Εισόδημα από ακίνητη περιουσία [Μέρος Γ]

Είδαμε στο προηγούμενο σημείωμα μας πως συμπληρώνονται τα Ε1 και Ε2 όσον αφορά τα εισοδήματα από ενοίκια.

Ακόμη είδαμε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις όπως πώς δηλώνεται ακίνητο που έχει στην κατοχή του ένα ανήλικο εξαρτώμενο τέκνο μη υπόχρεο σε υποβολή δήλωσης, πως υποβάλλεται το έντυπο Ε2 της συζύγου σε περίπτωση εγγάμων και τι γίνεται με την δωρεάν παραχώρηση

Σήμερα θα δούμε πως πρέπει να δηλώσουμε τα ανείσπρακτα ενοίκια, τι δικαιολογητικά πρέπει να καταθέσουμε στην αρμόδια υπηρεσία, πως δηλώνουμε τα έσοδα από την βραχυχρόνια μίσθωση και τέλος οδηγίες για την συμπλήρωση του εντύπου Ε2

Ανείσπρακτα ενοίκια

Διευκρινίζεται ότι στην περίπτωση ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας (παρ. 4 του άρθρου 39 του ΚΦΕ) που δηλώθηκαν στο προηγούμενο φορολογικό έτος στους κωδ. 125-126 και εισπράχθηκαν κατά το έτος 2025, δηλώνονται τα συνολικά ποσά στις αντίστοιχες στήλες του εντύπου Ε2 και μεταφέρονται τα επιμέρους ποσά κατά κατηγορία γαιών – γης ή ακινήτου στους αντίστοιχους κωδικούς του υποπίνακα αυτού.

Δικαιολογητικά

Για να μη βρεθούν προ δυσάρεστων εκπλήξεων και να μη φορολογηθούν για ανύπαρκτα εισοδήματα, οι φορολογούμενοι θα πρέπει πριν από την υποβολή της φορολογικής δήλωσης:

α) Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

β) Να υποβάλουν στην ψηφιακή πύλη της ΑΑΔΕ, «Τα Αιτήματά μου» τη δήλωση για τα ανείσπρακτα ενοίκια και τα δικαιολογητικά.

Συγκεκριμένα θα πρέπει να υποβληθούν:

• Το έντυπο Ε411. Για κάθε μισθωτή, ακίνητο και αποδεικτικό έγγραφο υποβάλλεται ξεχωριστή δήλωση. Σε περίπτωση υποβολής δήλωσης ανείσπρακτων μισθωμάτων αποβιώσαντα ιδιοκτήτη από κληρονόμο αυτού για χρονικό διάστημα που ο αποβιώσας ήταν εν ζωή στα στοιχεία ιδιοκτήτη συμπληρώνονται τα στοιχεία του αποβιώσαντα. Αν για τον οποιοδήποτε λόγο είναι αδύνατη η ψηφιακή υποβολή τότε η δήλωση θα υποβληθεί έντυπα είτε ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή με courier ή αυτοπροσώπως.

• Τη δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή διαταγή πληρωμής ή απόδοσης χρήσης μισθίου ή ασκηθείσα αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων (και το αποδεικτικό επίδοσης της αγωγής).

• Για πτωχευμένο μισθωτή, πίνακα αναγγελίας χρεών με την απαίτηση του εκμισθωτή.

• Υπεύθυνη δήλωση ότι για το διάστημα από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι την εκτέλεση δεν έχουν εισπραχθεί τα μισθώματα και την έκθεση αποβολής και εγκατάστασης που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2025 αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2025 θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Βραχυχρόνια μίσθωση

Το εισόδημα που αποκτάται από φυσικά πρόσωπα από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, μέχρι και δύο ακινήτων είναι εισόδημα από ακίνητη περιουσία και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 39Α και της παραγράφου 4 του άρθρου 40 του ΚΦΕ, εφόσον τα ακίνητα εκμισθώνονται επιπλωμένα χωρίς την παροχή οποιασδήποτε υπηρεσίας πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων. Σε περίπτωση που παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες, το εισόδημα αυτό αποτελεί εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα του άρθρου 21 του ΚΦΕ.

Προσοχή: Το εισόδημα που αποκτάται, από φυσικά πρόσωπα, από τη βραχυχρόνια μίσθωση, όπως αυτή ορίζεται στο άρθρο 111 του ν. 4446/2016, τριών (3) ή περισσοτέρων ακινήτων, λογίζεται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα (τελευταίο εδάφιο παρ.1 άρθρου 39Α του ΚΦΕ, σχετ Ε.2024/2024 εγκύκλιος).

