Αγορά Ακινήτων και Τράπεζες: Quo Vadis?

Μία δεκαετία μετά την κορύφωση της ευρωπαϊκής κρίσης δημοσίου χρέους (ΕΚΔΧ), η ελληνική αγορά ακινήτων καταγράφει σημαντική άνοδο, παρά την έλλειψη στεγαστικών δανείων. Οι τράπεζες έχουν πλέον αρκετό χώρο στο ενεργητικό τους και ισχυρή χρηματοδότηση προκειμένου να ανταπεξέλθουν στην πρόκληση της πιστωτικής επέκτασης, με σημαντικές επιπτώσεις για την μελλοντική πορεία της αγοράς ακινήτων.

Από την άνοδο στην πτώση

Ξεκινώντας τα πρώτα χρόνια του ευρώ και μέχρι τα μέσα του 2008, πριν την κορύφωση της παγκόσμιας χρηματοοικονομικής κρίσης, υπήρξε αύξηση στον στεγαστικό δανεισμό ταυτόχρονα με άνοδο στις τιμές των ακινήτων. Μεταξύ 2002-2008, οι νέες ροές στεγαστικών δανείων ήταν κατά μέσο όρο 2,9 δισ. ευρώ ανά τρίμηνο. Συνολικά, 72,3 δισ. ευρώ διοχετευτηκαν απο τις τράπεζες προς την αγορά ακινήτων, η οποία ανατιμήθηκε κατά 41% την ίδια περίοδο. Καθώς τα ακίνητα είναι ενέχυρο στα πλαίσια του δανεισμού, οι υψηλές τιμές συνέβαλαν στην ραγδαία άνοδο των στεγαστικών δανείων, τα οποία με την σειρά τους επέδρασαν θετικά στην ζήτηση για ακίνητα όπως και την τιμή τους.

Με απαρχή το 2009 και συνεχίζοντας κατά την ΕΚΔΧ, ο κύκλος υποτίμησης εξάλειψε τα προηγούμενα κέρδη. Στα τέλη του 2017 η αγορά ακινήτων κινούνταν σε χαμηλότερο επίπεδο σε σχέση με το 2002, ενώ ο στεγαστικός δανεισμός και η οικοδομική δραστηριότητα κατέρρευσαν στο 5% και 13%, αντίστοιχα, του μέσου όρου της περιόδου 2002-2008. Η επίδραση της ΕΚΔΧ στους ισολογισμούς και την κερδοφορία των Ελληνικών τραπεζών ήταν έντονη. Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΜΕΔ) αυξήθηκαν κατακόρυφα οδηγώντας, μαζί με το “κούρεμα” των ομολόγων το 2012, σε σημαντικές ζημιές που αποτυπώθηκαν στα ποσά αναβαλλόμενης φορολογίας (ΑΦ) των τραπεζών. Tα στεγαστικά δάνεια αποτελούν ιστορικά το δεύτερο σημαντικότερο τύπο δανείων για το Ελληνικό τραπεζικό σύστημα: 28% του συνόλου (2002-2023), έναντι 61% για τα επιχειρηματικά δάνεια και 11% για τα καταναλωτικά. Έτσι λοιπόν, οι μεγάλες απώλειες του στεγαστικού χαρτοφυλακίου, με το ποσοστό ΜΕΔ να ξεπερνά το 40% απο τα τέλη του 2015, είχαν σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις για τις τράπεζες και την αγορά ακινήτων.

