Real Estate: Οι ιδιοκτήτες γραφείων στις ΗΠΑ αντιμετωπίζουν αποπληρωμή χρέους 117 δισ. δολαρίων

Δάνεια δισεκατομμυρίων δολαρίων θα «κοκκινίσουν» φέτος για εκατοντάδες μεγάλα κτίρια γραφείων των ΗΠΑ που οι ιδιοκτήτες τους είναι πιθανό να δυσκολεύονται να αναχρηματοδοτήσουν με τα τρέχοντα υψηλά επιτόκια.

Υπάρχουν 117 δισεκατομμύρια δολάρια εμπορικών στεγαστικών δανείων που συνδέονται με γραφεία τα οποία είτε πρέπει να αποπληρωθούν είτε να αναχρηματοδοτηθούν το 2024, σύμφωνα με στοιχεία από την Ένωση Τραπεζιτών Υποθηκών.

Πολλά από αυτά συνήφθησαν πριν από μια δεκαετία σε μια εποχή που τα επιτόκια ήταν πολύ χαμηλότερα. Έκτοτε, τα εμπορικά επιτόκια στεγαστικών δανείων έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, ενώ η απόδοση πολλών κτιρίων έχει βυθιστεί, αυξάνοντας την προοπτική ζημιών δισεκατομμυρίων δολαρίων για τους επενδυτές.

Σε αντίθεση με τα στεγαστικά δάνεια των ΗΠΑ, τα εμπορικά στεγαστικά δάνεια είναι σχεδόν εξ ολοκλήρου μόνο με τόκους. Αυτό σημαίνει ότι οι κατασκευαστές μεγάλων ακινήτων τείνουν να έχουν χαμηλές μηνιαίες πληρωμές, αλλά αντιμετωπίζουν πληρωμή ίση με το αρχικό δάνειο την ημέρα που λήγει η υποθήκη.

Οι αναμενόμενες απώλειες σε αυτό το σημείο είναι σε πολύ μικρότερη κλίμακα από ό,τι κατά τη διάρκεια της στεγαστικής κρίσης του 2008. Ωστόσο, τα επιβαρυμένα δάνεια θα μπορούσαν να προκαλέσουν ζημίες δισεκατομμυρίων για τους επενδυτές, να οδηγήσουν σε χρεοκοπία ορισμένους από τους κατασκευαστές ακινήτων, και να επιφέρουν αναγκαστικές πωλήσεις στην ήδη ταλαιπωρημένη αγορά γραφείων, θεωρούν οι Financial Times. Τον Δεκέμβριο, ο διαχειριστής αφερεγγυότητας της Signa έθεσε προς πώληση το μισό του Chrysler Building της Νέας Υόρκης που ανήκει στην εταιρεία, προκειμένου να συγκεντρώσει τα μετρητά που χρειάζονται επειγόντως.

Οι προσδοκίες για τα επιτόκια

Οι προσδοκίες για τα επιτόκια μετριάστηκαν από τις αρχές Νοεμβρίου, όταν οι επενδυτές φοβήθηκαν ότι ο πληθωρισμός αποδεικνύεται πιο εμμονικός από το αναμενόμενο και η Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ θα υιοθετούσε μια πολιτική «υψηλότερων επιτοκίων για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα». Αυτό έχει δώσει ελπίδα σε ορισμένους ιδιοκτήτες γραφείων.

Παρόλο που οι επενδυτές περιμένουν τη Fed να αρχίσει να μειώνει ξανά τα επιτόκια, οι αναχρηματοδοτήσεις εν τω μεταξύ γίνονται. Τον περασμένο μήνα, o developer Άμπι Ρόζεν εξασφάλισε συμφωνία για το εμβληματικό κτήριο Seagram της Νέας Υόρκης, μετά από μήνες διαπραγματεύσεων και αφού το στεγαστικό χρέος 760 εκατομμυρίων δολαρίων είχε ήδη παραταθεί μία φορά.

Περίπου τα δύο τρίτα των ενυπόθηκων δανείων που θα λήξουν σύντομα κατέχονται από τράπεζες. Οι καθυστερήσεις σε αυτά τα δάνεια,  τα οποία τείνουν να υποστηρίζονται από κτίρια υψηλότερης ποιότητας ή χαμηλότερης μόχλευσης, αυξάνονται, αλλά εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλά. Τα στοιχεία της Federal Deposit Insurance Corporation δείχνουν ότι παρέμεινε σε ποσοστό μόλις 1,5% στο τέλος του τρίτου τριμήνου.

Παρά τα χαμηλά ποσοστά αθέτησης, οι απώλειες από αυτά τα δάνεια θα μπορούσαν να είναι σημαντικές. Τον Δεκέμβριο, μια ομάδα αμερικανών οικονομολόγων διαπίστωσε ότι το 40% των δανείων για γραφεία στους τραπεζικούς ισολογισμούς παρέπαιαν, προκαλώντας ενδεχομένως πρόβλημα σε δεκάδες περιφερειακές τράπεζες που τα κατέχουν.

