Θεμελίωση μιας νέας (διαγενεακής) ανισότητας

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα δεν είναι πλέον απλώς ένα πρόβλημα υψηλών ενοικίων ή αυξημένων τιμών ακινήτων. Εξελίσσεται σε ένα βαθύτερο οικονομικό και κοινωνικό ζήτημα: σε έναν νέο μηχανισμό διαγενεακής ανισότητας, που επηρεάζει την αυτονομία των νέων, την οικογενειακή τους ζωή, την επαγγελματική κινητικότητα, τη δυνατότητα δημιουργίας περιουσίας και τελικά την κοινωνική κινητικότητα. Η πρόσβαση στη στέγη καθορίζει το επίπεδο διαβίωσης των οικογενειών, τις εργασιακές επιλογές και το μέλλον των νέων.

Η πρόσφατη μελέτη του ΟΟΣΑ και της Ευρωπαϊκής Ένωσης για τον πλούτο των νοικοκυριών είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτική. Η κατοικία εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους μηχανισμούς δημιουργίας πλούτου για τα μεσαία και χαμηλότερα στρώματα. Όμως η αύξηση των τιμών των ακινήτων και του κόστους χρηματοδότησης καθιστά την είσοδο στην ιδιοκατοίκηση όλο και δυσκολότερη για τους νέους και για όσους δεν διαθέτουν οικογενειακή περιουσία (Balestra, Caisl & Hermida, 2025).

Για την Ελλάδα, το μήνυμα είναι ακόμη πιο ανησυχητικό.

Η χαμένη περιουσία μιας δεκαετίας

Στις περισσότερες χώρες του ΟΟΣΑ, η διάμεση καθαρή περιουσία των νοικοκυριών ανέκαμψε κατά τη δεκαετία του 2010. Το 2021 είχε φθάσει σε ιστορικά υψηλά επίπεδα σχεδόν παντού. Τρεις χώρες όμως αποτελούσαν χαρακτηριστικές εξαιρέσεις: η Ελλάδα, η Ιταλία και η Ισπανία, όπου η διάμεση καθαρή περιουσία εξακολουθούσε να βρίσκεται χαμηλότερα από τα επίπεδα του 2010 (Balestra, Caisl & Hermida, 2025).

Αυτό έχει ιδιαίτερη σημασία. Η σημερινή ελληνική στεγαστική κρίση δεν εκδηλώθηκε σε μια κοινωνία που είχε πλήρως ανακτήσει τις απώλειες της προηγούμενης οικονομικής κρίσης. Αντίθετα, ένα μεγάλο μέρος των νοικοκυριών βρέθηκε αντιμέτωπο με μια νέα αύξηση του κόστους στέγασης έχοντας ήδη περιορισμένη δυνατότητα αποταμίευσης και συσσώρευσης περιουσίας.

Την ίδια στιγμή, η αξία των κατοικιών αυξήθηκε εντυπωσιακά. Ο ΟΟΣΑ υπολογίζει ότι από το χαμηλό σημείο του 2017 έως το δεύτερο τρίμηνο του 2024 οι τιμές κατοικιών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά περίπου 69%, φθάνοντας σε υψηλά επίπεδα σε σχέση με τα εισοδήματα και τα ενοίκια (OECD, 2024a). Η άνοδος συνεχίστηκε και τα επόμενα έτη: σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 9,1% το 2024 και 8,1% το 2025, ενώ το πρώτο τρίμηνο του 2026 κατέγραψαν νέα ετήσια αύξηση κατά 5,7%. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,2% και στη Θεσσαλονίκη 6,4% (Bank of Greece, 2026).

Το γεγονός ότι ο ρυθμός αύξησης επιβραδύνεται δεν σημαίνει ότι οι κατοικίες γίνονται φθηνότερες. Σημαίνει ότι εξακολουθούν να ακριβαίνουν, απλώς με μικρότερη ταχύτητα.

