Εμπορικά ακίνητα: Δεν μπορούν να «σηκώσουν κεφάλι»

Μπορεί οι χρηματοπιστωτικές αγορές να αναζωογονούνται από την προσδοκία για μείωση των επιτοκίων, ωστόσο, ο απόηχος της εκτόξευσης του κόστους δανεισμού που επέβαλαν οι κεντρικές τράπεζες έχει αφήσει ανεξίτηλο μέχρι στιγμής αποτύπωμα στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, για τα οποία έπεσαν κατακόρυφα οι αποτιμήσεις.

Αυτό που δείχνει να έχει βελτιωθεί είναι η εμπιστοσύνη των επενδυτών. Αν και εξακολουθούν να είναι πολύ κάτω από την κορύφωσή τους, οι μετοχές για τους εισηγμένους τομείς των ακινήτων στη Νέα Υόρκη και στην Ευρώπη έχουν σημειώσει άνοδο κατά 20% από τις αρχές Νοεμβρίου, συμπίπτοντας με μείωση των 70 μονάδων βάσης στις αντίστοιχες αποδόσεις κρατικών ομολόγων 15ετούς διάρκειας.

Γαλλία: «Βουλιάζουν» οι πωλήσεις εμπορικών ακινήτων στο Παρίσι

Παρόλα αυτά, η αβεβαιότητα είναι το μόνο δεδομένο αυτήν τη στιγμή, όσον αφορά τον κλάδο και, κατά ορισμένους αναλυτές, η άνοδος των μετοχών μπορεί να αποδειχθεί υπερβολικά αισιόδοξη.

Ο πιο δύσκολος τομέας παραμένει και στις δύο πλευρές του Ατλαντικού εκείνος των εμπορικών ακινήτων που προορίζονται για γραφεία.

Το γεγονός ότι η εξ αποστάσεως εργασίας κερδίζει έδαφος τα τελευταία χρόνια, μετά την πανδημία, σημαίνει ότι απαιτείται περίπου 15% έως 20% λιγότερος χώρος για γραφεία.

Υψηλό άδειων γραφείων στις ΗΠΑ

Πέρυσι, οι άδειοι χώροι γραφείων στις μεγάλες πόλεις των ΗΠΑ βρέθηκαν σε ιστορικό υψηλό από τα τέλη της δεκαετίας του 1970. Περίπου το 20% των διαθέσιμων χώρων δεν έβρισκαν ενοικιαστές το τελευταίο τρίμηνο του 2023, σύμφωνα με τη Moody’s.

Καλύτερα στην Ευρώπη

Η εικόνα στην Ευρώπη είναι πολύ καλύτερη. Κατά μέσο όρο, το ποσοστό κενών θέσεων στις μεγάλες πόλεις ήταν 6,9% το τρίτο τρίμηνο του περασμένου έτους, δηλαδή πολύ χαμηλότερα από ό, στην παγκόσμια οικονομική κρίση, σύμφωνα με τη Savills.

Εμπορικά ακίνητα

Το πρόβλημα, όμως, παραμένει έντονο.

Η κατάρρευση της αυτοκρατορίας ακινήτων του Rene Benko απεικονίζει τους κινδύνους της υπερβολικής μόχλευσης που δημιουργήθηκε στην εποχή χαμηλού επιτοκίου.

Η αναχρηματοδότηση είναι η μεγαλύτερη πρόκληση. Η εισηγμένη ευρωπαϊκή ακίνητη περιουσία πρέπει να βρει νέα δάνεια για περίπου το 10% των εκκρεμών πληρωμών ύψους 300 δισ. ευρώ κάθε χρόνο. Εάν σε αυτό προστεθούν οι μη εισηγμέενς, τότε οι ανάγκες αναχρηματοδότησης εκτοξεύονται σε 200 δισ. ευρώ ετησίως.

Στη Βόρεια Ευρώπη, τα επίπεδα χρέους είναι πιο υψηλά. Η γερμανική Aroundtown και οι σουηδικές Castellum SBB και  Pandox είναι μερικοί από τους ιδιοκτήτες που σύμφωνα με την  Green Street έχουν υψηλότερες ανάγκες μόχλευσης και χρηματοδότησης φέτος ή τον επόμενο χρόνο.

Τα αδύναμα θεμελιώδη όσον αφορά τα γραφεία και η χαμηλή ανάπτυξη στον τομέα της ενοικίασης σημαίνουν ότι έχουν αλλάξει οι όροι χρηματοδότησης.

Για κάθε ευρώ που δανείστηκαν το 2020 οι ιδιοκτήτες γραφείων, τώρα μπορούν να βγάλουν μόλις 75 σεντς, υπολογίζει ο Πέτρος Παπαδάκος, επικεφαλής της ευρωπαϊκής έρευνας της Green Street.

Αυτό οδηγεί στην κάλυψη των κενών χρηματοδότησης από νέες πωλήσεις μετοχών ή περιουσιακών στοιχείων.

Οι αποτιμήσεις σε μη εισηγμένες εταιρείες ακινήτων έχουν μειωθεί λιγότερο, ίσως και στο μισό.

Όμως, η ανάγκη για ρευστότητα θα ενισχύσει απλώς την περαιτέρω πτώση τους.