Εκμετάλλευση ακινήτων μέσω του νέου πτωχευτικού νόμου

Η «εκμετάλλευση ακινήτων», ως μέσο δημιουργίας αξίας στη διαχείριση των NPE portfolios, αποτελεί την κύρια στρατηγική των επιχειρηματικών σχεδίων (value drivers) του συνόλου των τιτλοποιήσεων των ελληνικών χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων που έχουν πραγματοποιηθεί μέσω του Προγράμματος Παροχής Εγγύησης «Ηρακλής».

Προς υποστήριξη της εν λόγω στρατηγικής και προκειμένου αυτή να πραγματοποιηθεί εντός επικαιροποιημένου θεσμικού πλαισίου, τον Οκτώβριο 2020 ψηφίστηκε από την ελληνική κυβέρνηση ο Ν. 4738/2020 «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας».

Το συγκεκριμένο νομικό πλαίσιο ουσιαστικά παρέχει όλα τα απαραίτητα εργαλεία προκειμένου τα ακίνητα που σχετίζονται με distress δανειακά χαρτοφυλάκια να μετατραπούν από μια έωλη έννοια εξασφαλιστικού πλαισίου σε βασικό παράγοντα δημιουργίας αξίας, προς απομείωση των εν λόγω δανειακών απαιτήσεων. Το νέο νομοθετικό πλαίσιο έχει προβλέψει στις διατάξεις του εργαλεία που σχετίζονται με τη ρευστοποίηση/μεταβίβαση ακινήτων, τόσο σε συναινετικό επίπεδο διευθέτησης οφειλών (amicable solutions) όσο και σε μη συναινετικό επίπεδο (enforcement actions).

Συναινετική διευθέτηση οφειλών

Τα βασικά παρεχόμενα από τον νόμο εργαλεία για τη συναινετική διευθέτηση οφειλών αποτελούν ο νέος «εξωδικαστικός μηχανισμός ρύθμισης οφειλών» καθώς και η προπτωχευτική διαδικασία εξυγίανσης. Ο νομοθέτης και στις δύο εξυγιαντικές διαδικασίες θέτει την εκμετάλλευση των ενυπόθηκων και μη ακινήτων ως κύριο μηχανισμό για τη διευθέτηση οφειλών. Θα πρέπει να αναφερθεί όμως ότι, ειδικά στην προπτωχευτική διαδικασία εξυγίανσης, ο νομοθέτης έχει συμπεριλάβει όλη την εξειδίκευση που απαιτείται για την υλοποίηση ακόμη και των πιο περίπλοκων συναλλαγών με χρήση της ακίνητης περιουσίας του οφειλέτη.

Διαβάστε επίσης: Ακίνητα: Συνεχίζεται το ράλι στις τιμές των κατοικιών [πίνακας]

Κατ’ αρχάς, η εν λόγω εξυγιαντική διαδικασία αποτελεί το μοναδικό εργαλείο, το αποτέλεσμα του οποίου (συμφωνία εξυγίανσης), μέσω της επικύρωσής του από το αρμόδιο δικαστήριο, καθίσταται δεσμευτικό προς το σύνολο των πιστωτών. Το γεγονός αυτό εξαλείφει τον οποιονδήποτε πιθανολογούμενο κίνδυνο προσβολής των συναλλαγών που συνδέονται με μεταβιβάσεις ακινήτων, παρέχοντας ουσιαστική διασφάλιση σε επενδυτές.

Μη συναινετική διευθέτηση οφειλών

Στον Ν. 4738/2020, πέραν των παρεχόμενων εργαλείων που απαιτούν τη σύμπραξη του οφειλέτη για την υλοποίησή τους, λαμβάνει χώρα ειδική μνεία αναφορικά με τη μη συναινετική διευθέτηση οφειλών, που σχετίζεται με την εκπλειστηρίαση των ενυπόθηκων ακινήτων, αλλά και τη «συντεταγμένη» εν λειτουργία πτώχευση επιχειρήσεων.

Αναφορικά με τους πλειστηριασμούς ακινήτων, ορίζεται ρητά η χρονική περαίωση τόσο της διαδικασίας όσο και της σταδιακής απομείωσης της τιμής προσφοράς, εφόσον οι πλειστηριασμοί κριθούν άγονοι, με αποτέλεσμα η ατέρμονη διαδικασία του παρελθόντος να αποτελεί πλέον το κύριο εργαλείο δημιουργίας ροών αποπληρωμής δανειακών απαιτήσεων.

Η συντεταγμένη εν λειτουργία πτώχευση επιχειρήσεων εντάσσεται στο νέο πτωχευτικό νομοθετικό πλαίσιο ως πτωχευτική διαδικασία εκποίησης του συνόλου επιχείρησης του οφειλέτη ή επιμέρους λειτουργικών συνόλων αυτής. Σκοπός της εν λόγω διαδικασίας είναι η μεγιστοποίηση της αξίας των περιουσιακών στοιχείων της επιχείρησης όσο αυτά παραμένουν εν λειτουργία και όχι σε φάση αδράνειας.

Εν κατακλείδι, από τα προαναφερόμενα κατανοούμε ότι το νέο νομοθετικό πλαίσιο προσπαθεί να οριοθετήσει και να βοηθήσει στην υλοποίηση του συνόλου των στρατηγικών που συνδέονται με την εκμετάλλευση ακινήτων που εξασφαλίζουν distress δανειακά χαρτοφυλάκια, αποτελώντας τον βασικό οδικό χάρτη για επενδυτές, πιστωτές και οφειλέτριες εταιρείες.

Ο κ. Κωνσταντίνος Βαρκούτας είναι Principal, Financial Advisory, Deloitte Ελλάδος