Κίνα – κρίση ακινήτων: Από την κατάρρευση της Evergrande στην ελεύθερη πτώση των τιμών

Η καταδίκη σε ισόβια του ιδρυτή της Evergrande έφερε στην επικαιρότητα την καθοδική πορεία, εδώ και πέντε χρόνια, ενός, από τους μεγαλύτερους μοχλούς ανάπτυξης της Κίνας, όπως ήταν κάποτε η αγορά ακινήτων.

Όπως περιγράφει το Bloomberg, οι αξίες των ακινήτων συνεχίζουν να καταρρέουν, τα νοικοκυριά που αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσχέρειες αναγκάζονται να πουλήσουν ακίνητα και οι κατασκευαστές διαμερισμάτων που συσσώρευσαν τεράστια χρέη βρίσκονται στα πρόθυρα της κατάρρευσης.

Υπήρχε κάποια αισιοδοξία ότι τα κυβερνητικά μέτρα για τον τερματισμό της κρίσης είχαν αρχίσει να αναζωογονούν την αγορά, όμως η κρατικά συνδεδεμένη κατασκευαστική εταιρεία China Vanke Co. ανακοίνωσε πέρυσι ετήσια ζημία – ρεκόρ ύψους 89 δισεκατομμυρίων γιουάν (13 δισεκατομμύρια δολάρια), ανεβάζοντας τη συνολική ζημία της κατά τις δύο τελευταίες οικονομικές χρήσεις σε περισσότερα από 130 δισεκατομμύρια γιουάν και δείχνοντας πόσο βαθιά είναι τα προβλήματα.

Αυτό συνέβη αφού ο τομέας ακινήτων της χώρας έφτασε σε ένα δυσοίωνο ορόσημο τον Αύγουστο του 2025, όταν ο κολοσσός των ακινήτων China Evergrande Group διαγράφηκε από το χρηματιστήριο του Χονγκ Κονγκ, καθιστώντας τις μετοχές ουσιαστικά άνευ αξίας.

Η Κίνα έχει πλέον εφαρμόσει και άλλα μέτρα, συμπεριλαμβανομένης της χαλάρωσης των κανόνων αγοράς κατοικίας για μη μόνιμους κατοίκους στις μεγάλες πόλεις, με στόχο την αναζωογόνηση του προβληματικού τομέα ακινήτων της. Η ύφεση έχει εντείνει τις ανησυχίες ότι περαιτέρω αποδυνάμωση θα μπορούσε να αποσταθεροποιήσει το χρηματοπιστωτικό σύστημα της χώρας.

Έχει ήδη αναγκάσει τις κινεζικές τράπεζες να αντιμετωπίσουν ένα δύσκολο ζήτημα: η πτώση των αξιών των ακινήτων αφήνει εκατομμύρια στεγαστικά δάνεια με αξία χαμηλότερη από το υπόλοιπό τους, αυξάνοντας τον κίνδυνο ζημιών για τους δανειστές.

Πώς μπήκαν οι Κινέζοι κατασκευαστές σε τεράστιους οικονομικούς μπελάδες;

Το 1998, η Κίνα δημιούργησε μια πανεθνική αγορά κατοικίας, αφού για δεκαετίες περιόριζε αυστηρά τις ιδιωτικές πωλήσεις.
Τότε, μόνο το ένα τρίτο του πληθυσμού της ζούσε σε κωμοπόλεις και πόλεις. Αυτό έχει αυξηθεί στα δύο τρίτα, με τον αστικό πληθυσμό να έχει αυξηθεί κατά 480 εκατομμύρια. Η έξοδος από την ύπαιθρο αντιπροσώπευε μια τεράστια εμπορική ευκαιρία για κατασκευαστικές εταιρείες και developers.

