ΗΠΑ: «Προς αποθέρμανση οδεύει τελικά η αμερικανική αγορά ακινήτων»

Το διόλου μακρινό 2008 διέψευσε περίτρανα όσους έχουν σαν «καραμέλα» στο στόμα τη φράση «αυτά συμβαίνουν στην Ευρώπη» ή «εδώ δεν είναι Αμερική». Το αντίθετο ακριβώς συμβαίνει: φαινόμενα που παρατηρούνται στο εξωτερικό, είτε σχετίζονται με τη μόδα είτε με κοινωνικές συμπεριφορές είτε ασφαλώς με οικονομικές εξελίξεις, μεταφέρονται στη μικρή Ελλάδα με χρονική καθυστέρηση μεν, αλλά συχνά με πολλαπλάσια ένταση.

Με καθυστέρηση δεκαετιών επιβλήθηκε η υποχρεωτική χρήση της ζώνης ασφαλείας στα αυτοκίνητα (έως τις αρχές της δεκαετίας του 1980 οι εισαγωγείς αφαιρούσαν τις ζώνες και τις πουλούσαν ως έξτρα αξεσουάρ στους «μερακλήδες» ή τους «γρήγορους»). Με καθυστέρηση δεκαετιών (το 2009) θεσπίστηκε η απαγόρευση του καπνίσματος σε κλειστούς δημόσιους χώρους στην Ελλάδα και χρειάστηκε να περάσουν άλλα δέκα χρόνια για να εφαρμοστεί ο νόμος – εντάξει, με το «δικό μας τρόπο».

Τον Σεπτέμβρη του 2008 «έσκασε» η Lehman Brothers, κατέρρευσε η αγορά στεγαστικών δανείων υψηλού ρίσκου (subprime market) στις ΗΠΑ, συμπαρασύροντας τάχιστα τη βρετανική αγορά ακινήτων, την ισπανική και άλλες ευρωπαϊκές, όχι όμως την ελληνική. Εδώ η καταστροφή εκδηλώθηκε στο πολλαπλάσιο δύο χρόνια αργότερα, ως κρίση χρέους που σάρωσε κάθε κινητή και ακίνητη αξία στη χώρα. Θα έλεγε κανείς ότι τη διετία 2008-2010 η Ελλάδα θύμιζε την ορχήστρα του Τιτανικού που έπαιζε σαν να μη συμβαίνει τίποτε μέχρι να βυθιστεί το υπερωκεάνιο.

Ξεκάθαρη η γυάλινη σφαίρα

Από την ιστορική και την κλινική παρατήρηση του νεοελληνικού φαινομένου και λαμβάνοντας υπόψη τα μηνύματα που έρχονται από το εξωτερικό (πόλεμος και γεωπολιτική αστάθεια με νέα διαίρεση του κόσμου σε Ανατολή και Δύση, απο-παγκοσμιοποίηση και στασιμοπληθωρισμός, εμπλοκή στην παγκόσμια εφοδιαστική αλυσίδα και στο διεθνές εμπόριο, αβεβαιότητα ακόμα και για την εξέλιξη της πανδημίας), εύλογη είναι η ανησυχία για το τι μας επιφυλάσσει το μέλλον γενικώς.

Ειδικώς για την αγορά ακινήτων, δεν χρειάζεται να ξέρει κάποιος να διαβάζει τη γυάλινη σφαίρα για να δει την επερχόμενη ανατροπή της σημερινής κατάστασης με την έλευση ενός νέου καθοδικού κύκλου των τιμών. Ούτε να καταφύγει σε σημειολογικές αναλύσεις ή σε συνωμοσιολογικές «λύσεις» για να ερμηνεύσει δημοσιεύματα που εμφανίζονται όλο και πιο συχνά σε διεθνή μέσα ενημέρωσης φαινομενικά για να «καθησυχάσουν» τους αναγνώστες, αλλά ουσιαστικά για να τους προειδοποιήσουν.

Ένα από τα δημοσιεύματα αυτά, ένα άρθρο γνώμης με τίτλο «Η αγορά ακινήτων πλησιάζει τελικά στην αποθέρμανση», υπογράφει στο CNN Business ο οικονομικός αναλυτής της αμερικανικής εταιρείας διαχείρισης ακινήτων Zillow, Τζεφ Τάκερ.

«Έπειτα από 14 συνεχόμενους μήνες κατά τους οποίους καταγράφονταν αυξήσεις στις τιμές των ακινήτων επί ετησίας βάσεως, τελικά εμφανίστηκαν τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης της αγοράς», σημειώνει ο Τάκερ. Και σπεύδει να ξεκαθαρίσει: «Μην ανησυχείτε. Δεν έρχεται κατάρρευση. Στην πραγματικότητα, οι τιμές ίσως να μην πέσουν καν. Μάλλον θα έρθει μια επανεξισορρόπηση από τις όχι υγιείς συνθήκες που βιώνει σήμερα η αγορά, κάτι δηλαδή που τόσο το χρειάζεται οπωσδήποτε. Κι αυτό είναι καλά νέα για τους αναζητούντες πρώτη κατοικία».

