Κίνα: Οι κρατικές επιχειρήσεις ακινήτων κινδυνεύουν με χρεοκοπία

Οι κινεζικές αρχές έχουν εφαρμόσει ένα σύνολο πολιτικών χρηματοδότησης, που συνήθως αναφέρονται ως τα «τρία βέλη» (πίστωση, ομόλογα και μετοχικό κεφάλαιο), για να υποστηρίξουν τον κλάδο των ακινήτων. Ωστόσο, οι συνολικές πωλήσεις στην αγορά το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους ήταν κατώτερες των προσδοκιών. Ιδιαίτερα από το δεύτερο τρίμηνο, παρατηρείται μια τάση μείωσης των πωλήσεων μετά από μια αρχική ανάκαμψη το πρώτο τρίμηνο.

Σύμφωνα με στοιχεία της China Index Academy, το πρώτο εξάμηνο του 2023, οι συνολικές πωλήσεις των 100 κορυφαίων επιχειρήσεων ακινήτων έφθασαν τα 3.568,23 δισεκατομμύρια γουάν, παρουσιάζοντας οριακή αύξηση 0,1% σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Ωστόσο, σημειώθηκε σημαντική πτώση κατά 8,3 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, υποδηλώνοντας συνεχιζόμενη συρρίκνωση και εμφάνιση δεύτερης πτώσης.

Αυτές οι εξελίξεις έχουν εγείρει ανησυχίες για την οικονομική κατάσταση της χώρας από αναλυτές και Think Tank όπως η Anbound Consulting με έδρα το Πεκίνο, οδηγώντας σε εκκλήσεις για εισαγωγή πολιτικών οικονομικής τόνωσης για την αναζωογόνηση της αγοράς ακινήτων.

Συνεχής πτώση πωλήσεων

Εν μέσω μιας συρρικνούμενης αγοράς, ο κλάδος των ακινήτων συνεχίζει να διαφοροποιείται συνεχώς, προκαλώντας ανησυχίες για ένα πιθανό δεύτερο κύμα συγκεντρωμένων χρεοκοπιών. Σε πρόσφατη μελέτη της China Merchants Securities, σημειώθηκε ότι οι εταιρείες ακινήτων παρουσιάζουν διαφοροποίηση στις λειτουργίες, τη χρηματοδότηση και τις μακροπρόθεσμες διαδρομές ανάπτυξης. Όσον αφορά τις πωλήσεις, η έκθεση αποκαλύπτει ότι το 2022, οι κρατικές επιχειρήσεις παρουσίασαν πτώση 14% σε ετήσια βάση, οι επιχειρήσεις μεικτής ιδιοκτησίας σημείωσαν μείωση 26% και οι ιδιωτικές επιχειρήσεις αντιμετώπισαν σημαντική πτώση της τάξης του 43%.

Όσον αφορά τη συγκέντρωση πωλήσεων μεταξύ των εταιρειών ακινήτων του δείγματος, οι κρατικές επιχειρήσεις αυξήθηκαν κατά 2 ποσοστιαίες μονάδες στο 16%, ενώ οι επιχειρήσεις μεικτής ιδιοκτησίας παρέμειναν σταθερές και οι ιδιωτικές επιχειρήσεις μειώθηκαν κατά τρεις ποσοστιαίες μονάδες στο 10%. Συνολικά, οι κρατικές επιχειρήσεις επέδειξαν ισχυρότερες επιδόσεις σε σύγκριση με τις επιχειρήσεις μεικτής ιδιοκτησίας και τις ιδιωτικές επιχειρήσεις. Η China Merchants Securities υποδηλώνει περαιτέρω ότι αυτές οι τάσεις είναι πιθανό να συνεχιστούν έως το 2023.

