Εξετάζοντας τον νέο θεσμικό πλαίσιο που αφορά το νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας [ν.5219/2025 (ΦΕΚ 130/Α’/18.7.2025)].
Στο προηγούμενο άρθρο είδαμε συγκεντρωτικά τι περιέχει ο νόμος και το Άρθρο 40: Πεδίο που αναφέρεται στο πεδίο εφαρμογής
Στο σημερινό μας άρθρο θα δούμε τι αναφέρουν τα 41 έως 45 που αφορούν το ύψος απαλλαγής (41), τους δικαιούχους απαλλαγής (42), τις περιπτώσεις που αφορούν την χορήγηση απαλλαγής για νέα αγορά (43), πότε γίνεται η άρση της απαλλαγής (44) και τέλος την ειδική απαλλαγή για αγορά κατοικίας σε περιοχές της Θράκης.
- Άρθρο 41: Ύψος απαλλαγής
Η απαλλαγή του άρθρου 40 παρέχεται:
α) Για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι ποσού αξίας διακοσίων χιλιάδων (200.000) ευρώ, από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης μέχρι ποσού αξίας διακοσίων πενήντα χιλιάδων (250.000) ευρώ και από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) μέχρι ποσού αξίας διακοσίων εβδομήντα πέντε χιλιάδων (275.000) ευρώ. Τα ποσά της παρούσας περίπτωσης προσαυξάνονται κατά είκοσι πέντε χιλιάδες (25.000) ευρώ για καθένα από τα δύο (2) πρώτα τέκνα και κατά τριάντα χιλιάδες (30.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
β) Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού αξίας πενήντα χιλιάδων (50.000) ευρώ και από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης μέχρι ποσού αξίας εκατό χιλιάδων (100.000) ευρώ. Τα ποσά της παρούσας περίπτωσης προσαυξάνονται κατά δέκα χιλιάδες (10.000) ευρώ για καθένα από τα δύο (2) πρώτα τέκνα και κατά δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
- Η απαλλαγή του έγγαμου παρέχεται και:
α) στον χήρο ή διαζευγμένο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης που έχει λυθεί και έχει την επιμέλεια των ανηλίκων τέκνων της οικογένειας,
β) στην άγαμη μητέρα ανήλικων τέκνων και στον εξ αναγνωρίσεως πατέρα, εφόσον του έχει ανατεθεί η επιμέλεια των τέκνων,
γ) στον άγαμο ενήλικο με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) ή σε έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης με προστατευόμενα τέκνα, ανεξάρτητα από την ηλικία τους, με αναπηρία τουλάχιστον εξήντα επτά τοις εκατό (67%) και
δ) στον επιζώντα σύζυγο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης και στα ανήλικα τέκνα του αποβιώσαντος, στο όνομα του οποίου είχε εγκριθεί δάνειο από τον πρώην Οργανισμό Εργατικής Κατοικίας (Ο.Ε.Κ.) για αγορά κατοικίας και το οποίο χορηγείται στους ως άνω κληρονόμους, ανεξαρτήτως του εάν η αγορά γίνεται από έναν ή όλους τους κληρονόμους εξ αδιαιρέτου.
- Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται:
α) Στα ανήλικα τέκνα, τα οποία στερούνται και τους δύο γονείς τους και τελούν υπό δικαστική συμπαράσταση ή υπό την επιμέλεια τρίτου προσώπου που ορίστηκε με δικαστική απόφαση, είτε αυτά αγοράζουν ακίνητο εξ αδιαιρέτου είτε αγοράζουν αυτοτελώς χωριστό ακίνητο το καθένα.
β) Στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση και έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι (6) μήνες πριν από τον χρόνο της αγοράς. Αν αυτός έχει την επιμέλεια των ανήλικων τέκνων της οικογένειας, δικαιούται την απαλλαγή του έγγαμου. Αν δεν λυθεί ο γάμος με διαζύγιο μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά, αίρεται η χορηγηθείσα απαλλαγή και καταβάλλεται ο φόρος σύμφωνα με το άρθρο 43.
- Απαλλαγή για αγορά και θέσης στάθμευσης
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
- Άρθρο 42: Δικαιούχοι απαλλαγής
Στο άρθρο αυτό, που εφαρμόζεται σε συμβάσεις αγοράς ακινήτων, εφόσον ο αγοραστής κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτή και αφορά:
α) Έλληνες,
β) ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης,
γ) πολίτες των κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου,
δ) αναγνωρισμένους πρόσφυγες, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία και
ε) πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν σύμφωνα με τις κείμενες διατάξεις του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα.
- Άρθρο 43: Χορήγηση απαλλαγής για νέα αγορά
Η απαλλαγή από τον φόρο για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά.
- Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου εφόσον:
α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και
β) ο αγοραστής υποβάλλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που έτυχε της απαλλαγής.