Αυξήσεις-ρεκόρ 21% στις ΗΠΑ

Τι άλλο να πει ο άνθρωπος; Μεσίτης είναι. Να διαμηνύσει στους πελάτες του να μη βιάζονται διότι οι τιμές θα πέσουν; Παρά ταύτα, αναγνωρίζει ο Τάκερ ότι οι είναι κατανοητό να ανησυχούν οι ιδιοκτήτες για το ενδεχόμενο κατάρρευσης της αγοράς ακινήτων. «Το 2008 είναι το πιο πρόσφατο παράδειγμα που έχουμε», θυμίζει. Και παραδέχεται ότι ουδέποτε, ούτε τότε που έσκασε η φούσκα των ακινήτων, δεν υπήρξε πιο «καυτή» η αγορά ακινήτων από όσο είναι σήμερα – αναφέρεται βέβαια στην αγορά των ΗΠΑ.

«Το τυπικό αμερικανικό σπίτι κοστίζει σήμερα σχεδόν κατά 21% ακριβότερα από όσο κόστιζε πριν από ένα έτος. Πρόκειται για ρεκόρ σε ό,τι αφορά το ποσοστό αύξησης. Τα σπίτια πλέον που διατίθενται πωλούνται μέσα σε λίγες ημέρες, παρά μέσα σε βδομάδες. Και η διαθεσιμότητα οικιών είναι σήμερα κατά 52% μικρότερη από όσο είναι συνήθως την εποχή της άνοιξης», γράφει ο αμερικανός αναλυτής.

Ο Τζεφ Τάκερ θεωρεί ωστόσο ότι τη φορά αυτή οι βασικοί παράγοντες που οδηγούν την αγορά κατοικίας είναι «δραματικά διαφορετικοί» συγκριτικά με το 2007. «Οι ιδιοκτήτες κατοικιών γενικά βρίσκονται σε σταθερή οικονομική κατάσταση και διαθέτουν σημαντικά ίδια κεφάλαια. Οι αγοραστές επιλέγουν σπίτια που μπορούν να αντέξουν οικονομικά, δίχως να καταφεύγουν σε επικίνδυνα, εξωτικά χρηματοοικονομικά προϊόντα όπως έκαναν πριν από το τελευταίο στεγαστικό κραχ», σημειώνει.

Η ώρα των millennials

Επιπλέον, «ο ανταγωνισμός και η συνολική ζήτηση δείχνουν μια απίστευτη ανθεκτικότητα και θα συνεχίσουν να είναι έτσι, χάρη στην τεράστια συμβολή της γενιάς των millennials που φτάνουν στην ηλικία για να αποκτήσουν δικό τους σπίτι» (ο αναλυτής μιλά για τους Αμερικανούς με ηλικία από 25 έως 40 έτη).

«Υπάρχουν εκατομμύρια προβληματισμένοι υποψήφιοι αγοραστές πρώτης κατοικίας που περιμένουν την ευκαιρία για να προχωρήσουν σε αγορά, αν και εφόσον τελικά αρχίσει η αγορά να γίνεται πιο προσβάσιμη και σταθεροποιηθούν οι τιμές», διαπιστώνει ο Τάκερ. Για να συμπεράνει ότι, «υπό τις συνθήκες αυτές, η επιβράδυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών θα πρέπει να είναι κάτι που θα καλωσορίσουμε και δεν θα φοβηθούμε». Διότι «πάνω απ’ όλα, οι σημερινές δυναμικές της αγοράς με τις τιμές που καλπάζουν δεν είναι υγιείς και βιώσιμες, αφού αποκλείουν όλο και περισσότερο κόσμο από τη δυνατότητα απόκτησης ιδιόκτητης στέγης».

Με δάνειο ή στο νοίκι;

Ως εκ τούτου ο νεοϋορκέζος μεσίτης θεωρεί ότι οι υποψήφιοι αγοραστές πρώτης κατοικίας θα πρέπει να βιαστούν διότι, λόγω του πληθωρισμού, ακριβαίνουν και τα ενοίκια που «ροκανίζουν όλο και μεγαλύτερο μερίδιο των μηνιαίων απολαβών των ανθρώπων». Και πέραν αυτού, «αυξάνονται και τα επιτόκια χορηγήσεων στεγαστικών δανείων και από τα ιστορικά χαμηλά επίπεδα, που είχαν πέσει την τελευταία διετία, πρόσφατα ξεπέρασαν το 5%, καθιστώντας την αποπληρωμή ενός τυπικού σπιτιού ακριβότερη κατά σχεδόν 20% συγκριτικά με το κόστος που είχε πριν από μόλις τρεις μήνες και κατά 38% ακριβότερη συγκριτικά με ένα έτος πριν».

Δεν πληροφορεί ο Τάκερ τους αναγνώστες του CNN Business πόσο αυξήθηκαν τα ενοίκια το τελευταίο τρίμηνο ή σε 12μηνη βάση κι αν τελικά ο millennial που πήρε στεγαστικό δάνειο το Φεβρουάριο, λίγο προτού ξεσπάσει δηλαδή ο πόλεμος, έπραξε σοφά ή τον συνέφερε να παραμείνει στο ενοίκιο. Προϋποτίθεται, βέβαια, ότι έλαβε δάνειο με κυμαινόμενο επιτόκιο, διότι κανένας τραπεζίτης, όσο κι αν αγαπά τους millennials, δεν θα ήταν τόσο τρελός για να δανείσει με σταθερό επιτόκιο όταν από τα τέλη της περυσινής χρονιάς όλοι περίμεναν τουλάχιστον τρεις αυξήσεις επιτοκίων από τη Fed εντός του 2022.