«Απάνεμο λιμάνι» η αγορά γραφείων της Αθήνας, εν μέσω καταιγίδας στην Ευρώπη

Η ομολογουμένως ρηχή και μικρή αγορά γραφειακών χώρων της Αθήνας ξεχωρίζει σαν το «απάνεμο λιμάνι» της Ευρώπης την ώρα που μαίνεται η «καταιγίδα».

Το μειονέκτημα, ήτοι η πολύ χαμηλή διαθεσιμότητα ποιοτικών, σύγχρονων, πράσινων γραφείων, έχει γίνει πλεονέκτημα, καθώς η ζήτηση ξεπερνά την προσφορά εξ ου και η αγορά γραφείων στην Αθήνα, τόσο την τρέχουσα περίοδο όσο και σε σχέση με τις άμεσες προοπτικές της, εμφανίζει θετικές προσδοκίες.

Καταστήματα και γραφεία: Πόσο αυξήθηκαν οι τιμές ενοικίασης και πώλησης [πίνακες]

Κι αυτό γιατί ένας σύγχρονος εργασιακός χώρος παίζει καθοριστικό ρόλο στην προσέλκυση και τη διατήρηση ταλέντων, τόσο όσον αφορά την ποιότητα και το ενεργειακό status όσο και την τοποθεσία.

«Η έλλειψη προϊόντος, οι αυξημένες ξένες επενδύσεις (άμεσες και έμμεσες) και ο παράγοντας της πολιτικής σταθερότητας συνηγορούν στο να διατηρηθεί το momentum της ελληνικής αγοράς ακινήτων» αναφέρει χαρακτηριστικά η διοίκηση της Prodea, σχολιάζοντας τα οικονομικά αποτελέσματα της μεγαλύτερης ΑΕΕΑΠ για το  1ο τρίμηνο του 2023.

Την ίδια ώρα η κρίση στα επαγγελματικά ακίνητα στην Ευρώπη συνεχίζεται, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάζει η BNP Paribas Real Estate για το 1ο εξάμηνο του 2023, με τις επενδύσεις στον τομέα των γραφείων να υποχωρούν σημαντικά.

Προσοχή στο κενό

Είναι χαρακτηριστικό ότι παρά την ολοκλήρωση νέων «πράσινων» γραφειακών εγκαταστάσεων και τη ριζική ανακαίνιση παλαιότερων, το ποσοστό των κενών χώρων στα prime ακίνητα παραμένει ιδιαίτερα χαμηλό στην Αθήνα, φθάνοντας 4%, έναντι ποσοστού που αγγίζει το 12,1% στη Βαρκελώνη, 7,8% στη Ρώμη και 14,4% στο Βουκουρέστι.

Το συνολικό ποσοστό κενών χώρων γραφειακών εγκαταστάσεων στην Ευρώπη διαμορφώθηκε στο 7,6% το 2ο τρίμηνο του 2023 (+30 μ.β. σε σχέση με το 2ο τρίμηνο του 2022).

Απότομη αύξηση σημειώθηκε στη Βαρκελώνη (+300 μ.β. έναντι του 1ου τριμήνου 2022) λόγω των πολυάριθμων αναπτύξεων που ολοκληρώθηκαν το 2022, ενώ το Βερολίνο και οι κεντρικές περιοχές στο Παρίσι παρουσίασαν πιο ήπια άνοδο. Στο κεντρικό Λονδίνο, το ποσοστό κενών γραφείων μειώθηκε αισθητά.

Στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις παρατηρείται δυναμική δύο ταχυτήτων, με χαμηλή διαθεσιμότητα σε κεντρικές περιοχές και σε νέα κτίρια και πολύ υψηλότερα ποσοστά κενών χώρων σε περιφερειακές περιοχές.

Με βάση τα στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων, οι τιμές των ενοικίων στην αγορά των prime γραφείων της Αθήνας κυμαίνονται κατά μέσο όρο στα 342 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως ή 28,5 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Όταν στη Λισαβόνα η αντίστοιχη δαπάνη είναι 324 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως, στη Ρώμη 510 και στο Βουκουρέστι 240 ευρώ ανά τ.μ. ετησίως.