Το εισόδημα από βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων του άρθρου 39A του ΚΦΕ δηλώνεται, κατά την ηλεκτρονική υποβολή, συγκεντρωτικά στη στήλη 17 του εντύπου Ε2, στους κωδικούς 60 «Βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν. 4172/2013» και 61 «Βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων άρθρου 39A του ν.4172/2013» και μεταφέρονται στους αντίστοιχους κωδικούς του 4Δ2. Επίσης, στον κωδικό 63 της ίδιας ως άνω στήλης (17) «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας» δηλώνεται το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 από τον μισθωτή. Το εν λόγω εισόδημα μεταφέρεται από την υπηρεσία στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.

Να σημειώσουμε ακόμη ότι σύμφωνα με τις οδηγίες που έδωσε η ΑΑΔΕ, τα έσοδα που αποκτούν τα νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες από συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης των ακινήτων τους που αρχίζουν από 01.01.2024 και εφεξής, θεωρούνται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι εισόδημα από ακίνητη περιουσία, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39Α του ΚΦΕ, όπως τροποποιήθηκαν με τις διατάξεις του άρθρου 27 του ν. 5073/2023 και ως εκ τούτου δηλώνονται στο έντυπο Ε3.

Χαρτόσημο και ΦΠΑ στα ενοίκια

Τονίζεται ότι για την επιβολή των τελών χαρτοσήμου ή ΦΠΑ στις μισθώσεις γης και ακινήτων ισχύουν τα όσα έχουν διευκρινιστεί με τις ΠΟΛ.1008/18.1.2007, Ε.2016/17.1.2019 και ΠΟΛ.1180/18.7.2013 εγκυκλίους της αρμόδιας Υπηρεσίας (Διεύθυνση Εφαρμογής Έμμεσης Φορολογίας) και για την επιβολή του ψηφιακού τέλους συναλλαγής τα οριζόμενα στις διατάξεις του ν. 5177/2025 και στην Ε.2094/2025 εγκύκλιο. Για τις περιπτώσεις που κατά τα ανωτέρω δεν οφείλεται ψηφιακό τέλος συναλλαγών, το ακαθάριστο εισόδημα γης και ακινήτων που έχει συμπληρωθεί κατά περίπτωση στους κωδικούς 101-102, 105-106, 107 – 108, 111-112, 131-132, συμπληρώνεται και στους κωδικούς 741-742, σύμφωνα με τις αναγραφόμενες οδηγίες για τη συμπλήρωση τους.

Οδηγίες συμπλήρωσης του Ε2

1. Υποκείμενο του φόρου για το εισόδημα από ακίνητη περιουσία είναι ο ιδιοκτήτης, νομέας, επικαρπωτής ή εκείνος που έχει το δικαίωμα οίκησης ακίνητης περιουσίας με οριστικό συμβόλαιο, δικαστική απόφαση, χρησικτησία κ.λπ. κατά περίπτωση, για το εισόδημα που αποκτά από εκμίσθωση, υπεκμίσθωση ή εμμέσως από ιδιοχρησιμοποίηση ή δωρεάν παραxώρηση της χρήσης σε τρίτο χωρίς αντάλλαγμα ενός ή περισσότερων ακινήτων ή γαιών (οικοδομημένα και μη οικοδομημένα ακίνητα, δασικές ή αγροτικές εκτάσεις, εγκαταστάσεις ή κατασκευές όπως λίμνες, δεξαμενές κ.λπ.). Στην περίπτωση που δηλώνεται κατοικία, της οποίας έχει παραχωρηθεί δωρεάν η χρήση για κύρια κατοικία από ανιόντες σε κατιόντες και αντίστροφα, εξ αίματος και εξ αγχιστείας, στη στήλη 6, εκτός από τα στοιχεία του προσώπου που κάνει χρήση, αναγράφεται σε παρένθεση η συγγένειά του με τον ιδιοκτήτη (γονέας, τέκνο) και στη στήλη 14 δεν αναγράφεται τεκμαρτό εισόδημα από τη συγκεκριμένη δωρεάν παραχώρηση.

2. Στο έντυπο αυτό καταχωρούνται τα οικοδομημένα ακίνητα, κάθε υπόχρεου, φυσικού ή νομικού προσώπου, ανεξάρτητα αν αποκτά από αυτά εισόδημα ή όχι, ενώ τα μη οικοδομημένα ακίνητα καταχωρούνται μόνο αν αποφέρουν εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό. Σημειώνεται ότι και στην περίπτωση που το ακίνητο παραμένει ΚΕΝΟ όλο το χρόνο, πρέπει να συμπεριληφθεί στο έντυπο με την ένδειξη ΚΕΝΟ.

