είτε να δημιουργήσουν εισόδημα από ενοίκια είτε να διατηρήσουν τα ακίνητα ως δεύτερες κατοικίες”.

Οι αγοραστές του Como Residences, του πύργου στο Palm Jumeirah, πρέπει να πληρώσουν το 80% της αξίας πριν από την ολοκλήρωση του ακινήτου στα μέσα του 2027, σύμφωνα με διαφήμιση της εταιρείας.

Η Emaar έχει τη μερίδα του λέοντος στην κατασκευή νέων κατοικιών. Την ακολούθησαν πέρυσι οι ιδιωτικές εταιρείες Damac Properties και Azizi Developments. Κατά τη διάρκεια του πρώτου τριμήνου, οι πωλήσεις της Emaar αυξήθηκαν κατά 25,8% σε σχέση με ένα χρόνο νωρίτερα.

Αυτόν τον μήνα η Emaar ανακοίνωσε την έναρξη ενός έργου πολυτελούς παραλιακής ζώνης αξίας 20 δισεκατομμυρίων δολαρίων που θα έχει πάνω από 7.000 κατοικίες με κυρίως μεγάλες επαύλεις και βίλες.

Παρόλα αυτά, ο Alabbar δήλωσε ότι διατηρεί ένα γερακίσιο βλέμμα στις πληρωμές των πελατών. “Τα πάντα έχουν εξαντληθεί τώρα και η είσπραξη είναι απίστευτα δυναμική”, δήλωσε. “Αλλά θα πληρώνουν αυτοί οι άνθρωποι τις δόσεις τους στην ώρα τους σε έξι μήνες από τώρα ή σε ένα χρόνο; Αυτό είναι τόσο κρίσιμο και όλοι μας πρέπει να είμαστε προσεκτικοί”.