Ακίνητα: Μεγάλα deals για μισθώσεις γραφείων και καταστημάτων – Πώς κινούνται τα ενοίκια [πίνακας]

Στα 130 εκατ. ευρώ ανήλθε ο συνολικός επενδυτικός όγκος στους κλάδους των γραφείων και του retail, όπως σημειώνεται σε σχετική έκθεση της Cushman & Wakefield Proprius για το τρίτο τρίμηνο του 2023.

Πιο αναλυτικά, στο retail κατά το τρίτο τρίμηνο του 2023 καταγράφηκαν 52 μισθωτικές συμφωνίες σε επίπεδο χώρας, 30% περισσότερες από το προηγούμενο τρίμηνο και 25% υψηλότερα σε ετήσια βάση.

Τηλεργασία: Τα γραφεία χάνουν την αξία τους – Οι εργαζόμενοι επιμένουν να δουλεύουν από το σπίτι

Ο όγκος των επενδύσεων που καταγράφηκε στην αγορά λιανικής ήταν περίπου 40 εκατ. ευρώ.

Μια σημαντική συναλλαγή, η οποία ωστόσο δεν καταγράφεται στο αυτό το τρίμηνο, καθώς έκλεισε επίσημα τις προηγούμενες μέρες είναι η πώληση του εμπορικού πάρκου Smart Park, μικτής εκμισθώσιμης επιφάνειας 50.592 τ.μ., από την Reds (θυγατρική του ομίλου Ελλάκτωρ) στην Trade Estates έναντι 110 εκατ. ευρώ (on a debt free-cash free basis), ενώ η Reds εισέπραξε 95,8 εκατ. ευρώ.

Ποιες αλυσίδες άνοιξαν νέα καταστήματα

Αξιοσημείωτες νέες συμφωνίες μίσθωσης εμπορικών χώρων σημειώθηκαν κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου σε επίπεδο χώρας.

Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται τα καταστήματα Juicy Couture και JD Sports στη Γλυφάδα, το κατάστημα Kiko Milano στο Νέο Ψυχικό, ένα κατάστημα Oysho επί της οδού Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη, το νέο κατάστημα αθλητικών παπουτσιών Tike! στη συμβολή Μητροπόλεως και Νίκης στο κέντρο της Αθήνας, ένα κατάστημα Folli Follie στο Ηράκλειο της Κρήτης και ένα κατάστημα Intersport στο Παγκράτι.

Στις μισθωτικές συμφωνίες σε retail parks και outlets συγκαταλέγονται τα ανοίγματα των Sinsay και Ikea στο Φλόριντα 1 Park της Θεσσαλονίκης, των καταστημάτων Sinsay και Moustakas Toys στο Fashion City Outlet στη Λάρισα και ενός νέου Massimo Dutti στο Smart Park.

Όσον αφορά τα εμπορικά κέντρα, οι δείκτες απόδοσης παραμένουν πολύ υψηλοί με νέα καταστήματα να εγκαινιάζονται αυτό το τρίμηνο, όπως το pop-up κατάστημα Porsche στο Golden Hall, το νέο The Big Bad Wolf στο The Mall και τα καταστήματα ειδών ένδυσης Alter και Mat στο River West.

Νέα καταστήματα και από luxury brands

Η Μύκονος και η Σαντορίνη, καθώς και ορισμένα άλλα καθιερωμένα τουριστικά θέρετρα, είναι οι καυτοί προορισμοί για πολυτελή ψώνια με αξιοσημείωτα ανοίγματα, όπως η pop-up μπουτίκ Moschino στο ξενοδοχείο Cavo Tagoo στη Μύκονο, η επέκταση της πολυτελούς μάρκας μόδας Palm Angels με έδρα το Μιλάνο και της δανέζικης μάρκας ομορφιάς Alûstre στην πόλη της Μυκόνου, το άνοιγμα του καταστήματος Κiton στη μαρίνα του Sani στη Χαλκιδική και το νέο κατάστημα Hublot στη Σαντορίνη.

Σταθερά τα ενοίκια

Σε ό,τι αφορά την πορεία των ενοικίων, το τρίτο τρίμηνο του 2023 οι ζητούμενες τιμές παρέμειναν σταθερές στους περισσότερους από τους δημοφιλείς εμπορικούς δρόμους, οι οποίοι σημείωσαν καλές επιδόσεις κατά τη διάρκεια της καλοκαιρινής περιόδου λόγω της σημαντικής παρουσίας τουριστών.

Πολύ μικρές αυξήσεις καταγράφηκαν σε προνομιακές τοποθεσίες στο κέντρο της Αθήνας, και συγκεκριμένα στην Ερμού, με την προσφορά να συνεχίζει να κινείται σε χαμηλά επίπεδα.

Συγκεκριμένα στην Ερμού, στον ακριβότερο εμπορικό δρόμο της χώρας, το μηνιαίο ενοίκιο από 285 ευρώ/τ.μ. το δεύτερο τρίμηνο του 2023 ανέβηκε στα 290 ευρώ/τ.μ. το τρίτο τρίμηνο. Στις υπόλοιπες περιοχές, ήτοι Τσιμισκή στη Θεσσαλονίκη, Κολωνάκι, Γλυφάδα, Κηφισιά και Πειραιάς, δεν υπήρξαν αλλαγές.

