Ευρώπη: Νέο κύμα «πόνου» στην αγορά ακινήτων

Οι ανησυχίες για την υγεία της ευρωπαϊκής αγοράς εμπορικών ακινήτων αυξάνονται, με ορισμένους επενδυτές να αναρωτιούνται αν θα μπορούσε να είναι ο επόμενος τομέας που θα καταρρεύσει μετά την τραπεζική κρίση του περασμένου μήνα.

Εμπορικά ακίνητα: Οι πρώτες «ρωγμές» στην Ευρώπη άρχισαν να φαίνονται

Τα υψηλότερα επιτόκια έχουν αυξήσει το κόστος δανεισμού και έχουν συμπιέσει τις αποτιμήσεις στον τομέα των ακινήτων, ο οποίος τα τελευταία χρόνια κυριαρχούσε εν μέσω χαμηλών αποδόσεων των ομολόγων.

Οι ευρωπαίοι ιδιοκτήτες προετοιμάζονται για ένα νέο κύμα πόνου, εξαιτίας του αυξανόμενου κόστους δανεισμού και της πτώσης των αποτιμήσεων που εξαφάνισαν 148 δισεκατομμύρια δολάρια από την αξία των μετόχων.

Όπως γράφει το Bloomberg, οι εταιρείες ακινήτων έχουν περίπου 165 δισεκατομμύρια δολάρια σε ομόλογα που λήγουν έως το 2026, ενώ οι τράπεζες μειώνουν την έκθεσή τους στον κλάδο και το πιστωτικό κόστος βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο από την οικονομική κρίση.

Αυτό αφήνει πολλές από τις εταιρείες εκτεθειμένες στον κίνδυνο να υποβαθμιστούν σε κατάσταση σκουπιδιών, γεγονός που καθιστά ακόμη πιο ακριβό για αυτούς τον δανεισμό.

Οι αντίθετοι άνεμοι περιλαμβάνουν μια κατάρρευση των αξιών των γραφείων από το City του Λονδίνου έως το Βερολίνο, αφήνοντας τα ακίνητα ως τον λιγότερο δημοφιλή κλάδο μεταξύ των διαχειριστών κεφαλαίων για τρίτο συνεχόμενο μήνα, σύμφωνα με έρευνα της Bank of America Corp. Φουσκωμένοι από χρέη, πολλοί ιδιοκτήτες θα πρέπει να στραφούν σε πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων, περικοπές μερισμάτων και ζητήματα δικαιωμάτων σε μια προσπάθεια να δικαιωθούν οι εταιρείες για ένα πιο ταραχώδες μέλλον.

Σήμα κινδύνου για το ευρωπαϊκό real estate

Υπέρογκο χρέος

Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα της σουηδικής εταιρείας ακινήτων Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB, η αξία της οποίας έχει βυθιστεί κατά περισσότερο από 90% από το υψηλό όλων των εποχών.

Το χρέος των 8 δισεκατομμυρίων δολαρίων, που χρησιμοποιήθηκε για τη δημιουργία ενός χαρτοφυλακίου με περισσότερα από 2.000 ακίνητα, έχει μετατραπεί σε βαρίδι μετά το τέλος της εποχής του φθηνού χρήματος. Οι προσπάθειες της εταιρείας να συρρικνωθεί έχουν προσελκύσει το ενδιαφέρον από άτομα όπως η Brookfield Asset Management, προκαλώντας άνοδο της τιμής της μετοχής την Παρασκευή.

Τα ομόλογα έχουν ήδη υποβαθμιστεί σε junk. Η πλειονότητα των ομολόγων ακίνητης περιουσίας στον δείκτη ομολόγων υψηλής ποιότητας του ευρώ εκδόθηκαν από εταιρείες που έχουν πλέον πιστωτική ποιότητα πιο χαρακτηριστική από εκείνες με καθεστώς ανεπιθύμητης αξίας, σύμφωνα με ένα ποσοτικό μοντέλο του Bloomberg.

Αν δεν μπορέσουν να συρρικνώσουν τις στοίβες του χρέους τους ή τα επιτόκια δανεισμού πέσουν ξανά, αυτοί οι λεγόμενοι υποψήφιοι άγγελοι θα πρέπει πιθανώς να πληρώσουν υψηλότερα επιτόκια για την πίστωσή τους όταν τελικά έρθουν σε αναχρηματοδότηση.

«Ισχυρό κίνητρο»

«Θα υπάρξει ένα πολύ ισχυρό κίνητρο για πολλούς από αυτούς τους εκδότες να επιστρέψουν στην επενδυτική βαθμίδα. Τους έχουμε ήδη δει να προσπαθούν να υπερασπιστούν αυτή τη γραμμή στην άμμο, καθώς το επιχειρηματικό τους μοντέλο δεν είναι φυσικά ένα μοντέλο υψηλής απόδοσης», δήλωσε ο Viktor Hjort, παγκόσμιος επικεφαλής πιστωτικής στρατηγικής στην BNP Paribas SA.

Η διατήρηση της αξιολόγησης, ωστόσο, μπορεί να αποδειχθεί δυσβάσταχτη για ορισμένους, κυρίως επειδή τα υβριδικά ομόλογα των ιδιοκτητών έχουν εκτιναχθεί στη δευτερογενή αγορά.

Το απόλυτο selloff από τον Αύγουστο του 2021 πλησιάζει το 50%, ή 148 δισεκατομμύρια δολάρια, αφήνοντας τον Stoxx 600 Real Estate Index σε ιστορικό χαμηλό σε σχέση με τον δείκτη αναφοράς των ευρωπαϊκών μετοχών.

Η ευρύτερη αναταραχή κόστισε στην British Land Plc τη θέση της στον δείκτη FTSE 100 μετά από περισσότερες από δύο δεκαετίες.

Έχει αφήσει επίσης τις αγορές ακινήτων σχεδόν παγωμένες με τους αγοραστές να ζητούν υψηλότερες αποδόσεις για να αντισταθμίσουν τον κίνδυνο αύξησης των επιτοκίων και την αποχώρηση των ενοικιαστών. Η τιμή των προνομιακών κτιρίων γραφείων στο Παρίσι, το Βερολίνο και το Άμστερνταμ μειώθηκε περισσότερο από 30% σε 12 μήνες, σύμφωνα με τον χρηματιστή Savills Plc.

Το συναίσθημα είναι ακόμα πολύ κακό και αυτό αντικατοπτρίζεται σε αυτήν την τιμολόγηση της αγοράς», δήλωσε ο Bowie στην Chatham Financial.

Περαιτέρω πόνος

Μπορεί να έρθουν χειρότερα. Οι αξίες των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% λόγω του βαθμού ανατροπής των αγορών χρέους, έγραψε ο αναλυτής της Citigroup Inc. Aaron Guy σε σημείωμα νωρίτερα αυτό το μήνα.

Επιπλέον, έγραψε, οι ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να παρέχουν περίπου 50% επιπλέον ίδια κεφάλαια όταν αναχρηματοδοτούν ένα περιουσιακό στοιχείο προκειμένου να ικανοποιήσουν τις μετρήσεις που δανείζουν οι τράπεζες και τα ιδιωτικά πιστωτικά κεφάλαια. Αυτό βασίζεται σε επιτόκιο αναχρηματοδότησης 6%.