ΕΚΤ: Το «σπάσιμο των βιβλίων» και ο τομέας των εμπορικών ακινήτων

Σχεδόν πριν έξι χρόνια η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα πίσω από τις κλειστές πόρτες μπήκε στα άδυτα των ευρωπαϊκών τραπεζών για να εποπτεύσει το χαρτοφυλάκιο δανείων σε εμπορικά ακίνητα αξίας 1,2 τρισ. ευρώ.

Η ειδική ομάδα που αποτελείται από στελέχη 20 ρυθμιστικών αρχών «ξεψάχνισε» περισσότερες από 6 γερμανικές και αυστριακές τράπεζες για τα δάνειά τους στην αυτοκρατορία των 23 δισ. ευρώ του μεγιστάνα ακινήτων Ρενέ Μπένκο πέρυσι. Τα μέλη  έφυγαν ανησυχώντας ότι οι δανειστές του θα μπορούσαν να κάθονται πάνω σε ζημίες που δεν είχαν ακόμη αναγνωρίσει.

Ευρώπη: Η βόμβα των 1,4 τρισ. ευρώ στα θεμέλια των τραπεζών

Μήνες αργότερα, η αυτοκρατορία του δισεκατομμυριούχου θα κατέρρεε σε μια από τις μεγαλύτερες πτώσεις στον τομέα των ακινήτων μετά την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση.

Η κατάρρευση της αυτοκρατορίας του Μπένκο

Η ΕΚΤ δεν έχει τελειώσει ακόμη με τον έλεγχο των κινδύνων στις αγορές εμπορικών ακινήτων που βυθίζονται. Ανώτεροι αξιωματούχοι συζητούν τώρα νέα μέτρα για να διασφαλίσουν ότι τα τραπεζικά ιδρύματα που είναι περισσότερο εκτεθειμένα μπορούν να διαχειριστούν τις επιπτώσεις. Αυτά περιλαμβάνουν περαιτέρω προβλέψεις και βελτίωση των εξασφαλίσεών τους σε σχέση με τα δάνεια.

To Bloomberg έχει μιλήσει με δώδεκα αξιωματούχους που συμμετέχουν στη διαδικασία εποπτείας, οι οποίοι ζήτησαν να διατηρηθεί η ανωνυμία τους και κατέγραψε τις προσπάθειες της κεντρικής τράπεζας να λειτουργήσει προληπτικά σε μια κρίση στο τομέα των εμπορικών ακινήτων, καθώς είναι νωπές ακόμα οι μνήμες από την κατάρρευση της Lehman Brothers.

Με τον ιστό των εταιρειών του Μπένκο να καταρρέει, καθώς οι αξίες των γραφείων πέφτουν και οι εργολάβοι τα παρατάνε, οι αξιωματούχοι της ΕΚΤ υποστηρίζουν ότι η προληπτική τους προσέγγιση ήταν προφητική. Ενώ τράπεζες όπως η Helaba και η Raiffeisen Bank International AG εξετάζουν πιθανές ζημίες από τα δάνεια της Signa, οι ίδιες και ο ευρύτερος κλάδος φαίνονται καλά τοποθετημένοι για να αντιμετωπίσουν τα προβλήματα στην κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, λένε οι αξιωματούχοι.

Η υπόθεση της Signa καταδεικνύει τη λεπτή ισορροπία που πρέπει να τηρούν οι εποπτικές αρχές της ΕΚΤ, καθώς η κεντρική τράπεζα κατηγορήθηκε ότι προκάλεσε την κατάρρευση της, με την ΕΚΤ να απορρίπτει δημόσια την κατηγορία. Οι τράπεζες της ζώνης του ευρώ έχουν πιστώσεις ύψους 1,2 τρισ. ευρώ με ενέχυρο εμπορικά ακίνητα, ή 8,3% του συνολικού χαρτοφυλακίου δανείων τους, σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών.

«Τα εμπορικά ακίνητα είναι ιδιαίτερα ευάλωτα και έχουν υψηλότερο του μέσου όρου ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων» τόνισε η Κλαούντια Μπουχ, η οποία προεδρεύει του Εποπτικού Συμβουλίου της ΕΚΤ, σε ομιλία της. «Το παρακολουθούμε πολύ στενά και επίσης συνεργαζόμαστε με τις τράπεζες για να μειώσουμε την έκθεση σε αυτού του είδους τους κινδύνους».

Η ενδυνάμωση της εποπτικής δράσης

Θεωρητικά η κεντρική τράπεζα μπορεί να ενθαρρύνει ή το αντίθετο τον τρόπο με τον οποίο οι τράπεζες δανείζουν αυτό το τμήμα της οικονομίας, αποφασίζοντας την άνθηση ή τη χρεοκοπία των κατασκευαστών. Αν και οι αξιωματούχοι λένε ότι δεν είναι στη δουλειά τους να καθορίζουν ποιες επιχειρήσεις μπορούν να λάβουν δάνεια, αναφέρουν την έρευνα ως παράδειγμα της νεοαποκτηθείσας αίσθησης επιβλητικότητας της ΕΚΤ.