Αύξηση ενοικίων στην αγορά γραφειακών χώρων

Η αγορά γραφείων συνεχίζει τη θετική της τάση, με τον ανταγωνισμό να ωθεί τα ενοίκια προς τα πάνω για χώρους πρώτης κατηγορίας.

Το τρίτο τρίμηνο του 2023 σημειώθηκε απορρόφηση περίπου 50.000 τ.μ., στα ίδια επίπεδα με το προηγούμενο τρίμηνο, ωστόσο 100% πάνω από την ίδια περίοδο του 2022.

Η επίδοση αυτή επηρεάστηκε κυρίως από την συμφωνία του ομίλου Μυτιληναίος για μίσθωση 29.000 τ.μ. γραφείων με 1.100 θέσεις στάθμευσης, κατά μήκος της Αττικής Οδού στην Παιανία.

Ας σημειωθεί ότι ο αριθμός των συμφωνιών που έκλεισαν στο 9μηνο του 2023 είναι περίπου 40% αυξημένος σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2022. Ο τομέας της τεχνολογίας είναι ο πρωταγωνιστής στην πλευρά της ζήτησης στην Αθήνα, αν και είναι υψηλό το ποσοστό απομακρυσμένης εργασίας σε αυτόν τον τομέα.

Παρατηρείται ένας βαθμός πόλωσης όσον αφορά τα προνομιακά ενοίκια, λόγω της σπανιότητας των ποιοτικών διαθέσιμων χώρων που ωθούν τα ενοίκια προς τα πάνω.

Το µέσο μίσθωμα αναφοράς αυξήθηκε στα 28 ευρώ/τ.µ./μήνα κατά τη διάρκεια του τρίτου τριμήνου του 2023, με ορισμένες συμφωνίες να υπερβαίνουν το όριο των 30 ευρώ/τ.μ./μήνα.

Είναι σημαντικό να επισημανθεί ότι η ποιότητα των κτιρίου παίζει καθοριστικό ρόλο στο επίπεδο διαμόρφωσης του ενοικίου. Έτσι εντός της ίδιας περιοχής μπορεί να υπάρχουν κτίρια που παρουσιάζουν διαφορετική εξέλιξη των ενοικίων σε σχέση με άλλα.

Μειώνεται η προσφορά

Συνοπτικά στα γραφεία, το ποσοστό των διαθέσιμων χώρων μειώθηκε διαμορφούμενο κατά μέσο όρο στο 11,7% σε Αθήνα- Πειραιά και συγκεκριμένα στην περιοχή του κέντρου και τη λ. Βασιλίσσης Σοφίας, τα βόρεια (Κηφισίας, Αττική οδός, λ. Μεσογείων), Εθνική οδός, Συγγρού, Βουλιαγμένης και λιμάνι Πειραιά.

Το χαμηλότερο ποσοστό καταγράφεται στο κέντρο (5,7%) και το υψηλότερο στην Εθνική Οδό 25%, όπως αντίστοιχα συμβαίνει και με τα ενοίκια. Στο κέντρο αλλά και τα βόρεια καταγράφονται οι υψηλότερες τιμές ενοικίων με 28 ευρώ ανά τ.μ. για χώρους υψηλών προδιαγραφών, ενώ στην Εθνική οδό το αντίστοιχο νούμερο διαμορφώνεται κατά μέσο όρο στα 16 ευρώ ανά τ.μ. αυτή την στιγμή.

Όγκος επενδύσεων

Ο καταγεγραμμένος όγκος επενδύσεων σε γραφεία ανήλθε σε 90 εκατ. ευρώ το γ’ τρίμηνο του 2023, 25% υψηλότερος σε σύγκριση με πέρυσι. Ωστόσο, οι συμφωνίες ήταν κυρίως ειδικού ενδιαφέροντος και είναι προφανές ότι οι επενδυτές διατηρούν επιφυλακτική στάση λόγω της πρόσφατης αύξησης του κόστους χρηματοδότησης.

Η μεγαλύτερη συμφωνία ήταν η απόκτηση τριών κτιρίων από την NBG έναντι 180 εκατ. ευρώ που εκτιμάται ότι θα ολοκληρωθεί στο τέλος του έτους. Ως σημαντική καταγράφεται και η μίσθωση του ατελιέ 800 τ.μ. του Λάκη Γαβαλά στη Βουκουρεστίου το οποίο είναι συνολικής επιφάνειας 800 τ.μ., το οποίο θα στεγάσει τη Hugo Boss

Τα μέσα μισθώματα παρέμειναν σταθερά με αυξητική τάση για πιστοποιημένους χώρους.

Τα θεμελιώδη μεγέθη της αγοράς στον τομέα των γραφείων στην Ελλάδα εξακολουθούν να είναι ισχυρά σε αντίθετη κατεύθυνση από άλλες ευρωπαϊκές αγορές.

Η διαθεσιμότητα πράσινων κτιρίων επενδυτικού χαρακτήρα είναι πολύ χαμηλή, ενώ η ζήτηση για αυτούς τους χώρους αυξάνεται.

Οι ολοκληρώσεις νέων κτιρίων γραφείων θα παραμείνουν υποτονικές για το 2024 σε σύγκριση με τη ζήτηση, με ένα μεγάλο ποσοστό των αυτού του χώρου να είναι ήδη προδεσμευμένο.