Ανάκαμψη άνευ τραπεζικού δανεισμού

Η ανάκαμψη ξεκίνησε το 2018 και ήταν ραγδαία. Μέσα σε έξι χρόνια, o δείκτης τιμών ακινήτων αυξήθηκε σχεδόν 60%, πολύ πάνω από το ποσοστό ανόδου του πραγματικού ΑΕΠ, και είναι πλέον κοντά στο να καλύψει όλες τις απώλειες των εννιά χρόνων της κρίσης (2009-2017). Η ανατίμηση ήταν ιδιαίτερα ισχυρή στην αγορά της Αθήνας, που είχε υποστεί μεγάλες απώλειες κατα την κρίση. Μια σημαντική παρατήρηση έχει να κάνει με το ότι η ανάκαμψη των τιμών έλαβε χώρα άνευ τραπεζικού δανεισμού. Το φαινόμενο αυτό είναι γνωστό στην διεθνή βιβλιογραφία ως “creditless recovery” και συνήθως ακολουθεί επεισόδια τραπεζικών κρίσεων. Ουσιαστικά, η τραπεζική διαμεσολάβηση επιβραδύνεται σημαντικά μέχρι να εξυγιανθούν οι ισολογισμοί. “Creditless recovery” χαρακτήρισε και άλλες αγορές ακινήτων στην περιφέρεια της ευρωζώνης κατόπιν της ΕΚΔΧ, ιδίως την Κύπρο και την Ισπανία.

Εστιάζοντας στην χώρα μας, μεταξύ 2018-2023 οι νέες ροές στεγαστικών δανείων ήταν μόλις 216 εκατ. ευρώ ανά τρίμηνο, ενώ κατά την ίδια περίοδο τα χαρτοφυλάκια των τραπεζών μεταβλήθηκαν σημαντικά, μειώνοντας την έκθεση σε δάνεια. Η συμμετοχή της δανειακής δραστηριότητας στο ενεργητικό της μέσης συστημικής τράπεζας έπεσε από 64% το 2017, σε 42% το 2022. Αυτή η εξελιξη, σε συνδυασμό με τα πολύ χαμηλά επιτόκια της ΕΚΤ μέχρι τα μέσα του 2022, μείωσαν το καθαρό εισόδημα από τόκους των τεσσάρων συστημικών τραπεζών σε ιστορικό χαμηλό: 59% του συνολικού εισοδήματος το 2022, έναντι 83% το 2017. Ταυτόχρονα, το τραπεζικό σύστημα μείωσε δραματικά το ποσοστό ΜΕΔ μέσω του προγράμματος Ηρακλής, που παρέχει κρατικές εγγυήσεις σε τιτλοποιήσεις ΜΕΔ.

Πιθανές εξηγήσεις και προοπτικές

Αφού λοιπόν το μέγεθος της ανάκαμψης στην αγοράς ακινήτων δεν μπορεί να εξηγηθεί βάση πιστωτικής επέκτασης, και ξεπερνά κατά πολύ την βελτίωση του πραγματικού ΑΕΠ, ποιοι παράγοντες έπαιξαν ρόλο και ποιές είναι οι προοπτικές? Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς (2024), ένας παράγοντας που συνέβαλε στην αύξηση των τιμών είναι η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Η κατασκευαστική δραστηριότητα έφτασε στο ζενίθ το 2005 με την έκδοση 65,979 οικοδομικών αδειών. Η πτωτική πορεία που ακολούθησε οδήγησε στο ναδίρ του 2016 με 6,279 άδειες. Έκτοτε, η κατασκευαστική δραστηριότητα αυξήθηκε αλλά κυμαίνεται ακόμα σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την περίοδο προ-κρίσης. Η έλλειψη προσφοράς εντείνεται από το μεγάλο ποσοστό κενών κατοικιών, ιδίως στα αστικά κέντρα, και απο το γεγονός ότι πολλά ακίνητα εμπλέκονται σε νομικές διαδικασίες, ως ενέχυρο σε ΜΕΔ (Bloomberg, 2023).

Από την πλευρά της ζήτησης, πέρα από την αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών, δύο σημαντικά στοιχεία των τελευταίων ετών είναι η μεγέθυνση της αγοράς βραχυχρόνιας μίσθωσης και το πρόγραμμα Golden Visa (Αlpha Bank, 2020) . Η ζήτηση από το εξωτερικό για κατοικία στην Ελλάδα αποτυπώνεται στο ποσό των σχετικών καθαρών άμεσων ξένων επενδύσεων (FDI), που κινείται ανοδικά: 1,2 δισ. ευρώ το 2021, 2 δις. το 2022 και ήδη 1.6 δις. μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2023.