Ωστόσο ορισμένοι αξιωματούχοι ιδιωτικά εκφράζουν ανησυχίες για τον κίνδυνο να θεωρηθεί ότι στιγματίζεται μια τράπεζα ενώ υπήρξαν και οι φωνές που υποστήριξαν ότι ο έλεγχος της Signa απασχόλησε πολλούς υπαλλήλους.

Παρόλα αυτά, όλοι οι υπάλληλοι υπερασπίστηκαν τον έλεγχο της Signa ως δικαιολογημένο. Ενώ η έρευνα δεν αποκάλυψε απειλές για τη φερεγγυότητα των μεμονωμένων τραπεζών, ανέδειξε ωστόσο ελλείψεις στη διαχείριση κινδύνων και ανεπαρκείς προβλέψεις ζημιών σε ορισμένες περιπτώσεις, είπαν.

Οι εν λόγω αξιωματούχοι, οι οποίοι συμβάλλουν στη διαμόρφωση της στρατηγικής της ΕΚΤ, δήλωσαν στο Bloomberg ότι η συνεχής πίεση που ασκείται στις τράπεζες να βελτιώσουν τη διαχείριση κινδύνων και να σχηματίσουν προβλέψεις για ζημίες από εμπορικά ακίνητα είναι ένας βασικός λόγος για τον οποίο οι ευρωπαϊκές τράπεζες φαίνονται τώρα καλά θωρακισμένες για να αντέξουν την αναταραχή.

Η προφητική συνάντηση του 2017

Μια συνάντηση στα τέλη του 2017  καθόρισε ότι τα εμπορικά ακίνητα ήταν ένας βασικός κίνδυνος στον οποίο έπρεπε να δοθεί έμφαση. Τα επιτόκια ήταν ακόμη χαμηλά και οι αγορές εμπορικών ακινήτων ανθούσαν. Ωστόσο, καθώς η τότε πρόεδρος του Εποπτικού Συμβουλίου Daniele Nouy και οι συνάδελφοί της σχεδίαζαν τις προτεραιότητες από την αίθουσα συνεδριάσεων στο Eurotower της Φρανκφούρτης, έβλεπαν ότι θα υπάρξουν προβλήματα.

Έβλεπαν ότι οι επενδυτές αναλάμβαναν επίπεδα χρέους που θα ήταν δύσκολο να στηριχθούν, ιδίως αν το κόστος δανεισμού αυξανόταν. Για να γίνουν τα πράγματα χειρότερα, υπήρχαν ενδείξεις ότι οι εργολάβοι είχαν τη δυνατότητα να επωφεληθούν από τράπεζες που διψούσαν για απόδοση, χωρίς να κατανοούν τους κινδύνους που αναλάμβαναν.

Η Nouy, που είχε δημιουργήσει τον βραχίονα εποπτείας της ΕΚΤ και φημίζεται για την αυστηρότητά της, έθεσε το παρατηρητήριο σε μια από τις πιο έντονες πορείες ελέγχου του.

Το «σπάσιμο των βιβλίων»

Η ΕΚΤ ξεκίνησε εκστρατεία την επόμενη χρονιά, η οποία προχώρησε σε έλεγχο των χαρτοφυλακίων εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη, το Ηνωμένο Βασίλειο και τις ΗΠΑ σε περισσότερες από 40 τράπεζες. Οι ομάδες της πέρασαν έως και τρεις μήνες στις εγκαταστάσεις μεμονωμένων τραπεζών, καθώς εξέταζαν τον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζονταν τον σχετικό κίνδυνο, συμπεριλαμβανομένου του κεντρικού ζητήματος της αποτίμησης των εξασφαλίσεων. Τέτοιου είδους επιτόπιες επιθεωρήσεις είναι γνωστό ότι είναι αυστηρές και χρονοβόρες, με ορισμένους αξιωματούχους να τις αποκαλούν «σπάσιμο των βιβλίων»

«Η ΕΚΤ ήταν επί ποδός» εξηγεί η Valeriya Dinger, καθηγήτρια οικονομικών στο Πανεπιστήμιο του Osnabrueck στη Γερμανία. «Η κατάσταση θα ήταν πιθανότατα χειρότερη χωρίς τον έλεγχο της ΕΚΤ.»