Χρήματα εισέρρευσαν μαζικά στα ακίνητα, καθώς η αναδυόμενη μεσαία τάξη έσπευσε να επενδύσει σε αυτό που ήταν μία από τις λίγες διαθέσιμες ασφαλείς επενδύσεις, ωθώντας τις τιμές των κατοικιών να εξαπλασιαστούν μέσα σε 15 χρόνια έως το 2022. Οι τοπικές και περιφερειακές αρχές, οι οποίες βασίζονται στις πωλήσεις δημόσιας γης για ένα μέρος των εσόδων τους, ενθάρρυναν την οικοδομική άνθηση.

Στο αποκορύφωμά του, ο κλάδος αντιπροσώπευε άμεσα και έμμεσα περίπου το ένα τέταρτο της εγχώριας παραγωγής και σχεδόν το 80% των περιουσιακών στοιχείων των νοικοκυριών. Οι εκτιμήσεις ποικίλλουν, αλλά αν συνυπολογιστούν οι νέες και οι υφιστάμενες κατοικίες, καθώς και το απόθεμα, ο κλάδος άξιζε περίπου 52 τρισεκατομμύρια δολάρια το 2019, περίπου διπλάσιο από το μέγεθος της αγοράς ακινήτων των ΗΠΑ.

Η φρενίτιδα γύρω από τα ακίνητα τροφοδοτήθηκε από χρέος, καθώς οι κατασκευαστές έσπευδαν να ικανοποιήσουν την αναμενόμενη μελλοντική ζήτηση. Η άνθηση ενθάρρυνε τις κερδοσκοπικές αγορές, με νέες κατοικίες να προπωλούνται από κατασκευαστές που στρέφονταν ολοένα και περισσότερο σε ξένους επενδυτές για χρηματοδότηση.

Οι αδιαφανείς υποχρεώσεις καθιστούσαν δύσκολη την αξιολόγηση των πιστωτικών κινδύνων. Η κερδοσκοπία οδήγησε σε αστρονομικές τιμές, με τις κατοικίες σε πόλεις που βρίσκονταν σε άνθηση, όπως η Σεντζέν, να γίνονται λιγότερο προσιτές σε σχέση με τα τοπικά εισοδήματα από ό,τι εκείνες στο Λονδίνο ή τη Νέα Υόρκη.

Ως απάντηση, η κυβέρνηση κινήθηκε το 2020 για να μειώσει τον κίνδυνο μιας φούσκας και να περιορίσει την ανισότητα που μπορεί να δημιουργήσει η μη προσιτή στέγαση.

Ανησυχώντας να περιορίσουν τα χρέη του κλάδου και φοβούμενοι ότι οι διαδοχικές χρεοκοπίες θα μπορούσαν να πλήξουν το χρηματοπιστωτικό σύστημα της Κίνας, οι κυβερνητικοί αξιωματούχοι άρχισαν να περιορίζουν τη νέα χρηματοδότηση για τους κατασκευαστές και ζήτησαν από τις τράπεζες να επιβραδύνουν τον ρυθμό χορήγησης στεγαστικών δανείων. Η κυβέρνηση επέβαλε αυστηρούς κανόνες για τους δείκτες χρέους και τα ταμειακά διαθέσιμα των κατασκευαστών, οι οποίοι ονομάστηκαν «τρεις κόκκινες γραμμές» από τα κρατικά μέσα ενημέρωσης. Τα μέτρα προκάλεσαν έλλειψη ρευστότητας για τους κατασκευαστές, η οποία επιδεινώθηκε από τον αντίκτυπο των επιθετικών μέτρων για τον περιορισμό της Covid-19, όπως η αναστολή των εργοταξίων.

Πολλοί κατασκευαστές δεν ήταν σε θέση να συμμορφωθούν με τους νέους κανόνες, καθώς τα οικονομικά τους ήταν ήδη πιεσμένα. Το 2021, η Evergrande αθέτησε υποχρεώσεις άνω των 300 δισεκατομμυρίων δολαρίων, πυροδοτώντας την έναρξη της κρίσης στην αγορά ακινήτων της Κίνας. Δύο ακόμη κολοσσοί του κλάδου αθέτησαν τις υποχρεώσεις τους: η Sunac China Holdings Ltd το 2022 και η Country Garden Holdings Co. το 2023.

