Ακίνητα: Τι πρέπει να δηλωθεί στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ [Μέρος 3ο]

Στο προηγούμενο σημείωμα μας είδαμε το νομικό πλαίσιο που διέπει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) της ΑΑΔΕ

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε τι νέο φέρνει το ΜΙΔΑ και ποιες υποχρεώσεις έχουν για μια ακόμη φορά οι φορολογούμενοι.

Τι νέα στοιχεία θα καταγράφονται για κάθε ακίνητο;

Για κάθε ιδιοκτησία θα καταγράφονται συγκεντρωτικά:

• είδος ακινήτου

• επιφάνεια και όροφος

• γεωγραφική θέση

• κατάσταση ηλεκτροδότησης

• αν είναι ημιτελές

• κατάσταση χρήσης

Παράλληλα, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα διασυνδέεται με τον ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου, δημιουργώντας κοινή «ταυτότητα» μεταξύ φορολογικών και κτηματολογικών δεδομένων.
Αυτή, κατά πληροφορίες, την ταύτιση του ΑΤΑΚ και του ΚΑΕΚ, θα γίνει από τους φορολογούμενους. Θα δούμε τις οδηγίες που θα μας δοθούν.

Υποχρεωτική δήλωση χρήσης για πρώτη φορά

Για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώσουν υποχρεωτικά τη χρήση κάθε ακινήτου. Δηλαδή αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, επαγγελματικό χώρο που ιδιοχρησιμοποιείται, μισθωμένο ακίνητο (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση), δωρεάν παραχωρούμενο ή κενό. Η πληροφορία αυτή θα αποτελεί βασικό στοιχείο για ελέγχους και διασταυρώσεις.

Ειδικότερα, θα πρέπει να αναφέρεται αν το ακίνητο είναι:

• κύρια κατοικία

• δευτερεύουσα / εξοχική κατοικία

• μισθωμένο (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια)

• επαγγελματικός χώρος

• δωρεάν παραχωρούμενο

• κενό

Ποιο συγκεκριμένα θα δηλώνεται αν ένα ακίνητο είναι:

• Ιδιοκατοικούμενα: Οι φορολογούμενοι θα δηλώσουν την κατοικία που χρησιμοποιούν ως κύρια κατοικία και εάν έχουν στην ιδιοκτησία τους άλλες κατοικίες που χρησιμοποιούν ως δευτερεύουσα ή εξοχική κατοικία.

• Ιδιοχρησιμοποιούμενα: Πρόκειται για ακίνητα που καλύπτουν κύριες επαγγελματικές ανάγκες του ιδιοκτήτη τους όπως γραφεία ή καταστήματα.

• Δωρεάν παραχωρούμενα: Στην περίπτωση αυτή, οι ιδιοκτήτες παραχωρούν τη χρήση των ακινήτων τους χωρίς αντάλλαγμα σε γονείς, παιδιά, αδέρφια ή ακόμη και σε φίλους. Αφορολόγητη είναι, σύμφωνα με το άρθρο 39 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (ΚΦΕ- ν.4172/20213) η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. σε παιδιά ή γονείς ή το αντίστροφο ή όπως λέει το σχετικό άρθρο προς ανιόντες ή κατιόντες, καθώς και το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει από τη δωρεάν παραχώρηση της χρήσης ακινήτων στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, απαλλάσσονται από τον φόρο, ενώ η επιπλέον των 200 τετραγωνικών μέτρων παραχωρούμενη κατοικία φορολογείται. Ο φόρος υπολογίζεται στο τεκμαρτό εισόδημα το οποίο υπολογίζεται με ποσοστό 3% στην αντικειμενική αξία του παραχωρούμενου ακινήτου την τελευταία ημέρα του έτους φορολογίας. Με την ολοκλήρωση της απογραφής θα αποκαλυφθεί ο πραγματικός αριθμός των δωρεάν παραχωρούμενων ακινήτων αλλά και οι περιπτώσεις πίσω από τις οποίες υποκρύπτεται φοροδιαφυγή με αδήλωτα εισοδήματα.

• Μισθωμένα με μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση.

• «Κενά» ακίνητα: Για πρώτη φορά, θα καταγραφούν όλες οι κενές κατοικίες ώστε το δημόσιο να έχει πλήρη και ακριβή εικόνα για τα σπίτια που δηλώνονται «κενά» .Μόλις ολοκληρωθεί το Μητρώο και η απογραφή θα «τρέξουν» οι διασταυρώσεις στα ακίνητα που δηλώνονται ως κενά στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης με τα δεδομένα της κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας.