Για την εφαρμογή της παρούσας παραγράφου, ως αξία ακινήτου λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά τον χρόνο της νέας απαλλαγής. Ο φόρος που αναλογεί υπολογίζεται με τη χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά τον χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
- Η απαλλαγή της παρ. 2 παρέχεται σύμφωνα με τους όρους και τις προϋποθέσεις της και σε πρόσωπα τα οποία έτυχαν απαλλαγής:
α) από τον φόρο μεταβίβασης για απόκτηση στέγης μέχρι τις 14.7.1980 ή
β) από τον φόρο κληρονομιάς ή γονικής παροχής για απόκτηση πρώτης κατοικίας.
- Με απόφαση του Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε., καθορίζονται ο τρόπος διαπίστωσης των προϋποθέσεων της απαλλαγής σύμφωνα με το παρόν Κεφάλαιο και τα απαραίτητα δικαιολογητικά.
- Άρθρο 44: Άρση απαλλαγής
Μεταβίβαση ακινήτου
- Με την επιφύλαξη του άρθρου 43 (Χορήγηση απαλλαγής για νέα αγορά ακινήτου), η απαλλαγή παρέχεται υπό τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για μία τουλάχιστον πενταετία.
- Εάν ο αγοραστής μεταβιβάσει την κυριότητα του ακινήτου ή συστήσει επί αυτού οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, πριν από την παρέλευση πενταετίας, υποχρεούται, πριν από τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπράγματου δικαιώματος, να υποβάλει δήλωση και να καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία αυτού.
- Ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της νέας μεταβίβασης ή της σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή το δηλούμενο τίμημα της νέας μεταβίβασης εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος.
- Απαγορεύεται, πριν από την παρέλευση πενταετίας, η σύνταξη συμβολαίου μεταβίβασης κυριότητας ακινήτου ή σύστασης εμπράγματου δικαιώματος επί αυτού, πλην υποθήκης, για το οποίο έχει χορηγηθεί απαλλαγή, εάν δεν προσαρτηθεί από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο αντίγραφο της υποβληθείσας δήλωσης για την άρση της απαλλαγής και το αποδεικτικό καταβολής του φόρου.
- Εάν έχει χορηγηθεί απαλλαγή και στους δύο συζύγους ή και στα δύο μέρη συμφώνου συμβίωσης κατά την αγορά ακινήτου εξ αδιαιρέτου και ένας από αυτούς μεταβιβάσει το ποσοστό του, καταβάλλεται ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό αυτό.
Μη εγκατάσταση στην Ελλάδα
Αν ο αγοραστής δεν εγκατασταθεί στην Ελλάδα εντός προθεσμίας δύο (2) ετών από την αγορά, υποχρεούται να υποβάλει δήλωση το αργότερο εντός προθεσμίας έξι (6) μηνών από τη συμπλήρωση του χρόνου αυτού και να καταβάλει τον κανονικό Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων. Για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται υπόψη η αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο υποβολής της δήλωσης.
Σε περίπτωση που από έλεγχο δεν πληρούνται οι προϋποθέσεις
Σε περίπτωση διαπίστωσης μη συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής, επιβάλλονται ο φόρος και τα πρόστιμα του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν.5104/2024, Α’ 58). Ο φόρος του προηγούμενου εδαφίου υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο διαπίστωσης της παράβασης με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά τον χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός εάν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου της απαλλαγής είναι μεγαλύτερος. Αν η αξία που έχει απαλλαγεί από τον φόρο αποτελεί τμήμα της συνολικής αξίας του ακινήτου, ο φόρος επιβάλλεται με βάση το τμήμα αυτό και η αξία του υπολογίζεται με βάση τη σχέση της αξίας που έχει απαλλαγεί προς τη συνολική αξία κατά τον χρόνο της απαλλαγής.
- Άρθρο 45: Ειδική απαλλαγή για αγορά κατοικίας σε περιοχές της Θράκης.
Σε πρόσωπα τα οποία αγοράζουν κατοικία ή διαμέρισμα ή οικόπεδο που βρίσκεται στις περιφερειακές ενότητες Ξάνθης, Ροδόπης και Έβρου, παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων σύμφωνα με τις παρ. 2 και 5 του άρθρου 40, το άρθρο 41 και την Ενότητα Α’ του άρθρου 44, εφόσον θα ιδιοκατοικήσουν σε αυτή για πέντε (5) έτη. Η απαλλαγή παρέχεται ανεξάρτητα από το εάν τα πρόσωπα αυτά έχουν άλλη κατοικία ή διαμέρισμα ή οικόπεδο σε άλλη περιφερειακή ενότητα, πλην των αναφερομένων στο πρώτο εδάφιο ή έτυχαν απαλλαγής από τον φόρο μεταβίβασης για την αγορά πρώτης κατοικίας.
Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.