Τι συνέβη στην Evergrande;

Η κατάρρευση της Evergrande ήταν μακράν η μεγαλύτερη εταιρική χρεοκοπία στην κρίση ακινήτων της Κίνας. Ιδρύθηκε το 1996 από τον Hui Ka Yan, και η ταχεία επέκταση της τροφοδοτήθηκε εξαρχής από εκτεταμένο δανεισμό. Έγινε ο πιο υπερχρεωμένος δανειολήπτης μεταξύ των ομοειδών εταιρειών της, με συνολικές υποχρεώσεις που έφτασαν περίπου τα $360 δισεκατομμύρια στα τέλη του 2021.

Για ένα διάστημα, ήταν ο μεγαλύτερος developer της χώρας βάσει συμβασιοποιημένων πωλήσεων και η αξία της ξεπερνούσε τα 50 δισεκατομμύρια δολάρια στο αποκορύφωμά της το 2017. Ο ιδρυτής και πρόεδρος Hui έγινε ο δεύτερος πλουσιότερος άνθρωπος στην Ασία.

Με την πάροδο των ετών, η εταιρεία επένδυσε επίσης στον κλάδο των ηλεκτρικών οχημάτων και αγόρασε μια τοπική ποδοσφαιρική ομάδα.

Όμως, όταν το Πεκίνο άρχισε να καταπολεμά την υπερβολική μόχλευση στον κλάδο των ακινήτων το 2020, τα νέα μέτρα έθεσαν ανώτατο όριο στη δανειοληπτική ικανότητα του developer, διακόπτοντας ουσιαστικά την πρόσβασή του στις αγορές πιστώσεων. Μετά από αποτυχημένες προσπάθειες αναδιάρθρωσης, στην Evergrande επιβλήθηκε εντολή εκκαθάρισης στο Χονγκ Κονγκ το 2024. Μετά από μακρά αναστολή διαπραγμάτευσης, η εταιρεία με έδρα τη Γκουανγκζού διαγράφηκε από το χρηματιστήριο το επόμενο έτος.

Την Πέμπτη, 20 Αυγούστου., ο Hui καταδικάστηκε σε ισόβια κάθειρξη αφού δήλωσε ένοχος για κατηγορίες που περιλάμβαναν απάτη στη συγκέντρωση κεφαλαίων και δωροδοκία.

Το δικαστήριο καταδίκασε άλλα 56 άτομα για κατηγορίες που σχετίζονταν με την Evergrande, συμπεριλαμβανομένων των γιων του Hui, Xu Zhijian και Xu Tenghe, και στις πρώην εταιρείες του επιβλήθηκαν πρόστιμα ύψους 15,82 δισεκατομμυρίων γιουάν (2,4 δισεκατομμύρια δολάρια).

Πώς επηρέασε η κρατική πολιτική την αγορά ακινήτων;

Μετά από χρόνια ακόρεστης ζήτησης από τους αγοραστές, η αγορά πάγωσε. Εκτός από τους περιορισμούς της κυβέρνησης στον δανεισμό, το οικονομικό σοκ των lockdown λόγω Covid ενίσχυσε μια κουλτούρα λιτότητας, ενώ η επιδείνωση της αγοράς εργασίας σήμαινε ότι οι άνθρωποι βρέθηκαν ξαφνικά αντιμέτωποι με απολύσεις και περικοπές μισθών.

Οι τιμές των ακινήτων άρχισαν να υποχωρούν στα τέλη του 2021. Μέχρι τον Ιούλιο, οι μεταχειρισμένες κατοικίες στις πόλεις πρώτης κατηγορίας είχαν χάσει περισσότερο από το ένα τρίτο της αξίας τους, ενώ εκείνες στις μικρότερες πόλεις είχαν υποχωρήσει ακόμη περισσότερο.

