Η απόφαση της δημοτικής αρχής να επιβάλει για πρώτη φορά στην ιστορία της πόλης διετές «πάγωμα» στα ενοίκια περίπου ενός εκατομμυρίου κατοικιών που υπάγονται στο καθεστώς «παγώματος ενοικίων» (rent stabilization) αποτέλεσε μία από τις σημαντικότερες πολιτικές πρωτοβουλίες για την Νέα Υόρκη του δημάρχου Ζόχραν Μαμντάνι.
Το μέτρο, που υλοποιεί μία από τις βασικές προεκλογικές του δεσμεύσεις, αποσκοπεί στην ανακούφιση εκατομμυρίων ενοικιαστών σε μια πόλη όπου το κόστος στέγασης συνεχίζει να αυξάνεται με ταχείς ρυθμούς.
Ωστόσο, λίγες μόλις ημέρες μετά την έγκριση του μέτρου, η περίπτωση του πρώην διαμερίσματος του ίδιου του δημάρχου ανέδειξε τα όρια της νέας πολιτικής. Το διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στην Αστόρια του Κουίνς, όπου κατοικούσε ο Μαμντάνι μέχρι να μετακομίσει στην επίσημη δημαρχιακή κατοικία, εκμισθώθηκε εκ νέου με ενοίκιο αυξημένο κατά περισσότερο από 30%. Η εξέλιξη αυτή δεν αποτελεί εξαίρεση ούτε παραβίαση των νέων κανόνων, αλλά προβλέπεται από το ίδιο το σύστημα ελέγχου των ενοικίων, σημειώνει η Wall Street Journal.
Ο Μαμντάνι κατέβαλλε περίπου 2.300 δολάρια τον μήνα για το διαμέρισμα στο εξαώροφο προπολεμικό κτίριο Princess Martha. Μετά την αποχώρησή του, ο ιδιοκτήτης πραγματοποίησε εκτεταμένη ανακαίνιση της κατοικίας και τη διέθεσε σε νέο ενοικιαστή με μηνιαίο μίσθωμα που ξεπερνά τα 3.000 δολάρια. Σύμφωνα με τον μεσίτη που ανέλαβε την εκμίσθωση, η αναβάθμιση του ακινήτου αλλά και η αυξημένη ζήτηση στην περιοχή επέτρεψαν την επίτευξη σημαντικά υψηλότερης τιμής.
Το πάγωμα ενοικίων στη Νέα Υόρκη αφορά μόνο επεκτάσεις υφισταμένων μισθώσεων
Το γεγονός αυτό αναδεικνύει μια βασική παράμετρο της νέας πολιτικής. Το «πάγωμα» αφορά αποκλειστικά τις ανανεώσεις των υφιστάμενων μισθώσεων. Δηλαδή, οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να αυξήσουν το ενοίκιο όταν ένας ενοικιαστής παραμένει στο ίδιο διαμέρισμα και ανανεώνει το συμβόλαιό του. Αντίθετα, όταν το ακίνητο αδειάζει και υπογράφεται νέα μίσθωση, ο ιδιοκτήτης διατηρεί τη δυνατότητα να αναπροσαρμόσει το ενοίκιο μέχρι το ανώτατο νόμιμο όριο που προβλέπει η πολιτειακή νομοθεσία, εφόσον μέχρι τότε εισέπραττε χαμηλότερο ποσό.
Αυτό συνέβη και στην περίπτωση του πρώην διαμερίσματος του δημάρχου. Όταν ο Μαμντάνι εγκαταστάθηκε στην Αστόρια το 2018, η περιοχή δεν είχε ακόμη τη σημερινή δημοτικότητα και ο ιδιοκτήτης είχε προσφέρει μειωμένο ενοίκιο προκειμένου να προσελκύσει ενοικιαστή. Έκτοτε, όμως, η αγορά κατοικίας της Νέας Υόρκης έχει αλλάξει σημαντικά. Η Αστόρια συγκαταλέγεται πλέον στις πιο περιζήτητες γειτονιές της πόλης, ενώ τα ενοίκια έχουν αυξηθεί θεαματικά τα τελευταία χρόνια, ακολουθώντας τη γενικότερη ανοδική πορεία της αγοράς.
Πριν το διαμέρισμα διατεθεί εκ νέου στην αγορά, πραγματοποιήθηκαν σημαντικές εργασίες ανακαίνισης, όπως ανακατασκευή της κουζίνας, αντικατάσταση πλακιδίων στο μπάνιο, εγκατάσταση νέων ηλεκτρικών συσκευών και πλήρης ανανέωση των εσωτερικών χώρων. Οι παρεμβάσεις αυτές ενίσχυσαν περαιτέρω την αξία του ακινήτου, ενώ η νομοθεσία επιτρέπει, υπό προϋποθέσεις, περιορισμένες αυξήσεις των ενοικίων όταν πραγματοποιούνται αντίστοιχες επενδύσεις.
Ενοικιαστές εναντίον ιδιοκτητών
Η υπόθεση φωτίζει τη λεπτή ισορροπία που επιχειρεί να διατηρήσει η νέα στεγαστική πολιτική. Από τη μία πλευρά, περισσότεροι από δύο εκατομμύρια Νεοϋορκέζοι που κατοικούν σε διαμερίσματα με ελεγχόμενο ενοίκιο αποκτούν προστασία απέναντι στις συνεχείς αυξήσεις του κόστους στέγασης. Από την άλλη, οι ιδιοκτήτες εξακολουθούν να διαθέτουν ορισμένα περιθώρια προσαρμογής των ενοικίων όταν αλλάζει ο ενοικιαστής ή όταν επενδύουν στην αναβάθμιση των ακινήτων τους.
Οι οργανώσεις ιδιοκτητών έχουν ήδη εκφράσει έντονες αντιδράσεις, υποστηρίζοντας ότι το πάγωμα των ενοικίων δυσχεραίνει ακόμη περισσότερο τη διαχείριση των ακινήτων τους σε μια περίοδο αυξημένων επιτοκίων, υψηλότερων λογαριασμών ενέργειας και αυξανόμενου κόστους συντήρησης. Αντίθετα, οι οργανώσεις ενοικιαστών θεωρούν ότι το μέτρο αποτελεί μια αναγκαία παρέμβαση σε μια αγορά όπου οι τιμές έχουν απομακρυνθεί από τις οικονομικές δυνατότητες μεγάλου μέρους των κατοίκων.
Η περίπτωση του πρώην διαμερίσματος του δημάρχου καταδεικνύει ότι, ακόμη και σε ένα από τα πιο αυστηρά συστήματα ελέγχου των ενοικίων στις Ηνωμένες Πολιτείες, οι δυνάμεις της αγοράς εξακολουθούν να διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο. Το «πάγωμα» προστατεύει τους υφιστάμενους ενοικιαστές από νέες αυξήσεις, χωρίς όμως να εμποδίζει την αναπροσαρμογή των τιμών όταν μια κατοικία αλλάζει χέρια. Με άλλα λόγια, η νέα πολιτική περιορίζει τις αυξήσεις για όσους μένουν στο ίδιο σπίτι, αλλά δεν εξαλείφει πλήρως την ευελιξία των ιδιοκτητών να προσαρμόζουν τα ενοίκια στις συνθήκες της αγοράς.
