ΗΠΑ: Αντιμέτωπες με χρέος 2 τρισ. δολαρίων που λήγει την επόμενη τριετία οι τράπεζες

Με ένα βουνό χρέους ακινήτων που λήγει στα επόμενα τρία ύψους 2 τρισ. δολαρίων θα βρεθούν οι αμερικανικές τράπεζες, σύμφωνα με μια από τις μεγαλύτερες εταιρείες που παρέχει υπηρεσίες στον τομέα των εμπορικών ακινήτων για μεγάλους θεσμικούς επενδυτές και διεθνείς εταιρείες, τη Newmark, σύμφωνα με δημοσίευμα των Financial Times.

Δεν έχει περάσει ούτε ένας μήνας από τότε που η New York Community Bancorp, σώθηκε από την ενίσχυση 1 δισ. δολαρίων που της παρείχαν επενδυτές, καθώς το πιστωτικό ίδρυμα ταλανίστηκε μετά την ανακοίνωση για υψηλότερες προβλέψεις που αφορούν ζημίες από δάνεια εμπορικών ακινήτων. Υποβαθμίστηκε από τους οίκους αξιολόγησης, σφυροκοπήθηκε στο ταμπλό χάνοντας τα δύο τρίτα της κεφαλαιοποίησης και δεν είναι η μοναδική τράπεζα που έχει πλήξει η ύφεση της συγκεκριμένης αγοράς ακινήτων.

ΕΚΤ: Το «σπάσιμο των βιβλίων» και ο τομέας των εμπορικών ακινήτων

«Οι τράπεζες θα βρεθούν υπό πίεση» εξηγεί στους FT ο Μπάρι Γκόσιν, διευθύνων σύμβουλος της Newmark, η οποία χειρίστηκε πωλήσεις δανείων ύψους 50 δισ. δολαρίων για την χρεοκοπημένη Signature Bank.

Το βουνό των δανείων

Μετά την χρηματοπιστωτική κρίση οι αρχές προχώρησαν σε παρεμβάσεις που είχαν ως αποτέλεσμα ορισμένες τράπεζες να χρειάζεται «να ρευστοποιήσουν τα δάνειά τους ή να βρουν άλλους τρόπους  για να μειώσουν το βάρος τους στα ακίνητα» εξηγεί. Αυτό θα μπορούσε να υλοποιηθεί είτε με κοινοπραξία του χρέους, είτε με συμφωνίες μεταφοράς κινδύνου – όπου άλλοι επενδυτές συμφωνούν να αναλάβουν τον κίνδυνο ζημιών – είτε να σταματήσουν να παρέχουν νέα δάνεια.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Newmark το χρέος των εμπορικών ακινήτων στις ΗΠΑ ανέρχεται σε 2 τρισ. δολάρια που θα λήξουν σε μια περίοδο που ξεκινά από τη φετινή χρονιά και φθάνει μέχρι το 2026 και το οποίο θα πρέπει να αναχρηματοδοτηθεί με υψηλότερα επιτόκια. Μόνο για φέτος, σύμφωνα με τα στοιχεία της Ένωσης Τραπεζών Υποθηκών των ΗΠΑ, 929 δισ. δολάρια χρέους εμπορικών ακινήτων θα πρέπει να αποπληρωθούν ή να αναχρηματοδοτηθούν.

«Βρισκόμαστε στην αρχή του αντίκτυπου αυτού του τείχους δανείων» σημείωνει ο Γκόσιν, έμπειρο στέλεχος καθώς βρίσκεται στο τιμόνι της εταιρείας επί 40 χρόνια. «Ένα κομμάτι από αυτά θα παραμείνει κάτω από την επιφάνεια, ένα κομμάτι από αυτά θα αναδυθεί και ένα κομμάτι θα ανακεφαλαιοποιηθεί με περισσότερα ίδια κεφάλαια.»

Η εταιρεία εκτιμά ότι 670 δισ. δολάρια από τα δάνεια που λήγουν έως το 2026 είναι «δυνητικά προβληματικά». Τα γραφεία και οι πολυκατοικίες «πολλών οικογενειών» είναι οι πιο προβληματικοί τομείς της αγοράς των εμπορικών ακινήτων, που έχει πληγεί από τη σύσφιγξη της νομισματικής πολιτικής που αύξησε το κόστος δανεισμού και έχει οδηγήσει πτωτικά τις αξίες των ακινήτων.

Καθώς η τηλεργασία κέρδισε έδαφος κατά τη διάρκεια της πανδημίας  τα γραφεία στις ΗΠΑ βρέθηκαν «υπό κατεδάφιση», είπε ο Γκόσιν, με πάρα πολλά ανεπιθύμητα παλιά κτήρια. Παρόλο που υπήρχε ζήτηση για τα καλύτερα κτήρια εκτιμά ότι μόνο στη Νέα Υόρκη θα πρέπει να «κατεδαφιστούν» 50 εκατ. τετραγωνικά πόδια γραφείων. «Όποιος έχει επενδύσει σημαντικά σε γραφεία  τα τελευταία πέντε χρόνια θα έχει πρόβλημα» σημειώνει.

Εν τω μεταξύ, η αγορά των υποκείμενων ακινήτων πλήττεται λόγω του χάσματος μεταξύ αγοραστών που κυνηγούν ευκαιρίες και πωλητών που δεν θέλουν να καταγράψουν ζημίες. Ο όγκος των συναλλαγών εμπορικών ακινήτων μειώθηκε κατά 51% πέρυσι στις ΗΠΑ, σύμφωνα με την MSCI.

«Έχουμε πιάσει πάτο», λέει χαρακτηριστικά ενώ εκτιμα ότι το 2024 θα είναι «ένα μεταβατικό έτος από τον πάτο … σε μέτρια δραστηριότητα»

Η πίεση στις τράπεζες

Οι πιέσεις στην αγορά ακινήτων μεταφέρονται στις τράπεζες που παρείχαν φτηνά δάνεια στα χρόνια της άνθησης. Η πώληση των δανείων, μερικές φορές με έκπτωση, αποτελεί  μια λύση για τα πσιτωτικά ιδρύματα που έχουν μεγάλη έκθεση σ αυτό τον τομέα.

Για τους αγοραστές, συμπεριλαμβανομένων των πλούσιων ιδιωτών και των ιδιωτικών επενδυτικών κεφαλαίων, οι πωλήσεις αυτές αποτελούν μια ευκαιρία να αποκτήσουν δάνεια ή να αποκτήσουν τον έλεγχο των υποκείμενων περιουσιακών στοιχείων σε μειωμένες τιμές.

Ο Πάτρικ Αράντζιο, αντιπρόεδρος του τμήματος πωλήσεων δανείων της CBRE εξηγεί ότι ο όγκος των επερχόμενων λήξεων είναι υψηλότερος εν μέρει λόγω των βραχυπρόθεσμων παρατάσεων που δόθηκαν μεταξύ 2020 και 2023 ως αποτέλεσμα της πανδημίας, του πολέμου στην Ουκρανία και της αβεβαιότητας σχετικά με τα επιτόκια. «Ο τεράστιος όγκος των δανείων που απαιτούν επίλυση σε αυτό το σχετικά σύντομο χρονικό διάστημα θα οδηγήσει σε αυξημένο όγκο προϊόντων πώλησης δανείων στην αγορά βραχυπρόθεσμα και για κάποιο χρονικό διάστημα που θα ακολουθήσει» λέει χαρακτηριστικά.