Με το χρέος των νοικοκυριών να βρίσκεται κοντά σε επίπεδο – ρεκόρ, στο 137% του κατά κεφαλήν διαθέσιμου εισοδήματος στα τέλη του 2025, οι ιδιοκτήτες κατοικιών βρίσκονται υπό αυξανόμενη οικονομική πίεση.
Ορισμένοι ιδιοκτήτες αναγκάζονται να πουλήσουν τα ακίνητά τους με έκπτωση, εντείνοντας την καθοδική πίεση στις τιμές.

Η αδυναμία της αγοράς συνεχίζει να κλονίζει τους κατασκευαστές που αντιμετωπίζουν ακόμη μεγαλύτερη έλλειψη ρευστότητας.

Η μεσαίου μεγέθους κατασκευαστική εταιρεία China South City Holdings Ltd. διατάχθηκε να εκκαθαριστεί από το Ανώτατο Δικαστήριο του Χονγκ Κονγκ τον Αύγουστο του 2025, μετά από αθέτηση υποχρέωσης πληρωμής που είχε σημειωθεί περισσότερο από δύο χρόνια νωρίτερα.

Τα δικαστήρια του Χονγκ Κονγκ έχουν εκδώσει τουλάχιστον εννέα διαταγές εκκαθάρισης για Κινέζους κατασκευαστές από τότε που ξεκίνησε η κρίση το 2021.

Πώς προσπαθεί η κυβέρνηση να στηρίξει την αγορά;

Το 2022 οι αρχές συνειδητοποίησαν ότι οι κανόνες για τον περιορισμό της αγοράς είχαν γίνει υπερβολικά αυστηροί. Με στόχο να αποφευχθεί μια «στιγμή Lehman» — όταν η κατάρρευση της αμερικανικής τράπεζας το 2008 προκάλεσε κλυδωνισμούς στις παγκόσμιες αγορές — η κυβέρνηση ανακοίνωσε μέτρα που επικεντρώνονταν στην ενίσχυση της χρηματοδότησης των κατασκευαστών μέσω μετοχών, ομολόγων και δανείων, ώστε να αμβλυνθεί η κρίση ρευστότητας.

Επιτράπηκε στους κατασκευαστές να έχουν πρόσβαση σε περισσότερα χρήματα από τις προπωλήσεις διαμερισμάτων, τη μεγαλύτερη πηγή κεφαλαίων του κλάδου, και χορηγήθηκαν 200 δισεκατομμύρια γιουάν (27 δισεκατομμύρια δολάρια) ως ειδικά δάνεια για την ολοκλήρωση σταματημένων στεγαστικών έργων.

Η κυβέρνηση τροποποίησε τους χρηματοπιστωτικούς κανόνες, επιτρέποντας στην κεντρική τράπεζα να αυξήσει τη στήριξη προς κατασκευαστές που αντιμετωπίζουν προβλήματα και δίνοντας εντολή στις τράπεζες να διασφαλίσουν την αύξηση τόσο των στεγαστικών δανείων όσο και των δανείων προς κατασκευαστές σε ορισμένες περιοχές.

Από τα μέσα του 2024, η κυβέρνηση μείωσε το κόστος δανεισμού για τα υφιστάμενα στεγαστικά δάνεια, χαλάρωσε τους περιορισμούς στις αγορές στις μεγάλες πόλεις και μείωσε τους φόρους στις αγορές κατοικιών. Μείωσε επίσης το κόστος αγοράς για ανθρώπους που επιδιώκουν να αναβαθμίσουν τις κατοικίες τους σε ορισμένες μεγάλες πόλεις. Τον Αύγουστο του 2025, οι αρχές του Πεκίνου κατάργησαν ένα ανώτατο όριο, επιτρέποντας στις επιλέξιμες οικογένειες να αγοράζουν απεριόριστο αριθμό κατοικιών σε προαστιακές περιοχές, και σύντομα ακολούθησαν η Σαγκάη και το Σεντζέν.

