Moerenhout (EPRA): Πώς απετράπη ο Αρμαγεδδών της ιδιοκτησίας

Τη διατήρηση της αβεβαιότητας ως προς την αντιμετώπιση έξι σημαντικών προκλήσεων επισήμανε ο Διευθύνων Σύμβουλος της Ευρωπαϊκής Δημόσιας Ένωσης Ακινήτων (EPRA) Dominique Moerenhout, κατά τη διάρκεια της πρώτης ημέρας του 17ου RED BUSINESS FORUM, σημειώνοντας πως είναι ανοιχτά τα μέτωπα της μείωσης των επιτοκίων, το αν οι αποτιμήσεις των ακινήτων έχουν πιάσει πάτο, τη ρύθμιση ζητημάτων αειφορίας, τη δυνατότητα αύξησης κεφαλαίου, την πραγματοποίηση εξαγορών και συγχωνεύσεων, και όλα αυτά σε ένα έτος εκλογών όπου ψηφίζουν 4,2 δισεκατομμύρια πολίτες, σχεδόν ο μισός πληθυσμό της Γης.

Στην Ελλάδα ο επικεφαλής της ΕPRA Dominique Moerenhout

Και όπως δείχνουν οι δημοσκοπήσεις, οι πολίτες σε 28 χώρες παγκοσμίως αισθάνονται ότι η χώρα τους βρίσκεται σε παρακμή, γεγονός που μπορεί να πυροδοτήσει αλλαγές στο πολιτικό τοπίο με αντίκτυπο στην οικονομία, την κλιματική πολιτική, τα κοινωνικά ζητήματα και τα γεωπολιτικά. (π.χ. ΗΠΑ, ΕΕ)

Στον αντίποδα, τα καλά νέα αφορούν την ελκυστική διαφορά απόδοσης των ΑΕΕΑΠ έναντι των άμεσων τοποθετήσεων, την ανάπτυξη εναλλακτικών και νέων τομέων, την πρόοδο σε ότι αφορά στη μηδενική μετάβαση, τη συνδρομή της Τεχνολογίας και ειδικότερα της τεχνητής νοημοσύνης, τις λειτουργικές αποδόσεις και την ενεργή αγορά (πράσινων) ομολόγων. Όλα αυτά βοήθησαν ώστε να αποφευχθεί ένας… Αρμαγεδδώνας στην Ιδιοκτησία.

Το νέο τοπίο

Παρά τις όποιες επιφυλάξεις η ανάκαμψη αναμένεται στα τέλη του ’24 ή το πρώτο εξάμηνο του 2025, ανάλογα με το πότε θα αρχίσει η μείωση των επιτοκίων, υπάρχει μεγαλύτερη εστίαση σε εναλλακτικές κατηγορίες περιουσιακών στοιχείων, οι πολιτικές “ESG” βρίσκονται υπό πίεση -σημαντικές, αλλά όχι με οποιοδήποτε τίμημα, καθώς πρέπει να μεταφραστούν σε πρόσθετη απόδοση/ταμειακές ροές. Ταυτόχρονα έχουν κατακλύσει την ευρωπαϊκή αγορά καιροσκοπικά κεφάλαια από τη Μέση Ανατολή που τοποθετούνται στρατηγικά σε εισηγμένες ακινήτων.

Οι κεντρικές τράπεζες στην Ευρώπη αναμένουν ότι ο πληθωρισμός θα συνεχίσει να μειώνεται και επίτευξη του μακροπρόθεσμου στόχου έως το 2025. Αποτέλεσμα αυτού είναι οι περισσότεροι οικονομολόγοι και επενδυτές να αναμένουν σταδιακή μείωση των επιτοκίων από εφέτος με ορίζοντα σταθεροποίησης μεταξύ 2026 και 2028. Τότε ωριμάζει και το 38% του υφιστάμενου χρέους των εταιρειών ακινήτων. Ως εκ τούτου, οι περισσότερες εταιρείες ακινήτων θα πρέπει να επιτύχουν να το μετακυλήσουν σε ομόλογα με χαμηλότερο κόστος επιτοκίου από τα τρέχοντα επίπεδα.

Οι αποδόσεις

Ο επικεφαλής της EPRA παρουσίασε στοιχεία από έρευνα της Oxford Economics η οποία προβλέπει αύξηση του ΑΕΠ κατά 0,6% το 2024 και 1,8% το 2025 για την Ευρώπη. Ταυτόχρονα, ο Δείκτης Τιμών Καταναλωτή αναμένεται να μειωθεί σε 1,9% το 2024 και 1,3% το 2025 (από 2,9% στο τέλος του 2023).

Τα τελευταία 5 χρόνια, σημείωσε, οι αποδόσεις των εισηγμένων ακινήτων επηρεάστηκαν αρνητικά από την απότομη πτώση το 2022, ενώ η αγορά άμεσων τοποθετήσεων έχει διατηρηθεί σχετικά καλά μέχρι σήμερα λόγω της υστέρησης των αποτιμήσεων. Ωστόσο, οι εισηγμένες αγορές ακινήτων σημείωσαν ράλι το 4ο τρίμηνο του 2023 και κατέγραψαν αποδόσεις σε ετήσια βάση 17,4%.

Η αγορά των ΑΕΕΑΠ, πρόσθεσε, εξακολουθεί να φαίνεται καλά τοποθετημένη έναντι των Ιδιωτικών κεφαλαίων, λόγω ενός ελκυστικού συνδυασμού ισχυρών ισολογισμών και απότομων εκπτώσεων στην καθαρή αξία στοιχείων ενεργητικού (NAV) σε συνδυασμό με χαρτοφυλάκια υψηλής ποιότητας που αναμένεται να επωφεληθούν στο επόμενο σκέλος του κύκλου. Οι εκτιμήσεις των αναλυτών θέλουν τον κλάδο των ΑΕΕΑΠ να συνεχίσει να υπεραποδίδει έναντι του άμεσων τοποθετήσεων και των ομολόγων, υποβοηθούμενο από τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής και τη σταδιακή επιστροφή στην οικονομική ανάπτυξη.