Με βάση την κατάσταση του Ιουνίου, ακόμη και οι κρατικές επιχειρήσεις ακινήτων βιώνουν διαφοροποίηση, με ορισμένες από αυτές να αντιμετωπίζουν επισφαλείς συνθήκες εν μέσω των τελευταίων αλλαγών στην αγορά. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία της Zhongtai Securities, τον Ιούνιο του τρέχοντος έτους, οι πωλήσεις εταιρειών ακινήτων όπως οι Country Garden, Binjiang, Seazen, CRCC και Sino-Ocean παρουσίασαν μείωση κατά το ήμισυ σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Επιπλέον, η China Merchants, η China Resources, η China Jinmao, η Longfor και η Excellence, μεταξύ άλλων, κατέγραψαν μείωση πωλήσεων περίπου 30% σε ετήσια βάση τον Ιούνιο. Εν τω μεταξύ, η Vanke, η Poly, η China Overseas, η Greenland και η Huafa, μεταξύ άλλων εταιρειών real estate, παρουσίασαν πτώση πωλήσεων περίπου 20% από έτος σε έτος τον Ιούνιο. Η πτωτική τάση των πωλήσεων δεν περιορίζεται πλέον μόνο στις ιδιωτικές επιχειρήσεις ακινήτων, καθώς οι πωλήσεις των κρατικών developers έχουν επίσης σημειώσει σημαντική πτώση.

Επιφυλακτική και η Goldman Sachs

Αυτό προκαλεί επίσης ένα νέο κύμα χρεοκοπιών εταιρειών ακινήτων. Η Goldman Sachs αύξησε πρόσφατα το επιτόκιο αθέτησης των κινεζικών ομολόγων σε δολάρια ΗΠΑ ακινήτων υψηλής απόδοσης από την πρόβλεψη του Φεβρουαρίου 19% στο τρέχον 28%.

Στις 23 Ιουνίου, η κορυφαία εταιρεία ακινήτων Central China Real Estate στην επαρχία Χενάν ανακοίνωσε ότι δεν ήταν σε θέση να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις πληρωμής τόκων για το υπεράκτιο χρέος της και, υπό την προϋπόθεση ολοκλήρωσης της παράδοσης του έργου, ανέστειλε προσωρινά την πληρωμή κεφαλαίου και τόκων στο υπεράκτια ομόλογα, πράγμα που συνιστά χρεοκοπία.

Εν τω μεταξύ, η Sino-Ocean, με την China Life Insurance ως έναν από τους κυριότερους κρατικούς μετόχους της, δήλωσε πρόσφατα ότι οι δύο μεγάλοι κρατικοί μέτοχοι έστειλαν ομάδες εργασίας και προσέλαβαν συμβούλους για να ερευνήσουν την εταιρεία, οδηγώντας σε σημαντικές διακυμάνσεις στις τιμές των Offshore ομολόγων της Sino-Ocean. Σύμφωνα με στοιχεία της CRIC, το πρώτο εξάμηνο του τρέχοντος έτους, η Sino-Ocean πέτυχε συνολικά έσοδα από πωλήσεις περίπου 35,66 δισεκατομμυρίων γουάν, που αντιπροσωπεύει μια ετήσια μείωση της τάξης του 17,1%. Ταυτόχρονα, η εταιρεία πουλάει συνεχώς περιουσιακά στοιχεία για να εξασφαλίσει την κανονική αποπληρωμή του χρέους. Ωστόσο, υπάρχουν ανησυχίες ότι η εταιρεία μπορεί να γίνει άλλη μια νέα εταιρεία ακινήτων που θα χρεοκοπήσει.

Υπό το πρίσμα των προσαρμογών της πολιτικής στα μέτρα για τον COVID-19 στα τέλη του περασμένου έτους, σε συνδυασμό με τη χαλάρωση των πολιτικών για τα ακίνητα, οι αναλυτές του ANBOUND είχαν προηγουμένως αξιολογήσει τους κινδύνους στην αγορά ακινήτων στην Κίνα. Προέβλεψαν μια σημαντική χρονική υστέρηση μεταξύ των αλλαγών πολιτικής και των αλλαγών της αγοράς, που οδηγεί σε αυξημένους κινδύνους για την αγορά ακινήτων. Τώρα, με τις χαμηλές επιδόσεις των πωλήσεων ακινήτων, η πρόβλεψη γίνεται πραγματικότητα.