Η Ελλάδα στην κορυφή της στεγαστικής επιβάρυνσης

Η σύγκριση με την υπόλοιπη Ευρώπη είναι ιδιαίτερα δυσμενής. Η ειδική μελέτη που δημοσιεύθηκε στο Economic Bulletin της Τράπεζας της Ελλάδος το 2025 χαρακτηρίζει την Ελλάδα ως χώρα με εξαιρετικά σοβαρό πρόβλημα στεγαστικής προσιτότητας, ιδιαίτερα στις πόλεις. Με βάση τα στοιχεία EU-SILC, το 31% των νοικοκυριών στις αστικές περιοχές και το 25% στις αγροτικές περιοχές δαπανούσε περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος για τη στέγαση. Η ίδια ανάλυση επισημαίνει παράλληλα ότι οι δημόσιες δαπάνες για στεγαστική πολιτική στην Ελλάδα συγκαταλέγονται στις χαμηλότερες της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Bank of Greece, 2025).

Τα νεότερα στοιχεία της Eurostat επιβεβαιώνουν ότι το πρόβλημα παραμένει εξαιρετικά έντονο: το 2024 η Ελλάδα είχε το υψηλότερο ποσοστό υπερβολικής στεγαστικής επιβάρυνσης (housing-cost-overburden) τόσο στις πόλεις, περίπου 29%, όσο και στις αγροτικές περιοχές, περίπου 28% (Eurostat, 2025a).

Η στεγαστική κρίση, όμως, δεν αποτυπώνεται μόνο στις τιμές των ακινήτων. Η ΕΛΣΤΑΤ καταγράφει ότι το 2024 το 42,8% του πληθυσμού δήλωνε αδυναμία έγκαιρης εξυπηρέτησης υποχρεώσεων όπως ενοίκια, στεγαστικές δόσεις ή λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, ενώ το 43,9% δυσκολευόταν να αντιμετωπίσει μια απρόβλεπτη δαπάνη (ELSTAT, 2025b).

Ακόμη πιο χαρακτηριστικό είναι ότι για το χαμηλότερο 20% των νοικοκυριών, τροφή και κατοικία απορροφούν το 55,9% του συνολικού προϋπολογισμού, έναντι μόλις 24,7% για το πλουσιότερο 20% (ELSTAT, 2025a).

Η στέγαση, επομένως, δεν είναι απλώς ακριβή. Περιορίζει πλέον τη δυνατότητα αποταμίευσης, επένδυσης, κατανάλωσης και δημιουργίας ενός οικονομικού αποθέματος ασφαλείας.

Η «γενιά των 30» που δεν μπορεί να φύγει από το πατρικό σπίτι

Εδώ ίσως βρίσκεται η πιο ισχυρή κοινωνική διάσταση της κρίσης. Η μελέτη ΟΟΣΑ/ΕΕ καταγράφει ότι περισσότερο από τα δύο τρίτα των Ελλήνων ηλικίας 25-29 ετών εξακολουθούν να ζουν με τους γονείς τους (Balestra, Caisl & Hermida, 2025). Η Eurostat δείχνει ότι το 2024 οι νέοι στην Ελλάδα εγκατέλειπαν την οικογενειακή κατοικία σε μέση ηλικία 30,7 ετών, έναντι 26,2 ετών στην ΕΕ. Μόνο η Κροατία και η Σλοβακία κατέγραφαν υψηλότερη ηλικία (Eurostat, 2025b).

Θα μπορούσε κανείς να υποστηρίξει ότι αυτό οφείλεται και σε πολιτισμικούς παράγοντες. Όμως τα οικονομικά στοιχεία δείχνουν ότι η εξήγηση δεν είναι μόνο πολιτισμική.

Το 2024, το 30,3% των νέων Ελλήνων ηλικίας 15-29 ετών ζούσε σε νοικοκυριά στα οποία το κόστος στέγασης ξεπερνούσε το 40% του διαθέσιμου εισοδήματος. Ο μέσος όρος της ΕΕ ήταν μόλις 9,7%. Η Ελλάδα είχε το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ (Eurostat, 2025a).

