Αγορά ακινήτων: Πώς τα funds πιέζουν το real estate στην Ευρώπη

Στην εποχή του φθηνού χρήματος, και των μηδενικών ή αρνητικών επιτοκίων, ένας χείμαρρος μετρητών ξεχύθηκε στα ευρωπαϊκά funds ακινήτων.

Ωστόσο σήμερα, καθώς είναι πιο εύκολο να βρει κανείς αξιοπρεπείς αποδόσεις αλλού, οι επενδυτές έχουν ανοίξει την πόρτα της εξόδου από τον κλάδο, ενισχύοντας  τις πιέσεις στις ήδη σκληρά πληγείσες αγορές ακινήτων. Με τις εξαγορές να αυξάνονται, το κίνητρο για την πώληση ακινήτων και τη συγκέντρωση μετρητών για την εξόφληση των επενδυτών υπόσχεται να βάλει τέλος σε ένα αδιέξοδο που ξεκίνησε πέρυσι όταν τα επιτόκια ώθησαν τους αγοραστές να προσφέρουν χαμηλές τιμές που οι πωλητές δεν ήταν διατεθειμένοι να δεχτούν.

Όπως υπογραμμίζει το Bloomberg, επικαλούμενο στοιχεία της MSCI, σε όλη την Ευρώπη οι επενδύσεις σε εμπορικά ακίνητα υποχώρησαν κατά 59% το πρώτο εξάμηνο του έτους, και οι αποτιμήσεις, που έχουν ήδη μειωθεί κατά διψήφιο αριθμό, αντιμετωπίζουν την απειλή ενός νέου χτυπήματος καθώς τα funds αρχίζουν να πωλούν περιουσιακά στοιχεία.

«Είδος υπό εξαφάνιση» τα σπίτια – «Γολγοθάς» η εύρεση στέγης στην Ευρώπη

Η τάση αυτή, που έχει διαμορφωθεί, αποτελεί ιδιαίτερη απειλή για τη Γαλλία και τη Γερμανία, όπου νέοι τύποι κεφαλαίων και κανόνες που εισήχθησαν μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση αντιμετωπίζουν την πρώτη μεγάλη δοκιμασία τους.

Τα γαλλικά OPCI, ένα είδος ανοιχτού αμοιβαίου κεφαλαίου που απευθύνεται σε ιδιώτες επενδυτές, έχουν βάλει προς πώληση ακίνητα στο εσωτερικό και το εξωτερικό αξίας άνω των 5 δισ. ευρώ.

Στη Γερμανία, η διαδικασία επιβραδύνεται από κανόνες που απαιτούν από τους επενδυτές να περιμένουν έναν χρόνο για να πάρουν τα χρήματά τους πίσω, αλλά τα σημάδια της πίεσης μπορούν να φανούν στις μειωμένες συναλλαγές στα αμοιβαία κεφάλαια.

Τα όρια δανεισμού

Σε έναν τομέα με περιουσιακά στοιχεία ύψους 835 δισεκατομμυρίων ευρώ, οποιαδήποτε βιασύνη για πώληση θα επιβάρυνε τις αποτιμήσεις σε ολόκληρο τον κλάδο και θα αποτελούσε σημαντική απειλή για τους ιδιοκτήτες που είναι φορτωμένοι με χρέη, καθώς έρχονται σε αντίθεση με τα όρια δανεισμού.

Ο κίνδυνος θα είναι βασικό θέμα για τους επενδυτές στο φετινό συνέδριο ακινήτων Expo Real στο Μόναχο που διεξάγεται αυτές τις ημέρες. «Τα επίπεδα χρέους αυτών των αμοιβαίων κεφαλαίων, οι εκπτώσεις με τις οποίες διαπραγματεύονται στις δευτερογενείς αγορές, όλα δίνουν μια σαφή ένδειξη για το τι έχει νόημα: οι επενδυτές μπαίνουν όλο και περισσότερο στον πειρασμό να εξαγοράσουν», λέει ο Νίκο Σουλτς-Σούχτινγκ, επικεφαλής της κτηματομεσιτικής πρακτικής στη δικηγορική εταιρεία Freshfields. «Αυτό οδηγεί σε μια στιγμή αλήθειας».

Τα ανοιχτά αμοιβαία κεφάλαια αυξήθηκαν σε δημοτικότητα όταν τα επιτόκια έφτασαν στο μηδέν και οι αποδόσεις από ομόλογα και παραδοσιακούς λογαριασμούς ταμιευτηρίου ήταν αναιμικές.

