Economist: Μπορεί η τηλεργασία να προκαλέσει μια νέα κρίση;

Ολόκληρα κτήρια γραφείων στέκουν στα κέντρα των μεγαλουπόλεων, τόσο στις ΗΠΑ όσο και στην Ευρώπη, σαν φαντάσματα, υπενθύμιση της εποχής που έσφυζαν από ζωή, πριν έρθει η πανδημία και αλλάξει καθοριστικά τον τρόπο δουλειάς.

Στη δυτική πλευρά του Μανχάταν, κοντά στο Carnegie Hall, βρίσκεται ένα κτήριο 26 ορόφων που η Blackstone αγόρασε έναντι 605 εκατ. δολαρίων το 2014, για να φτάσει το 2022 να μην πληρώνει το στεγαστικό της δάνειο.

Το δάνειο πρόσφατα εντάχθηκε σε καθεστώς ειδικής εκκαθάρισης, που σημαίνει ότι ή να αναδιαρθρωθεί ή ο ιδιοκτήτης θα χρεοκοπήσει.

Αυτή είναι μια από πολλές περιπτώσεις.

Real Estate: Σε περιδίνηση τα εμπορικά ακίνητα στην Ευρώπη

Πολλά κτίρια έχουν μείνει άδεια για τέσσερα χρόνια, από τότε που ενέσκηψε η Covid-19.

Στην αρχή, οι ιδιοκτήτες των επαγγελματικών ακινήτων περίμεναν να περάσει η πανδημία. Αλλά οι εργαζόμενοι δεν επέστρεψαν άμεσα και ορισμένοι δεν επέστρεψαν ποτέ.

Τα ποσοστά κενών χώρων, ειδικά σε λιγότερο σύγχρονες κατασκευές, εκτοξεύτηκαν.

Ακολούθησε η αύξηση των επιτοκίων, που περιέπλεξε ακόμη περισσότερο τα πράγματα, καθώς τα περισσότερα εμπορικά κτίρια χρηματοδοτούνται με πενταετή ή δεκαετή δάνεια.

Περίπου 1 τρισεκατομμύριο δολάρια σε αμερικανικά δάνεια εμπορικής ιδιοκτησίας ήτοι το 20% του συνόλου των δανείων για εμπορικά κτήρια θα αναχρηματοδοτηθούν εντός των επόμενων δύο ετών, γράφει ο Economist.

Τον τελευταίο καιρό, οι τιμές στις οποίες γίνεται η διαπραγμάτευση για εμπορικά κτήρια έχουν πέσει σε λιγότερο από το 50% εκείνων που επικρατούσαν πριν την πανδημία.

Αυτό ισοδυναμεί με ζημίες στα κεφάλαια των ιδιοκτητών που μετακυλίονται στις τράπεζες.

Είναι ενδεικτικό ότι τις τελευταίες εβδομάδες η New York Community Bank (NYCB), μια μεσαίου μεγέθους τράπεζα, η ιαπωνική Aozora Bank, που ανέλαβε δάνεια εμπορικής ιδιοκτησίας και η Deutsche Pfandbrief, μια γερμανική εταιρεία με έκθεση σε γραφεία, ανέφεραν άσχημα νέα για τα χαρτοφυλάκια δανείων τους και είδαν τις μετοχές τους να πέφτουν.

Στο μεταξύ, η κρίση ιδιοκτησίας της Κίνας βαθαίνει. Με τα εγχώρια χαρτοφυλάκια να δυσκολεύονται, ορισμένοι Κινέζοι επενδυτές, που έχουν αγοράσει ακίνητα σε όλο τον κόσμο, μπορεί να χρειαστεί να συγκεντρώσουν μετρητά – και θα μπορούσαν να αρχίσουν να κάνουν ντάμπινγκ σε περιουσιακά στοιχεία στο εξωτερικό, μειώνοντας τις αξίες των ακινήτων.

Την ίδια στιγμή, όσο εδραιώνεται η δυσκολία των καταναλωτών να αποπληρώσουν τα δάνεια και τις πιστωτικές κάρτες τους λόγω της αύξησης των επιτοκίων, όλο και περισσότερες τράπεζες θα αντιμετωπίσουν τα προβλήματα της NYCB.