Ακίνητα με υψηλή κατανάλωση ρεύματος ενώ δηλώνονται κενά θα αποτελέσουν αντικείμενο ελέγχου από την ΑΑΔΕ. Η χρήση ηλεκτρικής ενέργειας θεωρείται πλέον αξιόπιστος δείκτης για τον εντοπισμό ψευδών δηλώσεων. Αν το ακίνητο έχει δηλωθεί κενό και ταυτόχρονα εμφανίζεται σταθερά μηνιαία κατανάλωση ενέργειας που υποδεικνύει χρήση του ακινήτου, τα προβλήματα για τους ιδιοκτήτες δεν θα αργήσουν να εμφανιστούν. Οι διασταυρώσεις θα είναι αυτοματοποιημένες με χρήση ψηφιακών εργαλείων και εφαρμογών τεχνητής νοημοσύνης και τα αποτελέσματα θα οδηγούν είτε σε αποστολή ειδοποιήσεων για εξηγήσεις στους ιδιοκτήτες οι οποίοι δεν αποκλείεται να βρεθούν αντιμέτωποι με φόρους και πρόστιμα.

• Ακίνητα για τα οποία έχουν παραχωρηθεί τα δικαιώματα εκμετάλλευσης.

• Ακίνητα με συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (Leasing): Πρόκειται κυρίως για επαγγελματικά κτίρια (γραφεία, αποθήκες, βιομηχανικά, ξενοδοχεία) που αποκτούν επιχειρήσεις/επαγγελματίες μέσω μιας εταιρείας Leasing.

Η πληροφορία αυτή θα αποτελεί βασικό εργαλείο για ελέγχους και φορολογικές διασταυρώσεις και γι’ αυτό το λόγο θα γίνει η διασταύρωση από τον πίνακα 5 του Ε1, για τα τεκμήρια που αφορούν τα ακίνητα και έχει δηλωθεί η χρήση τους, το έντυπο Ε2 αλλά και την βάση των μισθωτηρίων, ώστε να αποδειχθεί η χρήση ή μη των ακινήτων αυτών και ο σκοπός της χρήσης.

Πώς επηρεάζονται τα κενά και τα δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα;

Με το ΜΙΔΑ θα καταγραφούν για πρώτη φορά με ακρίβεια όλες οι κενές κατοικίες, δίνοντας στο Δημόσιο σαφή εικόνα για το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα. Παράλληλα, τα δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα θα ελεγχθούν συστηματικά, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δηλώνεται δωρεάν παραχώρηση ενώ στην πράξη υπάρχουν αδήλωτα εισοδήματα.

• θα αποτυπωθούν με ακρίβεια οι κενές κατοικίες

• το Δημόσιο θα αποκτήσει εικόνα του πραγματικού στεγαστικού αποθέματος

Παράλληλα, οι δωρεάν παραχωρήσεις θα ελέγχονται συστηματικά, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δηλώνεται μηδενικό εισόδημα, ενώ στην πράξη υπάρχει οικονομική εκμετάλλευση, η από την δωρεά παραχώρηση, που έχει δηλωθεί, προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα π.χ. παραχώρηση μεταξύ αδελφών που κατέχουν ακίνητο κατά 50% , αλλά κατοικεί μόνο ένα από αυτά. Στην περίπτωση αυτή για τον ιδιοκτήτη που δεν κατοικεί προκύπτει τεκμαρτό εισόδημα για το 50% , γιατί δεν υπάρχει δωρεάν παραχώρηση μεταξύ αδελφών.

Πώς ενισχύονται οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ

Η ενεργοποίηση του μητρώου ανοίγει τον δρόμο για εκτεταμένες, αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις. Δηλώσεις «κενών» ακινήτων θα ελέγχονται με βάση την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας, ενώ τα δηλωθέντα μισθώματα θα συγκρίνονται με στοιχεία ενοικιαστών. Ακίνητα με ενδείξεις ασυμφωνιών θα μπαίνουν στο μικροσκόπιο των φορολογικών ελέγχων, με πιθανή επιβολή φόρων και προστίμων.

Οι αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις θα γίνουν:

• έλεγχος «κενών» ακινήτων μέσω κατανάλωσης ρεύματος

• σύγκριση δηλωμένων μισθωμάτων με στοιχεία ενοικιαστών

• εντοπισμός αποκλίσεων μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής χρήσης

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στην πράξη;

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά την εικόνα της περιουσίας τους στο ΜΙΔΑ μόλις ανοίξει η πλατφόρμα και να διορθώσουν άμεσα τυχόν λάθη ή παραλείψεις. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε ακίνητα με πολύπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπως πολυώροφα κτίρια χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθώς τυχόν αστοχίες μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα σε μισθώσεις, επιδόματα και μεταβιβάσεις.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει:

• να ελέγξουν άμεσα την εικόνα της περιουσίας τους μόλις ανοίξει το ΜΙΔΑ

• να διορθώσουν τυχόν λάθη ή ελλείψεις

• να δείξουν ιδιαίτερη προσοχή σε ακίνητα με σύνθετο ιδιοκτησιακό καθεστώς

Λάθη σε τέτοιες περιπτώσεις μπορεί να δημιουργήσουν προβλήματα σε μισθώσεις, επιδόματα, μεταβιβάσεις και φορολογικές δηλώσεις.

Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.