Τους τελευταίους 12 μήνες, το Λονδίνο (+12%), το Μιλάνο (+6%), το Άμστερνταμ (+5%) και το Βερολίνο (+5%) σημείωσαν τις σημαντικότερες αυξήσεις στις τιμές των ενοικίων.

Αυξάνονται οι αποδόσεις

Σύμφωνα με την BNP Paribas Real Estate, οι αποδόσεις που καταγράφονται στα γραφεία υψηλών προδιαγραφών της Αθήνας φτάνουν το 6%, ενώ ο αντίστοιχος δείκτης στο Λονδίνο ανέρχεται σε 4%, στη Λισαβόνα σε 4,5%, στη Βαρκελώνη 4,25%, στη Ρώμη 4,4% και στο Βουκουρέστι 7,5%.

Στις κύριες ευρωπαϊκές αγορές, η συμπίεση των αποδόσεων στην αγορά των γραφείων σταμάτησε ουσιαστικά το 1ο τρίμηνο του 2022. Κατά το 2ο και 3ο τρίμηνο του 2022 εμφανίστηκαν τα πρώτα σημάδια αύξησης των αποδόσεων, τα οποία έγιναν ισχυρά και καθολικά κατά το 4ο τρίμηνο. Η ίδια τάση παρατηρείται και στο 1ο εξάμηνο του 2023, καθώς ο πληθωρισμός και η νομισματική πολιτική από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ) αλλάζουν τα θεμελιώδη στοιχεία της αγοράς, δηλαδή το επίπεδο των ενοικίων και τις τιμές των ακινήτων.

Συγκεκριμένα, το 2ο τρίμηνο εφέτος διάφορες αγορές παρουσίασαν αύξηση στις αποδόσεις κατά 100 μ.β. ή περισσότερο, όπως το Άμστερνταμ (+130 μ.β.), το Μιλάνο (+125 μ.β.) ή το Δουβλίνο (+100 μ.β.).

Υπενθυμίζεται ότι συνήθως, υψηλή απόδοση συνεπάγεται υψηλό ρίσκο κι αντιστρόφως. Ιστορικά τα πολύ καλά ακίνητα έχουν αναλογικά μικρότερες αποδόσεις και ταυτόχρονα μπορούν να ενσωματώσουν ευκολότερα υψηλότερα ενοίκια, άρα μεγαλύτερη απόδοση επένδυσης συν τω χρόνω.

Οι επενδύσεις επιστρέφουν στα επίπεδα του 2014

Η συνεχιζόμενη αύξηση των επιτοκίων λόγω του επίμονου πληθωρισμού δημιουργεί μεγάλη πίεση στο γενικότερο επενδυτικό κλίμα, με τους αγοραστές αλλά και τους πωλητές να έχουν αποσυρθεί από τις μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές

Την 12μηνη περίοδο Ιούλιος 2022 – Ιούνιος 2023 οι επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα έφθασαν τα 182 δισ. ευρώ πανευρωπαϊκά, σημειώνοντας μείωση της τάξης του 57%, σε ετήσια βάση. Ουσιαστικά υποχώρησαν κάτω από το χαμηλότερο σημείο του πρώτου τριμήνου του 2021 (213 δισ. ευρώ), επιστρέφοντας στα επίπεδα του 2014.

«Όλοι οι κλάδοι των επαγγελματικών ακινήτων κατέγραψαν πτώση, με τα logistics (-65%) να επηρεάζονται περισσότερο, καθώς οι τιμές ήταν ήδη ακριβές πριν από την εμφάνιση των προβλημάτων. Τα γραφεία (-60%) υπέστησαν επίσης ζημιά, καθώς η περίπλοκη τιμολόγηση προσθέτει δυσκολίες στον τομέα όπου οι διαρθρωτικές αλλαγές φαίνεται να βρίσκονται σε εξέλιξη. Τα ξενοδοχεία (-17%) και το λιανικό εμπόριο (-47%) υπέστησαν τις μικρότερες μειώσεις», επισημαίνεται από τους αναλυτές της BNP Paribas Real Estate.

Σημειώνεται ωστόσο ότι στο εξεταζόμενο διάστημα οι επενδύσεις στην αγορά γραφειακών χώρων πανευρωπαϊκά συνεχίζουν να κατέχουν την πρωτιά όσον αφορά το ύψος των κεφαλαίων (63 δισ. ευρώ το α’ εξάμηνο του 2023).