Κοιτάζοντας προς το μέλλον, σε ένα θετικό μακροοικονομικό σενάριο τα ΜΕΔ θα παραμείνουν χαμηλά, παρά τα υψηλότερα επιτόκια, η οικονομία θα αντέξει τους γεωπολιτικούς κλυδωνισμούς και ο τουρισμός θα συνεχίσει την δυναμική του πορεία. Υπο αυτές τις συνθήκες, και δεδομένου ότι οι τράπεζες έχουν την δυνατότητα (μέσω υψηλών καταθέσεων) και το κίνητρο κερδοφορίας, αναμένουμε αύξηση των δανείων.

Mέχρι στιγμής, η πιστωτική επέκταση κατά την περίοδο της ανάκαμψης έχει επικεντρωθεί στα επιχειρηματικά δάνεια. Εάν οι τράπεζες αυξήσουν και τον ρυθμό της στεγαστικής δανειοδότησης, αυτό θα τροφοδοτήσει περαιτέρω άνοδο στις τιμές των ακινήτων. Απο την άλλη πλευρά, όμως, υπάρχουν και κίνδυνοι εάν συνεχιστεί η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Μεγάλες αποκλίσεις μεταξύ της αγοράς ακινήτων και της πραγματικής οικονομίας συχνά καταλήγουν σε κρίση και διόρθωση των τιμών, με αρνητικές επιπτώσεις για τον τραπεζικό τομέα.

Τα ελληνικά νοικοκυριά ήδη καταναλώνουν ένα μεγάλο μέρος του εισοδήματός τους για στέγαση (Τράπεζα της Ελλάδος, 2023), οπότε υψηλή έκθεση σε μεγάλα ποσά στεγαστικών δανείων αυξάνει την πιθανότητα μελλοντικών προβλημάτων. Τέλος, πολύ υψηλές τιμές ακινήτων μπορεί να έχουν αρνητικές επιπτώσεις για την ιδιοκατοίκηση και να ενισχύσουν την υπογεννητικότητα. Απαιτούνται λοιπόν παρεμβάσεις που θα βοηθήσουν την επέκταση της προσφοράς ακινήτων, στοχεύοντας στην αύξηση της κατασκευαστικής δραστηριότητας, όχι άναρχα αλλά υπό ένα μακροχρόνιο στρατηγικό πλάνο, όπως και στην επίλυση του πρόβληματος των κενών κατοικιών και των ακινήτων που εμπλέκονται σε ΜΕΔ.

Βιβλιογραφία

Αlpha Bank (2020). The rise, fall and revival of the residential property market in Greece: Bringing new drivers of house price fluctuations to the foreground. Alpha Bank Economic Research, Ιανουάριος 2020.

Bloomberg (2023). Athens home prices are surging faster than other European cities. Bloomberg Business, 17 November 2023.

Τράπεζα της Ελλάδος (2023). Έκθεση χρηματοπιστωτικής σταθερότητας. Νοέμβριος 2023.

Τράπεζα Πειραιώς (2024). Greek residential real estate: Deep and structural imbalances between supply and demand. Economic Research & Investment Strategy, Ιανουάριος 2024.

Αλέξανδρος Κοντονίκας: Professor in Finance at Essex Business School; Visiting Research Consultant at Bank of Finland, European Central Bank and European Commission; Email: a.kontonikas@essex.ac.uk; Homepage; Twitter; LinkedIn.

Σωτήριος Κόκας: Professor in Finance at Essex Business School; Visiting Research Consultant at Banco de Portugal, Bank for International Settlements, Bank of Finland and Bank of Italy; Email: skokas@essex.ac.uk; Homepage; Twitter.