Οι κρατικές επιχειρήσεις real estate παγιδεύονται

Ωστόσο, σε αντίθεση με προηγούμενες χρεοκοπίες που αφορούσαν κυρίως ιδιωτικές εταιρείες, η συνεχιζόμενη διαφοροποίηση στην αγορά ακινήτων έχει παγιδεύσει ορισμένες κρατικές κτηματομεσιτικέν επιχειρήσεις, κάτι που ήταν αναπόφευκτο. Ο κίνδυνος αθέτησης υποχρεώσεων που αντιμετωπίζει η Sino-Ocean δεν αποδίδεται αποκλειστικά σε βραχυπρόθεσμους παράγοντες, αλλά συνδέεται στενά με τη συνολική ύφεση στην αγορά ακινήτων. Το 2022, η εταιρεία κατέγραψε συνολικά έσοδα από πωλήσεις 100,39 δισεκατομμυρίων γουάν, πτώση 35,48% από έτος σε έτος και κατατάσσεται στην 20η θέση μεταξύ των εταιρειών ακινήτων. Συγκεκριμένα, υπέστη επίσης την πρώτη ετήσια ζημία της από τότε που εισήλθε στο χρηματιστήριο, με καθαρή ζημία που αποδίδεται στους μετόχους ύψους 15,93 δισεκατομμυρίων γουάν, ένα σπάνιο φαινόμενο μεταξύ των κρατικών επιχειρήσεων ακινήτων. Με τη βραχυπρόθεσμη αδυναμία να αναστρέψει την αγορά ακινήτων, η Sino-Ocean αντιμετωπίζει τώρα προκλήσεις στη διατήρηση των δραστηριοτήτων της και μπορεί να μην είναι σε θέση να συντηρηθεί πριν από την αναμενόμενη ανάκαμψη της αγοράς.

Οι αναλυτές της ANBOUND πιστεύουν ότι στην τρέχουσα κατάσταση όπου οι συνθήκες της αγοράς είναι κατώτερες των προσδοκιών, οι κίνδυνοι χρέους και οι πιέσεις της αγοράς που αντιμετωπίζουν τόσο οι κρατικές όσο και οι ιδιωτικές εταιρείες ακινήτων είναι στην πραγματικότητα αρκετά παρόμοιες. Η κύρια διαφορά μεταξύ τους έγκειται στο γεγονός ότι οι κρατικές επιχειρήσεις έχουν κρατικά περιουσιακά στοιχεία ως μετόχους, γεγονός που τους επιτρέπει να αποκτήσουν δυνητικά ευνοϊκότερες συνθήκες χρηματοδότησης.

Ωστόσο, αυτά τα πλεονεκτήματα ως αποτέλεσμα του καθεστώτος κρατικής ιδιοκτησίας εξαρτώνται από τις συνήθεις λειτουργίες της αγοράς. Εάν η αγορά επιδεινωθεί πάρα πολύ, ακόμη και η πίστωση των κρατικών επιχειρήσεων δεν μπορεί να χρησιμεύσει ως προστατευτική ασπίδα. Επιπλέον, οι μηχανισμοί των κρατικών επιχειρήσεων ενδέχεται να οδηγήσουν σε χαμηλότερη αποτελεσματικότητα κατά την αντιμετώπιση των διακυμάνσεων της αγοράς, όπως αποδεικνύεται από την επιδείνωση των εκδόσεων χρέους της εταιρείας Sino-Ocean. Ωστόσο, ο χρηματοπιστωτικός τομέας εξακολουθεί να εμπιστεύεται την ικανότητα των κρατικών επιχειρήσεων να εκπληρώσουν τις υποχρεώσεις τους. Εάν οι κρατικές επιχειρήσεις ακινήτων χρεοκοπήσουν, οι πιθανές συνέπειες θα μπορούσαν να είναι πιο σοβαρές, κυρίως λόγω του σημαντικού αντίκτυπου στο κλίμα της αγοράς και της πιθανότητας αλυσιδωτής αντίδρασης που θα μπορούσε να οδηγήσει σε πανικό στην αγορά.

