Πρόσφατα μειώθηκε η γενναιόδωρη επιδότηση της εποχής Μπάιντεν που βοήθησε άτομα που έμειναν…πίσω στο στεγαστικό τους δάνειο να παραμείνουν στα σπίτια τους. Η αύξηση των κατασχέσεων είναι ένα πρώιμο σημάδι των επιπτώσεων.
Ο αριθμός κατοικιών στις ΗΠΑ με αιτήσεις κατασχέσεων αυξήθηκε κατά 28% τον Μάρτιο σε σύγκριση με ένα χρόνο πριν, δείχνουν στοιχεία από την Attom. Οι κατασχέσεις εξακολουθούν να είναι κάτω από τα επίπεδα του 2019, αλλά πιθανώς όχι για πολύ.
Οι ιδιοκτήτες σπιτιών με στεγαστικό δάνειο της Ομοσπονδιακής Διοίκησης Στέγασης (Federal Housing Administration) που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες μπορούν να υποβάλουν αίτηση για επιδότηση, γνωστή ως μερική απαίτηση, για την εξόφληση τυχόν οφειλών στο στεγαστικό τους δάνειο. Ορισμένοι δανειολήπτες μπορούν επίσης να λάβουν τροποποίηση δανείου για να κάνουν τις μηνιαίες πληρωμές τους πιο διαχειρίσιμες.
Κατά τη διάρκεια της πανδημίας, το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης ήρε τα όρια για το πόσες φορές οι δανειολήπτες μπορούσαν να λάβουν αυτές τις μερικές απαιτήσεις. Ο μόνος περιορισμός ήταν ότι οι συνολικές απαιτήσεις δεν μπορούσαν να υπερβαίνουν το 30% του ανεξόφλητου υπολοίπου του στεγαστικού δανείου.
Πολλοί άνθρωποι που χρησιμοποίησαν το πρόγραμμα βρίσκονταν σε πραγματική δυσχέρεια, αλλά άλλοι το εκμεταλλεύονταν. Ο Μαρκ ΜακΝτόνοου, διευθύνων σύμβουλος της συμβουλευτικής εταιρείας Assume Loans, διαπίστωσε περιπτώσεις σε δημόσια διαθέσιμα έγγραφα ιδιοκτητών σπιτιών που ζήτησαν επανειλημμένα την επιδότηση.
Ένας αγοραστής που αγόρασε ένα σπίτι αξίας 430.000 δολαρίων στο Woburn της Μασαχουσέτης το 2019 έχει λάβει πέντε μερικές απαιτήσεις συνολικού ύψους 96.000 δολαρίων από το 2021. Οι οφειλές θα πρέπει τελικά να διευθετηθούν – προστίθενται στο υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου.
Επίδομα σαν άτοκο δάνειο
Ωστόσο, καθώς οι οφειλές δεν συσσωρεύουν τόκους, ο ιδιοκτήτης του σπιτιού ουσιαστικά έλαβε ένα άτοκο δάνειο 96.000 δολαρίων για όλη τη διάρκεια του στεγαστικού δανείου.
Αυτό δεν μπορεί να συμβεί πια, αφού η κυβέρνηση Τραμπ αυστηροποίησε τους κανόνες. Από τον περασμένο Οκτώβριο, οι δανειολήπτες μπορούν να υποβάλουν αίτηση μόνο για μία μερική αξίωση ή τροποποίηση δανείου κάθε δύο χρόνια. Πρέπει επίσης να κάνουν τρεις συνεχόμενες πληρωμές στεγαστικού δανείου ώστε να πληρούν τις προϋποθέσεις για κρατική βοήθεια σε σχέση την εξόφληση τυχόν οφειλών. Αυτό γίνεται για να διασφαλιστεί ότι είναι σε θέση να αποπληρώσουν το δάνειο μακροπρόθεσμα. Οι δανειολήπτες που δεν μπορούν να πληρούν αυτό το όριο θα αρχίσουν να εμφανίζονται στις λίστες κατασχέσεων.