Δημιουργείται έτσι ένα ελληνικό παράδοξο: οι νέοι φεύγουν από την οικογενειακή κατοικία πολύ αργότερα από τους Ευρωπαίους συνομηλίκους τους, αλλά ακόμη και όταν αυτονομούνται, αντιμετωπίζουν δυσανάλογα υψηλό στεγαστικό κόστος.

Αυτό επηρεάζει πολύ περισσότερα από την κατοικία. Επηρεάζει την απόφαση δημιουργίας οικογένειας, τη γεωγραφική κινητικότητα για εργασία, την πρόσβαση σε θέσεις υψηλότερης παραγωγικότητας, ακόμη και τη δημογραφική προοπτική της χώρας.

Από την κοινωνία της ιδιοκτησίας στην κοινωνία της κληρονομιάς.

Σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ, στις ευρωπαϊκές χώρες του οργανισμού ένας άνθρωπος ηλικίας 30-35 ετών έχει κατά μέσο όρο 25 ποσοστιαίες μονάδες μεγαλύτερη πιθανότητα να είναι ιδιοκτήτης κατοικίας όταν οι γονείς του ήταν ιδιοκτήτες. Και η σχέση αυτή έχει ενισχυθεί τα τελευταία χρόνια (Balestra, Caisl & Hermida, 2025).

Με άλλα λόγια, αυξάνεται η σημασία της οικογενειακής αφετηρίας.

Ένας νέος που μπορεί να λάβει οικονομική βοήθεια, ακίνητο, εγγύηση ή προκαταβολή από τους γονείς του αποκτά πρόσβαση στην ιδιοκτησία και στη μελλοντική υπεραξία του ακινήτου. Ένας άλλος νέος, με το ίδιο επίπεδο εκπαίδευσης και ίσως το ίδιο εισόδημα, αλλά χωρίς οικογενειακή περιουσία, παραμένει ενοικιαστής και δυσκολεύεται να δημιουργήσει αποταμίευση.

Έτσι δημιουργείται ένας νέος μηχανισμός ανισότητας: ο ιδιοκτήτης αποκτά υπεραξία επειδή ήδη έχει περιουσία, ενώ ο μη ιδιοκτήτης βλέπει το κόστος εισόδου στην αγορά να απομακρύνεται.

Η κοινωνική κινητικότητα κινδυνεύει να αντικατασταθεί από την περιουσιακή κληρονομικότητα.

Δεν αρκούν τα επιδόματα και τα φθηνότερα δάνεια

Η επιδότηση της αγοράς πρώτης κατοικίας ή των στεγαστικών δανείων μπορεί να είναι χρήσιμη για συγκεκριμένες ομάδες, αλλά δεν επαρκεί. Ο ΟΟΣΑ προειδοποιεί ότι, όταν η προσφορά κατοικιών είναι ανελαστική, τα μέτρα ενίσχυσης της ζήτησης μπορούν να μεταφερθούν εν μέρει στις τιμές, ενισχύοντας τελικά και τους ήδη υπάρχοντες ιδιοκτήτες (Balestra, Caisl & Hermida, 2025; OECD, 2024b).

Η Ελλάδα χρειάζεται επομένως μια πολιτική προσφοράς και όχι μόνο επιδότησης της ζήτησης.

Η Τράπεζα της Ελλάδος επισημαίνει ότι η επέκταση των βραχυχρόνιων μισθώσεων απορροφά τμήμα του υφιστάμενου στεγαστικού αποθέματος, ενώ σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένει κενός, μεταξύ άλλων και λόγω του αποθέματος ακινήτων που συνδέθηκε με μη εξυπηρετούμενα δάνεια. Παράλληλα, προτείνει παρεμβάσεις για τα κενά ακίνητα, τη βραχυχρόνια μίσθωση και τις επιπτώσεις προγραμμάτων όπως η Golden Visa (Bank of Greece, 2025).

Ο ΟΟΣΑ επισημαίνει επίσης ότι η μεγάλη αύξηση των τιμών στην Ελλάδα συνδέθηκε εν μέρει με την αυξημένη παρουσία μη κατοίκων αγοραστών, ιδιαίτερα στην Αττική και στις τουριστικές περιοχές (OECD, 2024a).