Για να αντιμετωπιστεί η πιθανότητα οι κρατικές επιχειρήσεις ακινήτων να εισέλθουν σε ένα δεύτερο κύμα χρεοκοπιών, οι αναλυτές της ANBOUND πιστεύουν ότι είναι απαραίτητο οι κινεζικές αρχές να λάβουν μέτρα από δύο πλευρές για να αποτρέψουν τους συστημικούς κινδύνους που προκύπτουν από τους κινδύνους αθέτησης υποχρεώσεων στον τομέα των ακινήτων .

Μακροπρόθεσμα, στο πλαίσιο της υψηλής ποιότητας ανάπτυξης, η καθιερωμένη στρατηγική της «κατοικίας για διαβίωση, όχι για κερδοσκοπία» θα παραμείνει αμετάβλητη. Η κινεζική οικονομία πρέπει να μειώσει σταδιακά την εξάρτησή της από τον τομέα των ακινήτων, αποδυναμώνοντας έτσι τον συστημικό αντίκτυπο των σχετικών κινδύνων αθέτησης υποχρεώσεων στη συνολική οικονομία.

Επί του παρόντος, η αγορά ακινήτων εξακολουθεί να πρέπει να δίνει προτεραιότητα στη σταθερότητα διασφαλίζοντας εγγυημένη παράδοση κατοικιών και σταθερές τιμές στέγασης για να μετριάσει τον καταστροφικό αντίκτυπο των χρεοκοπιών των επιχειρήσεων ακινήτων στην αγορά. Η σταθερότητα είναι επίσης ζωτικής σημασίας για τη διατήρηση των τιμών των ακινήτων, αποτρέποντας τις απότομες μειώσεις. Μπορούν να εφαρμοστούν μέτρα όπως η χαλάρωση ορισμένων περιορισμών αγοράς ακινήτων για συγκεκριμένες πόλεις για την τόνωση της πραγματικής ζήτησης, η μείωση των φόρων και των τελών συναλλαγών ακινήτων και η ενθάρρυνση των εισροών πληθυσμού για τη διατήρηση της θεμελιώδους σταθερότητας της αγοράς ακινήτων. Οι προβληματικές και μη συμμορφούμενες επιχειρήσεις ακινήτων, από την άλλη πλευρά, απαιτούν μια ταχεία διαδικασία εκκαθάρισης της αγοράς για την επανεκκίνηση της ζήτησης της αγοράς και την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης της αγοράς.

Οι κρατικές επιχειρήσεις δεν έχουν ανοσία

Υπό το πρίσμα της υποαπόδοσης των πωλήσεων στην αγορά ακινήτων σε σύγκριση με τις προσδοκίες, υπάρχει πιθανότητα «δεύτερης πτώσης» το δεύτερο τρίμηνο, επιδεινώνοντας περαιτέρω τη διαφοροποίηση στην αγορά ακινήτων και δυνητικά πυροδοτώντας έναν νέο γύρο αθετήσεων. Η σημαντική αστάθεια που παρατηρείται στις τιμές των ομολόγων του εξωτερικού που εκδόθηκαν από το Sino-Ocean Group δείχνει ότι οι κρατικές επιχειρήσεις ακινήτων δεν έχουν ανοσία στην πτωτική τάση στην αγορά ακινήτων.

Ωστόσο, λόγω των μοναδικών χαρακτηριστικών αυτών των επιχειρήσεων, οι κίνδυνοι και οι πιθανές επιπτώσεις που προκύπτουν από τις αθετήσεις τους μπορεί να είναι πιο σημαντικές. Θα είναι απαραίτητο οι αρμόδιες αρχές να είναι προετοιμασμένες να λάβουν προληπτικά μέτρα για τον μετριασμό των μη αναστρέψιμων συνεπειών που θα μπορούσε να έχει στην οικονομία μια κατάρρευση της αγοράς ακινήτων.