Παρά τα μέτρα αυτά, η αγορά ακινήτων συνεχίζει να επιδεινώνεται. Το Bloomberg ανέφερε τον περσινό Νοέμβριο ότι η κυβέρνηση εξετάζει πλέον έναν νέο γύρο μέτρων. Οι προτάσεις περιλαμβάνουν την επιδότηση των πληρωμών τόκων στεγαστικών δανείων για να προσελκύσουν ξανά επιφυλακτικούς αγοραστές κατοικιών σε μια αγορά που εξακολουθεί να βρίσκεται σε ελεύθερη πτώση. Άλλες ιδέες που συζητούνται περιλαμβάνουν μεγαλύτερες επιστροφές φόρου εισοδήματος για τους δανειολήπτες και τη μείωση των τελών συναλλαγών για τις πωλήσεις κατοικιών.

Τι διακυβεύεται αν επιδεινωθεί η αγορά ακινήτων της Κίνας;

Οι κυβερνητικοί αξιωματούχοι είναι σαφώς πρόθυμοι να θέσουν υπό έλεγχο την κρίση στην αγορά ακινήτων. Στόχος τους είναι να περιορίσουν τη ζημιά στους κατασκευαστές ακινήτων και να ανακόψουν τη μετάδοση των προβλημάτων σε άλλα ευάλωτα τμήματα της οικονομίας. Σε αυτά περιλαμβάνονται οι τράπεζες με μεγάλη έκθεση στα ακίνητα, ο κατασκευαστικός κλάδος, ο οποίος απασχολεί 51 εκατομμύρια ανθρώπους και οι τοπικές κυβερνήσεις που βασίζονται στις πωλήσεις γης σε κατασκευαστές για να χρηματοδοτούν τις δημόσιες δαπάνες τους.

Τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια των κινεζικών τραπεζών – δάνεια που πλέον δεν αναμένουν να ανακτήσουν – έφτασαν σε επίπεδο – ρεκόρ 3,7 τρισεκατομμυρίων γιουάν στα τέλη Ιουνίου.

Η Fitch Ratings έχει προειδοποιήσει ότι η κατάσταση θα μπορούσε να επιδεινωθεί περαιτέρω το 2026, καθώς τα νοικοκυριά δυσκολεύονται να αποπληρώσουν στεγαστικά και άλλα δάνεια.

Η UBS Group AG εκτιμά ότι 3,3 εκατομμύρια κατοικίες στην Κίνα θα μπορούσαν να βρεθούν με αρνητική καθαρή αξία έως το 2027, δηλαδή να αξίζουν λιγότερο από το χρέος τους.

Με άλλα λόγια, η πώληση αυτών των ακινήτων δεν θα απέφερε αρκετά χρήματα για την πλήρη αποπληρωμή των ανεξόφλητων στεγαστικών τους δανείων.

Η UBS εκτιμά ότι έως και 232 δισεκατομμύρια γιουάν σε στεγαστικά και επιχειρηματικά δάνεια που έχουν ως εξασφάλιση αυτές τις κατοικίες θα μπορούσαν να κινδυνεύουν. Αν και αυτό είναι σχετικά μικρό ποσό σε σύγκριση με τον συνολικό όγκο των ανεξόφλητων δανείων της Κίνας, η κλίμακα των δανείων με αρνητική καθαρή αξία θα ήταν πρωτοφανής στην ιστορία της Κίνας.

Μια παρατεταμένη ύφεση στην αγορά ακινήτων θα μπορούσε επίσης να εντείνει τις αποπληθωριστικές πιέσεις. Ο πρώην υπουργός Οικονομικών Λου Τζιγουέι προειδοποίησε πρόσφατα ότι η επιδείνωση των προοπτικών των νοικοκυριών — που οφείλεται στην πτώση των αξιών των κατοικιών — θα επηρεάσει τα επίπεδα κατανάλωσης και θα εντείνει τις μειώσεις των τιμών.

Σύμφωνα με οικονομολόγους της Morgan Stanley και της δεξαμενής σκέψης CF40 με έδρα το Πεκίνο, η επιβάρυνση του πληθωρισμού από τον κλάδο των ακινήτων θα μπορούσε μάλιστα να είναι μεγαλύτερη από ό,τι υποδεικνύουν τα επίσημα στοιχεία.