Άρα απαιτείται ένα συνεκτικό πακέτο: ενεργοποίηση κενών κατοικιών, δημιουργία πραγματικού αποθέματος κοινωνικής και προσιτής κατοικίας, αξιοποίηση δημόσιας περιουσίας με κοινωνική αντιπαροχή, περισσότερη φοιτητική κατοικία, κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση, στοχευμένη ρύθμιση βραχυχρόνιων μισθώσεων στις περιοχές υψηλής πίεσης και ταχύτερη παραγωγή νέου στεγαστικού αποθέματος.

Παράλληλα, τα προγράμματα πρώτης κατοικίας πρέπει να σχεδιάζονται έτσι ώστε να βοηθούν τους νέους χωρίς να αυξάνουν την τιμή του ίδιου του αγαθού που επιχειρούν να κάνουν πιο προσιτό.

Η κατοικία ως δικαίωμα στην προοπτική

Η στεγαστική κρίση δεν αφορά μόνο το πού θα ζήσει ένας νέος. Αφορά τι ζωή θα μπορέσει να σχεδιάσει.

Όταν ένας άνθρωπος χρειάζεται να φθάσει στα 30 για να εγκαταλείψει το πατρικό του σπίτι, όταν σχεδόν ένας στους τρεις νέους επιβαρύνεται υπέρμετρα από το κόστος στέγασης και όταν η δυνατότητα απόκτησης κατοικίας εξαρτάται όλο και περισσότερο από το αν οι γονείς διαθέτουν ήδη περιουσία, τότε η κοινωνία κινδυνεύει να χωριστεί όχι μόνο μεταξύ υψηλών και χαμηλών εισοδημάτων, αλλά μεταξύ εκείνων που κληρονομούν δυνατότητες και εκείνων που πρέπει να τις αγοράσουν από την αρχή.

Γι’ αυτό το στεγαστικό δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως ένα ακόμη κοινωνικό επίδομα. Είναι πολιτική για τη νέα γενιά, τη δημογραφία, την εργασία, την ανάπτυξη και την κοινωνική συνοχή.

Η μεγάλη πρόκληση για την Ελλάδα δεν είναι απλώς να κατασκευάσει περισσότερα σπίτια. Είναι να διασφαλίσει ότι κάθε νέα γενιά θα μπορεί να χτίζει το δικό της μέλλον, χωρίς να εξαρτάται από το αν η προηγούμενη γενιά είχε ήδη ένα σπίτι να της παραδώσει.

 * Ο Δημήτρης Δημητρίου είναι Καθηγητής, Πρόεδρος του Τμήματος Οικονομικών Επιστημών, Διευθυντής του Μεταπτυχιακού Προγράμματος Διοίκηση Εφοδιαστικής Αλυσίδας, Ερευνητικό Εργαστήριο MaGBISE, στο Δημοκρίτειο Πανεπιστήμιο Θράκης.

Αναφορές
Balestra, C., Caisl, J., & Hermida, L. (2025). Mapping trends and gaps in household wealth across OECD countries. OECD Papers on Well-being and Inequalities, No. 37. OECD Publishing / European Union.

Bank of Greece. (2025). Economic Bulletin No. 61: Housing affordability for Greek households. Athens: Bank of Greece.

Bank of Greece. (2026). Indices of residential property prices: Q1 2026. Athens: Bank of Greece.

ELSTAT. (2025a). Household Budget Survey 2024. Piraeus: Hellenic Statistical Authority.

ELSTAT. (2025b). Material and Social Deprivation and Living Conditions 2024. Piraeus: Hellenic Statistical Authority.

Eurostat. (2025a). Housing in Europe – 2025 edition. Luxembourg: European Commission.

Eurostat. (2025b). When do young people in the EU leave home? Luxembourg: European Commission.

OECD. (2024a). OECD Economic Surveys: Greece 2024. Paris: OECD Publishing.

OECD. (2024b). An Agenda for Housing Policy Reform. OECD Policy Briefs, No. 5. Paris: OECD Publishing.