Είναι ένα επερχόμενο κύμα αναγκαστικών πωλήσεων και αποτελούν άσχημα νέα για τις τιμές των κατοικιών στις ΗΠΑ; Εξαρτάται. Η δυσχέρεια είναι υψηλή στα στεγαστικά δάνεια FHA, όπου πολλοί αγοραστές πρώτης κατοικίας και Αμερικανοί με χαμηλότερο εισόδημα λαμβάνουν χρηματοδότηση για το σπίτι τους. Αλλά αυτά τα πιο επικίνδυνα δάνεια αποτελούν μόνο περίπου το 1/10 όλων των εκκρεμών στεγαστικών δανείων στις ΗΠΑ.
Από τον Μάρτιο, το 11,6% των δανειοληπτών ήταν σε καθυστέρηση, σύμφωνα με τον Τζον Κομίσκι, ιδρυτή της Reverse Engineering Finance, ο οποίος παρακολουθεί την απόδοση επτά εκατομμυρίων από τα οκτώ εκατομμύρια εκκρεμή δάνεια FHA που καταγράφονται στα δεδομένα τίτλων που υποστηρίζονται από στεγαστικά δάνεια της Ginnie Mae. Ο πραγματικός αριθμός είναι υψηλότερος, καθώς μερικά από τα πιο προβληματικά στεγαστικά δάνεια λαμβάνονται από το σύνολο δανείων MBS.
Ο Κομίσκι πιστεύει ότι έως και οι μισοί από τους πολύ «κόκκινους» δανειολήπτες FHA θα μπορούσαν να μην πραγματοποιήσουν τις τρεις διαδοχικές πληρωμές στεγαστικών δανείων που απαιτούνται για να πληρούν τις προϋποθέσεις για βοήθεια βάσει των νέων κανόνων. Εάν συμβεί αυτό, αναμένει ότι περίπου 250.000 άνθρωποι θα χάσουν τα σπίτια τους τους επόμενους 12 έως 18 μήνες, είτε μέσω εθελοντικής πώλησης, κατάσχεσης ή πώλησης. Τα μέτρα ανακούφισης εμπόδισαν τον φυσικό κύκλο εκκαθάρισης, είπε στους FT ο Κομίσκι.
Η άνοδος τιμών σε κάποια ακίνητα βοηθάει
Ανάλογα με το πού αγόρασαν το σπίτι τους, ορισμένοι πολύ «κόκκινοι» δανειολήπτες μπορεί να είναι τυχεροί. Σε μέρη της χώρας όπου οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να αυξάνονται, οι ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν δημιουργήσει αρκετά «τυχαία ίδια κεφάλαια» για να τους επιτρέψουν να πουλήσουν σε τιμή που εξοφλεί τις υποχρεώσεις τους.
Το σπίτι των 430.000 δολαρίων στο Woburn έχει τώρα περισσότερα από 500.000 δολάρια σε εκκρεμότητα στο στεγαστικό δάνειο, συμπεριλαμβανομένων των καθυστερούμενων οφειλών. Το ακίνητο θα μπορούσε πιθανώς να πωληθεί για 625.000 δολάρια σύμφωνα με τον ΜακΝτόνου της Assume Loans, καθώς η τοπική αγορά κατοικίας έχει πάρει «φωτιά».
Αλλά ένα άλλο ακίνητο στην κομητεία Lee της Φλόριντα, δείχνει πώς οι κατασχέσεις θα μπορούσαν να μειώσουν τις τοπικές αξίες σε περιοχές όπου η αγορά κατοικίας είναι ήδη αδύναμη.
Μια νέα μονοκατοικία που αγοράστηκε από τον κατασκευαστή κατοικιών D.R. Το Horton, έναντι 394.000 δολαρίων το 2022, τέθηκε υπό πλειστηριασμό νωρίτερα φέτος, αφού ο ιδιοκτήτης του αντιμετώπισε δυσκολίες. Τώρα βρίσκεται ξανά στην αγορά έναντι 270.000 δολαρίων. Αυτό είναι κακό για τις αξίες στη γειτονιά.
Οι πλειστηριασμοί θα είναι επώδυνοι για τους ανθρώπους που χάνουν τα σπίτια τους και ενδεχομένως και για τους γείτονές τους.