Οι τράπεζες δεν έμαθαν από την κρίση του 2008

Καθώς τα ευρήματα έπεφταν με το σταγονόμετρο, επιβεβαίωναν τις ανησυχίες που είχαν αρχικά εκφραστεί στο εποπτικό συμβούλιο της εποπτικής αρχής και ανέδειξαν προβλήματα πέραν του δανεισμού των τραπεζών σε εμπορικά ακίνητα. Όπως έγραψαν αργότερα οι εμπλεκόμενοι υπάλληλοι, οι τράπεζες δεν είχαν μάθει και τόσο καλά το  μάθημα  από την κρίση του 2008.

Συγκεκριμένα, δεν είχαν δει το ενδεχόμενο σημαντικών ζημιών εάν οι αξίες των εξασφαλίσεων μειωθούν και οι αθετήσεις εκτοξευθούν όταν ένας σημαντικός αριθμός οφειλετών περιέλθει γρήγορα σε δυσχερή θέση.

Οι τράπεζες επίσης δεν γνώριζαν αρκετά για τα δάνειά τους. Η ΕΚΤ αναφέρθηκε στην έλλειψη επισκόπησης των δανειοληπτών που θα αντιμετώπιζαν κινδύνους αναχρηματοδότησης, κάτι που είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τα λεγόμενα bullet ή balloon loans, όπου ένα μεγάλο μέρος του χρέους πρέπει να αποπληρωθεί μόνο στη λήξη. Οι ελλείψεις επεκτάθηκαν ακόμη και στο βασικό αξίωμα των επενδύσεων σε ακίνητα: αν ένα κτίριο βρίσκεται σε προνομιακή τοποθεσία ή όχι, αυτό που οι Αμερικανοί «location, location, location.»

Οι αποτιμήσεις των κτηρίων επίσης υπήρξε παράγοντας προβληματισμού. Οι τράπεζες όχι μόνο αργούσαν να επικαιροποιήσουν αυτά τα δεδομένα, τα οποία συχνά παρέχονται από εξωτερικές εταιρείες, αλλά οι αξιωματούχοι λένε επίσης ότι ο έλεγχός τους έδειξε ότι τα πρότυπα στις επιμέρους ευρωπαϊκές χώρες για την εκτίμηση της αξίας των ακινήτων διαφέρουν σημαντικά. Ενώ η ΕΚΤ αλληλεπίδρασε με εκτιμητές στο πλαίσιο των προσπαθειών της, ορισμένες τραπεζικές ρυθμιστικές αρχές αμφισβητούν κατά πόσον η ανομοιογενής ομάδα εταιρειών που παρέχει τις πληροφορίες στις τράπεζες αξίζει περαιτέρω έλεγχο.

Η ΕΚΤ επεδίωξε να αναπτύξει την τεχνογνωσία της, προσλαμβάνοντας άτομα από τον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, όπως εκτιμητές. Μαζί με τους επιθεωρητές της, η ομάδα αποτελούνταν από περίπου 150 άτομα.

«Νομίζω ότι ο μεγαλύτερος μοχλός της προληπτικής προσέγγισής τους αυτή τη φορά έχει να κάνει με την οικοδόμηση εσωτερικής γνώσης του κλάδου» τονίζει ε ο αναλυτής της Green Street Peter Papadakos.

Ο νέος κύκλος ελέγχων

Η ΕΚΤ ξεκίνησε το 2021 έναν νέο κύκλο ελέγχων, που αρχικά αφορούσε 32 τράπεζες, Ο εποπτικός φορέας περιόρισε την ομάδα αυτή σε 15.

Καθώς τα ευρήματα συνεχίζουν να τροφοδοτούν τις προσπάθειες της ΕΚΤ να διασφαλίσει ότι οι τράπεζες έχουν τον έλεγχο των κινδύνων τους από τα εμπορικά ακίνητα, ορισμένες τράπεζες  θα αντιμετωπίσουν μεγαλύτερη πίεση ως αποτέλεσμα, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που εκτίθενται σε ευαίσθητα σημεία όπως η αγορά των ΗΠΑ, τα γραφεία ή το λιανικό εμπόριο, ανέφεραν οι άνθρωποι. Αυτό πιθανόν να συνεπάγεται απαιτήσεις για υψηλότερες προβλέψεις ώστε να αντιμετωπιστούν οι ανησυχίες της ΕΚΤ σχετικά με τις εξασφαλίσεις, πρόσθεσαν.

«Ήταν σημαντικό για την ΕΚΤ να προειδοποιήσει έγκαιρα σε αυτό το θέμα» εξηγεί  ο Dinger για την αγορά εμπορικών ακινήτων. «Αν στο μέλλον χρειαστεί να ζητήσουν από τις τράπεζες να αυξήσουν τα επίπεδα κεφαλαίου ή να αναβάλουν τις πληρωμές των μετόχων, τότε θα μπορούν να επικαλεστούν το γεγονός ότι το έκαναν σωστά».