Αλλάζει το επενδυτικό story

Ωστόσο, μετά από 10 αυξήσεις επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα από τον Ιούλιο του 2022, το επενδυτικό story έχει ανατραπεί. Καθώς άλλες επενδύσεις γίνονται πιο ελκυστικές, οι τιμές των ακινήτων πέφτουν, βάζοντας σε πειρασμό ορισμένους επενδυτές να διασώσουν ό,τι μπορούν πριν οι αξίες υποχωρήσουν περαιτέρω. Η Γερμανία το 2013 επέβαλε αυστηρότερους κανόνες για τις εξαγορές μετά από ένα κύμα εκκαθαρίσεων κατά τη διάρκεια της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης. Αλλά μετά την εισβολή της Ρωσίας στην Ουκρανία που προκάλεσε την κατάρρευση των ακινήτων, οι εισροές έχουν στερέψει.

Η αλλαγή της τύχης του κλάδου έχει τραβήξει την προσοχή της ΕΚΤ, η οποία ανησυχεί για τα τρωτά σημεία στην αγορά επενδυτικών κεφαλαίων σε ακίνητα της ζώνης του ευρώ ύψους 1 τρισεκατομμυρίου ευρώ.

Ελέγχοντας περίπου το 40% της εμπορικής περιουσίας της περιοχής, τα κεφάλαια αποτελούν κίνδυνο για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, δήλωσε η κεντρική τράπεζα τον Απρίλιο.

«Αν λαμβάνετε 3%-4% σε σταθερό εισόδημα, γιατί θα πρέπει να βάλετε τα χρήματά σας σε ένα ταμείο ακίνητης περιουσίας αορίστου χρόνου;» λέει ο Henning Koch, διευθύνων σύμβουλος του fund manager Commerz Real AG.

Σημαντικές πιέσεις

Η πίεση είναι εμφανής στο UniImmo Global, ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που διαχειρίζεται η Union Investment, ο βραχίονας διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων του γερμανικού Ομίλου DZ Bank, ο οποίος διαπραγματεύεται με έκπτωση περίπου 13% στην καθαρή αξία ενεργητικού.

Τα αυξανόμενα επίπεδα χρέους είναι ένας άλλος δείκτης της πίεσης, με την αναλογία δανείων προς αξία της UniImmo Global – ένα μέτρο της κλίμακας του χρέους ενός αμοιβαίου κεφαλαίου – να σκαρφαλώνει στο 24,4% έως τον Μάρτιο, από 22,1% έναν χρόνο νωρίτερα. Το αμοιβαίο κεφάλαιο κατέγραψε καθαρές εκροές σχεδόν 75 εκατομμυρίων ευρώ το 2022, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 2% των περιουσιακών στοιχείων — αν και η Union λέει ότι το ρεύμα έχει αλλάξει και φέτος είχε εισροές 3,7 εκατομμυρίων ευρώ.

Η Ένωση λέει ότι οι γερμανικοί κανόνες «περιείχαν ακριβώς το σωστό σύνολο μέσων» για τη διασφάλιση της σταθερότητας. Η πτώση των τιμών στη δευτερογενή αγορά, λέει η εταιρεία, δεν αποτελεί ένδειξη διάσωσης των επενδυτών, αλλά αντικατοπτρίζει τι είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν οι επενδυτές για να παρακάμψουν τους νέους κανονισμούς που δεσμεύουν μετρητά για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.

Διαφορές

Πολλά από τα μεγαλύτερα γερμανικά κεφάλαια ανοιχτού τύπου υπάρχουν εδώ και δεκαετίες, πράγμα που σημαίνει ότι τα χαρτοφυλάκιά τους συγκεντρώνονται σταδιακά. Τα γαλλικά ταμεία OPCI, αντίθετα, πραγματοποίησαν τις περισσότερες αγορές τους τα τελευταία χρόνια όταν οι τιμές ήταν αυξημένες.

Το Opcimmo, ένα αμοιβαίο κεφάλαιο που ιδρύθηκε από την Amundi SA το 2012, συγκέντρωσε χαρτοφυλάκιο που κορυφώθηκε στα 8,6 δισεκατομμύρια ευρώ το 2020. Πάνω από το μισό από αυτό δεσμεύτηκε από επενδυτές από το 2015 έως το 2017, ωθώντας την εταιρεία να δαπανήσει αφειδώς σε αγορές όπως μια συμφωνία της οποίας ηγήθηκε μιας κοινοπραξίας που πλήρωσε 1,8 δισ. ευρώ για την Coeur Defense, το μεγαλύτερο συγκρότημα γραφείων της Ευρώπης.

