Έπειτα από χρόνια βαθιάς κρίσης, η κινεζική αγορά ακινήτων αρχίζει να εμφανίζει τα πρώτα σημάδια ότι πλησιάζει σε ένα σημείο καμπής. Αναλυτές της S&P Global Ratings εκτιμούν πλέον ότι οι τιμές των κατοικιών στην Κίνα θα μπορούσαν να αγγίξουν το χαμηλότερο σημείο τους το τρίτο τρίμηνο του 2028, ενώ στις μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, όπως το Πεκίνο και η Σαγκάη, η ανάκαμψη ενδέχεται να ξεκινήσει ήδη από το 2027.
Η πρόβλεψη σηματοδοτεί σημαντική αλλαγή σε σχέση με την εικόνα που έδινε η S&P μόλις λίγους μήνες νωρίτερα. Τον Φεβρουάριο, ο οίκος εκτιμούσε ότι τα τεράστια αποθέματα απούλητων κατοικιών καθιστούσαν δύσκολη την προοπτική ουσιαστικής ανάκαμψης. Σήμερα, όμως, δύο βασικές αλλαγές στην κυβερνητική πολιτική φαίνεται να μεταβάλλουν τις ισορροπίες, σύμφωνα με το CNBC.
Η πρώτη αφορά τους περιορισμούς στη δυνατότητα των κατασκευαστών να πωλούν ακίνητα πριν ολοκληρωθεί η κατασκευή τους. Η δεύτερη αφορά τα μέτρα του Πεκίνου για τη σταθεροποίηση της αγοράς, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται και επιδοτήσεις επιτοκίων για ορισμένους αγοραστές πρώτης κατοικίας. Παράλληλα, η κινεζική κυβέρνηση έχει διευρύνει και άλλα εργαλεία στήριξης της στεγαστικής αγοράς και του χρηματοπιστωτικού συστήματος.
Για τον Έντουαρντ Τσαν, αναλυτή της S&P Global Ratings, το σημαντικότερο στοιχείο πλέον δεν είναι τόσο η ενίσχυση της ζήτησης όσο η μείωση της προσφοράς. Οι κατασκευαστές, αντιμέτωποι με τη συσσώρευση αδιάθετων κατοικιών και την περιορισμένη ζήτηση, αναμένεται να αγοράζουν λιγότερη γη και να ξεκινούν λιγότερα νέα έργα. Αυτό μπορεί να περιορίσει τα έσοδα του κλάδου και των τοπικών κυβερνήσεων, αλλά ταυτόχρονα μειώνει την υπερπροσφορά που έχει κρατήσει καθηλωμένες τις τιμές.
Η Κίνα αντιμέτωπη με μια κρίση που η ίδια εξέθρεψε
Η S&P επισημαίνει ότι η διαδικασία απομείωσης των αποθεμάτων βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο της αγοράς. Ωστόσο, η κατάσταση παραμένει δύσκολη: σύμφωνα με τις πιο πρόσφατες εκτιμήσεις του οίκου, οι πωλήσεις νέων κατοικιών στους πρώτους οκτώ μήνες του 2026 ήταν 52% χαμηλότερες από την αντίστοιχη περίοδο του 2020, ενώ οι νέες κατασκευές είχαν μειωθεί κατά 79%.
Η κρίση έχει τις ρίζες της στο μοντέλο ανάπτυξης που βασίστηκε επί χρόνια στις προπωλήσεις κατοικιών και στην υψηλή μόχλευση των κατασκευαστών. Εταιρείες όπως η Evergrande χρηματοδότησαν την ταχεία επέκτασή τους πουλώντας διαμερίσματα πριν ολοκληρωθούν, δημιουργώντας έναν κύκλο συνεχούς δανεισμού, νέων έργων και νέων πωλήσεων. Όταν το μοντέλο αυτό άρχισε να καταρρέει, οι αγοραστές βρέθηκαν αντιμέτωποι ακόμη και με πολυετείς καθυστερήσεις στην παράδοση κατοικιών.
Η S&P συγκρίνει την κινεζική κρίση με προηγούμενες στεγαστικές καταρρεύσεις στην Ιαπωνία, τις ΗΠΑ και την Ισπανία. Οι τιμές των κατοικιών στην Κίνα έχουν ήδη υποχωρήσει περίπου 22% από την κορυφή του 2021. Η πτώση είναι μικρότερη από εκείνη της Ιαπωνίας, όπου οι τιμές μειώθηκαν κατά 67% μετά την τεράστια φούσκα ακινήτων, αλλά και από την αμερικανική αγορά, όπου η πτώση γύρω από την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση έφθασε περίπου το 26%.
Παράλληλα, οι μεγάλες κινεζικές πόλεις εμφανίζουν καλύτερη εικόνα από την περιφέρεια. Η Σαγκάη έχει περιορίσει τον ρυθμό ετήσιας πτώσης των τιμών, ενώ το Πεκίνο έχει εμφανίσει σημάδια σταθεροποίησης. Η Hangzhou, έδρα μεγάλων τεχνολογικών εταιρειών, αποτελεί επίσης θετική εξαίρεση.
Ωστόσο, η ανάκαμψη δεν είναι ακόμη εξασφαλισμένη. Η S&P εξακολουθεί να θεωρεί ότι η αδύναμη εγχώρια ζήτηση και η χαμηλή εμπιστοσύνη αποτελούν σημαντικές προκλήσεις για την κινεζική οικονομία. Οι επιδοτήσεις στεγαστικών δανείων μπορεί να επιταχύνουν αγορές που είχαν ήδη προγραμματιστεί, χωρίς απαραίτητα να δημιουργήσουν νέο κύμα ζήτησης.
Έτσι, το μεγάλο στοίχημα για την Κίνα δεν είναι απλώς να αυξήσει τις πωλήσεις κατοικιών, αλλά να επιτύχει μια ελεγχόμενη εξισορρόπηση της αγοράς: λιγότερη προσφορά, μικρότερη μόχλευση, ολοκλήρωση των ημιτελών έργων και σταδιακή αποκατάσταση της εμπιστοσύνης των νοικοκυριών. Αν αυτή η διαδικασία συνεχιστεί, το 2027 μπορεί να αποτελέσει το πρώτο έτος σταθεροποίησης στις μεγαλύτερες πόλεις, ενώ το 2028 να σηματοδοτήσει το ευρύτερο κατώτατο σημείο της αγοράς.