3. Πρέπει να συμπληρωθεί και να υποβληθεί χωριστή δήλωση Ε2 για τον/τη σύζυγο έστω και αν η ακίνητη περιουσία είναι κοινή. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων για τα οποία υπάρχει υποχρέωση υποβολής Ε2 συμπεριλαμβάνονται στο Ε2 του γονέα σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 11 του
ΚΦΕ και στις οικείες αποφάσεις για τον τύπο και το περιεχόμενο των φορολογικών δηλώσεων καθώς και τις σχετικές εγκυκλίους .

Τα ακίνητα των εξαρτώμενων ανήλικων τέκνων συμπληρώνονται εκτός από τον πρώτο πίνακα του υπόχρεου γονέα και στον πίνακα Ι των συμπληρωματικών στοιχείων αναγράφοντας τον α/α καταχώρησης της αναλυτικής κατάστασης, το ονοματεπώνυμο και τον Α.Φ.Μ. του τέκνου στις στήλες α/α: 7, 8.

4. Στην περίπτωση νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων το έντυπο Ε2 συνυποβάλλεται με την αντίστοιχη δήλωση του υπόχρεου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας. Τα εισοδήματα από ακίνητη περιουσία των νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων θα μεταφερθούν στις οικείες ενδείξεις του πίνακα της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του νομικού προσώπου ή της νομικής οντότητας.

5. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κτλ. ακίνητης περιουσίας, στις οικείες στήλες, θα γράφεται το ποσό του ακαθάριστου εισοδήματος που αναλογεί στον υπόχρεο με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κ.λπ..

6. Στη στήλη 1 της αναλυτικής κατάστασης μισθωμάτων αριθμείται η αύξουσα σειρά των εγγραφών και όxι των ακινήτων.
Στη στήλη 4 συμπληρώνεται κατά περίπτωση η κατηγορία ακινήτου βάσει του περιουσιολογίου (Κατοικία, Μονοκατοικία, Διαμέρισμα, Κατάστημα, Γραφείο, Οικόπεδο, Αποθήκη, Χώρος Στάθμευσης κ.λπ.)

7. Στη στήλη 17 συμπληρώνεται υποχρεωτικά το είδος της μίσθωσης και η χρήση του μισθίου, όπως για παράδειγμα εκμίσθωση γραφείου ή δωρεάν παραχώρηση κατοικίας κτλ. του άρθρου 39 του ν.4172/2013 και βραχυχρόνιες εκμισθώσεις ή υπεκμισθώσεις ακινήτων του άρθρου 39 Α του ν.4172/2013.

8. Στη στήλη 18 συμπληρώνεται υποχρεωτικά ο αριθμός παροχής ΔΕΗ του ακινήτου ανεξάρτητα εάν έχει διακοπεί η ηλεκτροδότηση ή είναι κενό. Σε περίπτωση μη ηλεκτροδοτούμενου ακινήτου θα συμπληρώνεται η αντίστοιχη πληροφορία.

9. Στη στήλη 19 συμπληρώνεται ο αριθμός της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.

10. Στις στήλες 13, 14 και 15 αναγράφεται το ακαθάριστο εισόδημα βάσει του είδους μίσθωσης-χρήσης του ακινήτου.

11. Οι στήλες της ένδειξης “ΣΥΜΠΛΗΡΩΜΑΤΙΚΑ ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ” συμπληρώνονται όταν σε κάποιο από τα ακίνητα και γαίες που έχουν καταχωρηθεί στην ΑΝΑΛΥΤΙΚΗ ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΓΙΑ ΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ, συντρέχει περίπτωση
συνιδιοκτησίας, συνεπικαρπίας κτλ., πρόσφατης κτήσης, μεταβίβασης ή υπεκμίσθωσης. Στις περιπτώσεις αυτές συμπληρώνονται απαραιτήτως τα “ΣΤΟΙΧΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ” και κατά περίπτωση οι υπόλοιπες στήλες. Στη στήλη 11 της υπεκμίσθωσης θα αναγράφεται το συνολικό μίσθωμα που έχει καταβληθεί από τον υπεκμισθωτή. Η συμπλήρωση των στοιχείων αυτών γίνεται με προσοχή, για να μπορεί να γνωρίζει η Υπηρεσία σε ποιο από τα δηλωθέντα ακίνητα ή γαίες αναφέρεται στις περιπτώσεις αυτές ο φορολογούμενος.
Ειδικά στον πίνακα ΙΙ των συμπληρωματικών στοιχείων ακίνητης περιουσίας συμπεριλαμβάνονται τα στοιχεία των ακινήτων που αποκτήθηκαν ή μεταβιβάστηκαν μέσα στο φορολογικό έτος 2025 ή είναι ημιτελή μέχρι 31/12/2025.

12. Αν δεν επαρκεί μία αναλυτική κατάσταση μισθωμάτων για όλη την ακίνητη περιουσία κάθε εισοδηματία, τότε θα χρησιμοποιούνται περισσότερα έντυπα.

Αλωνιάτης Απόστολος

Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.