Ενώ ορισμένοι διαχειριστές περιουσιακών στοιχείων περιόρισαν τα μετρητά που δέχονταν τις καλές στιγμές, ώστε να μπορούν να επενδύσουν πιο αποτελεσματικά, άλλοι επέβαλαν λιγότερους ελέγχους, αυξάνοντας την πίεση για ανάπτυξη κεφαλαίων. Οι διευθυντές της Opcimmo απέκτησαν το μεγαλύτερο μέρος των περιουσιακών στοιχείων του αμοιβαίου κεφαλαίου κατά τα χρόνια της άνθησης, κάτι που τώρα δημιουργεί πονοκέφαλο. Στα ταμεία ακινήτων, «η διανομή είναι το κλειδί», λέει στο Bloomberg, η Isabelle Scemama, παγκόσμια επικεφαλής της Axa IM Alts, του κλάδου εναλλακτικής διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων της γαλλικής ασφαλιστικής εταιρείας Axa SA. «Είναι σημαντικό να διαχειρίζεστε τις εισροές σας, ώστε να μην γίνετε αναγκαστικός αγοραστής».

Αλλαγή πλεύσης

Με ένα αρκετά μεγάλο κομμάτι του χαρτοφυλακίου της σε γαλλικά εμπορικά ακίνητα, η απόδοση της Opcimmo έχει πληγεί από την πτώση των αποτιμήσεων, που έχουν ωθήσει τους επενδυτές να αναζητήσουν άλλα μέρη για να σταθμεύσουν τα μετρητά τους. Στο Παρίσι, για παράδειγμα, οι αξίες των γραφείων μειώθηκαν περίπου 14% το έτος έως τον Ιούνιο, σύμφωνα με την BNP Paribas.

Καθώς οι εξαγορές αυξάνονται και η Amundi προσπαθεί να μειώσει την έκθεσή της στον τομέα των γραφείων, εργάζεται σε μια σειρά από πωλήσεις, ακόμη και όταν ο όγκος των συναλλαγών μειώνεται. Το πρώτο εξάμηνο του έτους, τα κεφάλαια της εταιρείας έθεσαν προς πώληση ακίνητα αξίας 2 δισεκατομμυρίων ευρώ και μέχρι στιγμής έχει πουλήσει λίγο λιγότερο από το μισό.

Με τις συμφωνίες ακινήτων να είναι υποτονικές και τις  ρυθμιστικές αρχές να πιέζουν τους διαχειριστές να διευκρινίσουν τις προθέσεις τους σχετικά με τους ελέγχους ρευστότητας, η Amundi εισήγαγε τον Ιούνιο νέους κανόνες που καθορίζουν πότε θα μπορούσε να περιορίσει το ποσό των μετρητών που θα μπορούσαν να αποσύρουν οι επενδυτές. Η εταιρεία αρνήθηκε να σχολιάσει.

Μαθήματα από τη Βρετανία

Η Βρετανία προσφέρει μια προειδοποιητική ιστορία για τους μάνατζερ στην ήπειρο. Αρκετά ταμεία ανοιχτού τύπου του Ηνωμένου Βασιλείου αναγκάστηκαν να σταματήσουν τις αποσύρσεις μετά το δημοψήφισμα του 2016 για το Brexit και ξανά κατά τη διάρκεια της πανδημίας Covid-19. Σε αντίθεση με τους Γάλλους ομολόγους τους, τα βρετανικά κεφάλαια δεν απαιτείται να κατέχουν ένα καθορισμένο ποσοστό ρευστών περιουσιακών στοιχείων. Και πρέπει να επιτρέψουν στους επενδυτές να αποσύρουν τα κεφάλαια αμέσως.

Μετά το σοκ της ψηφοφορίας για το Brexit, τα κεφάλαια του Ηνωμένου Βασιλείου κατακλύστηκαν από ξαφνικές μαζικές αναλήψεις και ο κλάδος έχει δει από τότε καθαρές εκροές άνω των 7 δισεκατομμυρίων στερλινών (8,5 δισεκατομμύρια δολάρια), σύμφωνα με το δίκτυο κεφαλαίων Calastone.