Τα υπόλοιπα δάνεια για ακίνητα γραφείων που λήγουν χρηματοδοτούνται με εμπορικούς υποθηκευμένους τίτλους (CMBS), έναν τύπο ομολόγων που συνήθως πληρώνει περισσότερα από το δημόσιο χρέος ή εταιρικά ομόλογα παρόμοιας αξιολόγησης και κατέχονται από ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία και μεμονωμένους επενδυτές.

Υπάρχουν τώρα περίπου 800 δισεκατομμύρια δολάρια σε CMBS στις ΗΠΑ. Οι καθυστερήσεις σε δάνεια γραφείου που χρηματοδοτήθηκαν από την CMBS ξεπέρασαν το 6% στα τέλη Νοεμβρίου, από 1,7% ένα χρόνο νωρίτερα, σύμφωνα με την εταιρεία δεδομένων ακινήτων Trepp.

Πάνω από το 1/3 των γραφείων θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα αναχρηματοδότησης

Από τα 605 κτίρια με στεγαστικά δάνεια που λήγουν σύντομα, υπάρχουν 224 για τα οποία η Moody’s Analytics εκτιμά ότι οι ιδιοκτήτες θα αντιμετωπίσουν προβλήματα αναχρηματοδότησης φέτος, είτε επειδή τα ακίνητα έχουν υπερβολικό χρέος είτε επειδή η απόδοση ενοικίασης είναι κακή.

Ο πρώην πύργος Sears στο Σικάγο, το ψηλότερο κτίριο στον κόσμο για περισσότερες από δύο δεκαετίες μετά την ολοκλήρωσή του το 1974, είναι ένα από αυτά που περιλαμβάνονται στη λίστα.

Τώρα γνωστός ως Πύργος Γουίλις, έχει χρέος 1,3 δισεκατομμυρίων δολαρίων εξασφαλισμένο έναντι του κτιρίου που λήγει τον Μάρτιο. Το πρόσφατο ετήσιο εισόδημά της πριν από τις πληρωμές τόκων ήταν 7% του χρέους της. Η Moody’s προβλέπει ότι, υπό το πρίσμα των υψηλότερων επιτοκίων, οι ιδιοκτήτες κτιρίων που δεν παράγουν τουλάχιστον το 9% του χρέους τους στο ετήσιο εισόδημα θα αντιμετωπίσουν προβλήματα αναχρηματοδότησης φέτος.

Αν και ορισμένα από τα οικονομικά προβλήματα των κτιρίων γραφείων και των ιδιοκτητών τους οφείλονται στην πανδημία του Covid-19 και στην αύξηση των κενών θέσεων γραφείων που προκύπτει, η επιθετική αναδοχή τα προηγούμενα χρόνια ήταν επίσης ένας παράγοντας.

Το κτίριο Seagram απέφερε 56 εκατομμύρια δολάρια σε καθαρά λειτουργικά έσοδα το 2012, το έτος πριν αναχρηματοδοτηθεί στο τρέχον δάνειό του. Ωστόσο, όταν οι δανειστές της ανέλαβαν την υποθήκη των 760 εκατομμυρίων δολαρίων το επόμενο έτος, υπολόγισαν ότι το κτίριο θα μπορούσε να αποφέρει 30% περισσότερα ετησίως, ή 74 εκατομμύρια δολάρια σε ετήσια έσοδα.

Αλλά δεν το πέτυχε ποτέ. Τα κέρδη πριν από τις πληρωμές τόκων και τις ανακαινίσεις κορυφώθηκαν το 2018 στα 69 εκατομμύρια δολάρια και έκτοτε μειώθηκαν, φθάνοντας στο χαμηλότερο επίπεδο των 27 εκατομμυρίων δολαρίων το 2022. Από τότε, ο Ρόζεν και η εταιρεία του RFR πρόσθεσαν ένα γυμναστήριο 3.200 τετραγωνικών μέτρων και χώρο συνεδρίων στο υπόγειο , που περιλαμβάνει έναν τοίχο αναρρίχησης ύψους 7 μέτρων, μια αρένα πολλαπλών αθλημάτων με θέσεις για 150 άτομα και ένα περιστρεφόμενο στούντιο.

Ακόμη και πριν ο Ρόζεν εξασφαλίσει τη συμφωνία αναχρηματοδότησης τον περασμένο μήνα, οι μεσίτες είπαν ότι το κτίριο παρέμενε επιθυμητό για τους ενοικιαστές και είχε πληρότητα 92% από τα μέσα του έτους. Ωστόσο, τα κέρδη 54 εκατομμυρίων δολαρίων πριν από τους τόκους και τις ανακαινίσεις που επρόκειτο να δημιουργήσει για το 2023 είναι περίπου τα ίδια με το 2012.

«Όλοι θα κατηγορήσουν τον Covid [για] τις απώλειες», είπε ο Τζον Γκρίφιν στους FT, καθηγητής στο πανεπιστήμιο του Τέξας. «Αλλά η επιθετική ανάληψη εμπορικών ενυπόθηκων δανείων από τη Wall Street θα κάνει την κατάσταση πολύ χειρότερη από ό,τι θα ήταν».