Πιάνοντας τα πράγματα με τη σειρά

Μπροστά σε ένα τέτοιο ντόμινο επιπτώσεων είναι επόμενο να εκφράζονται φόβοι ότι η νέα εποχή της τηλεργασίας θα μπορούσε να προκαλέσει μια νέα οικονομική κρίση έως  καταστροφή.

Επιχειρώντας να δώσει απάντηση στο ερώτημα ο Economist, πιάνει το νήμα από την αρχή, επισημαίνοντας το πολύ ενδιαφέρον στοιχείο ότι από τη συνολική αξία της αμερικανικής ακίνητης περιουσίας (εξαιρουμένων των αγροτικών γαιών) (66 τρισεκατομμύρια δολάρια στα τέλη του 2022), το μεγαλύτερο μέρος αφορά κατοικίες και μόνο το 25% εμπορικά ακίνητα.

Δεύτερο κομβικό σημείο: Τα εμπορικά ακίνητα δεν είναι μόνο γραφεία, αλλά περιλαμβάνουν χώρους λιανικής, καθώς και αποθήκες, που έχουν ζήτηση ως κέντρα δεδομένων και σημεία διανομής. Επομένως, τα γραφεία αξίζουν ίσως 4 τρισεκατομμύρια δολάρια, ή περίπου το 6% της συνολικής αξίας της ιδιοκτησίας ακινήτων στην Αμερική.

Για να γίνουν αντιληπτά τα πραγματικά μεγέθη, ο Economist αναφέρει ενδεικτικά ότι ένα παρόμοιο σοκ με εκείνο του 2007 – 2009, όταν τα οικιστικά ακίνητα στην Αμερική έχασαν το ένα τρίτο της αξίας τους, σήμερα θα εξαφάνιζε 16 τρισεκατομμύρια δολάρια από τις συνολικές αξίες των ακινήτων.

Από την άλλη, ακόμα κι αν κάθε κτίριο γραφείων στην Αμερική έχανε με κάποιο τρόπο ολόκληρη την αξία του, οι απώλειες θα εξακολουθούσαν να είναι μόλις το 20% αυτού του μεγέθους. Επιπλέον, οι τράπεζες -και συνολικά οι δανειστές- προστατεύονται καλύτερα από απώλειες σε εμπορικά ακίνητα από ό,τι έναντι εκείνων της οικιστικής κατηγορίας.

Ενώ τα δάνεια για το τελευταίο ήταν συχνά κοντά στο 100% της αξίας ενός κτηρίου κατοικιών, ακόμη και τα πιο φιλόδοξα δάνεια εμπορικής ιδιοκτησίας τείνουν να καλύπτουν μόλις το 75% της αξίας ενός κτιρίου.

Ψυχραμία!

Όπως χαρακτηριστικά περιγράφει ο Economist, η ζημιά που μπορεί να προκαλέσει η εμπορική ιδιοκτησία στην οικονομία, είναι όπως ο τραυματισμός κατά λάθος από ένα μαχαίρι: είναι άσχημο, προφανές και επώδυνο, μπορεί να χρειαστούν ράμματα, αλλά είναι απίθανο να τραυματιστεί σοβαρά το θύμα.

Ούτε η πληγή μπορεί να παραμείνει ανοιχτή, γιατί είναι ολοφάνερη. Στην περίπτωση της ιδιοκτησίας, τα προβλήματα είναι τόσο ορατά, ώστε οι ρυθμιστικές αρχές είναι σε εγρήγορση.

Η οικονομία της Αμερικής, η οποία εξακολουθεί να αναπτύσσεται έξυπνα, προσφέρει επιπλέον προστασία, επισημαίνει ο αναλυτής του Economist, και καταλήγει με αρκετή δόση αισιοδοξίας: «Εάν κοιτάξετε τους άδειους ουρανοξύστες της Νέας Υόρκης, είναι εύκολο να αισθανθείτε ανησυχία. Αλλά αν δείτε τους δρόμου μπορείτε να ηρεμήσετε. Είναι πολύβουοι και τα καταστήματα και τα εστιατόρια γεμάτα. Η Αμερική είναι υγιής και σε κίνηση, ακόμα κι αν χρειαστεί να βάλει έναν επίδεσμο για αυτό το άσχημο κόψιμο».