Ο πόλεμος και η πανδημία δεν τρομάζουν την κτηματαγορά [πίνακες]

Ούτε η πανδημία ούτε ο πόλεμος δείχνουν να επηρεάζουν τον πολυετή ανοδικό κύκλο στον οποίο βρίσκεται η ελληνική αγορά ακινήτων, σύμφωνα με κορυφαία τραπεζικά στελέχη και παράγοντες της κτηματαγοράς, ενώ αν οι οικονομίες αποφύγουν τον στασιμοπληθωρισμό, οι τιμές αναμένεται να συνεχίσουν να σημειώνουν ισχυρή άνοδο.

Εξάλλου, αν και η σωρευτική αύξηση των τιμών την τελευταία τετραετία (2018-2021) ξεπερνά σε μέσα επίπεδα το 24%, οι τιμές παραμένουν περίπου 29% χαμηλότερα από την κορύφωση της αγοράς το γ’ τρίμηνο του 2008, πριν δηλαδή από τη 10ετή κρίση χρέους, στη διάρκεια της οποίας υπήρξε δραματική συρρίκνωση των τιμών των ακινήτων σε μέσα επίπεδα κατά 45%, ενώ στα «μνημονιακά χρόνια» και ιδιαίτερα το διάστημα 2009-2014, οι αξίες είχαν υποχωρήσει σε ορισμένες περιπτώσεις ακόμη και άνω του 60%, καθώς η ζήτηση είχε καταποντιστεί.

Ο ρυθμός αύξησης

Αυξήσεις σημειώνονται από το 2018 σε όλες τις περιφέρειες της χώρας, με την ανοδική τάση να είναι ισχυρότερη σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, όπου η σωρευτική άνοδος των τιμών κατοικιών την τελευταία τετραετία ανέρχεται σε 35% και 27% αντίστοιχα.

Η αγορά ακινήτων άρχισε να ανακάμπτει από το α΄ τρίμηνο του 2018, που αποτέλεσε την πρώτη χρονιά που οι ζητούμενες τιμές πώλησης κατέγραψαν αύξηση 1,5%, ενώ παρά το ξέσπασμα της πανδημίας στις αρχές του 2020, η ανοδική της πορεία δεν ανεκόπη, αν και ο ετήσιος ρυθμός αύξησης των τιμών των οικιστικών ακινήτων επιβραδύνθηκε στο 4,4% το 2020 από 7,2% το 2019, με την άνοδο όμως το 2021 να κυμαίνεται στο 9,8%, ενώ τα πρώτα στοιχεία για το 2022 δεικνύουν πως η χρονιά θα είναι καλύτερη.

Δεύτεροι στην ΕΕ

Τα ελληνικά νοικοκυριά παραδοσιακά επένδυαν εξάλλου μεγάλο μέρος των αποταμιεύσεών τους στην αγορά ακινήτων και πολύ μικρό μέρος σε προϊόντα της κεφαλαιαγοράς, με αποτέλεσμα η χώρα μας να βρίσκεται στη δεύτερη θέση στην Ευρώπη με βάση τον δείκτη αξίας κατοικιών προς την αξία των χρηματοπιστωτικών περιουσιακών στοιχείων (ΧΠΣ) των νοικοκυριών, ενώ διαθέτει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά ιδιοκατοίκησης, που ξεπερνά το 74%.

Οι αποδόσεις

Αν και οι προσδοκίες για την ελληνική αγορά ακινήτων παραμένουν θετικές, οι γεωπολιτικές εξελίξεις και η σημαντική αύξηση του ενεργειακού κόστους και του κόστους των υλικών, εφόσον διατηρηθούν, εκτιμάται πάντως ότι θα οδηγήσουν σε μείωση των καθαρών αποδόσεων των επενδύσεων και συμπίεση του περιθωρίου κεφαλαιακών υπεραξιών για τους επενδυτές και τους ιδιοκτήτες.

Ο τομέας των ακινήτων αντιδρά ωστόσο στις κρίσεις με καθυστέρηση οκτώ – δέκα μηνών, ανάλογα με την κατηγορία ακινήτου.
Αν στο μεσοδιάστημα η κρίση υποχωρήσει, αποφεύγεται και η επιβράδυνση των τιμών. Αν βέβαια η κρίση επιμείνει και ο κόσμος οδηγηθεί σε ύφεση, αυτό θα επηρεάσει και την Ελλάδα, που πριν από τη ρωσο-ουκρανική κρίση ήταν hot spot για τους διεθνείς επενδυτές, οι οποίοι την έβλεπαν και ως επενδυτικό προορισμό.

Οι ξένοι

Η Ελλάδα έγινε πάντως σημαντικός υποδοχέας άμεσων ξένων επενδύσεων, με κεφάλαια άνω των 2 δισ. να εισρέουν στον κλάδο των ακινήτων, το τελευταίο διάστημα, την ώρα που ο τομέας βρίσκεται ακόμη πολύ κάτω από το peak του 2008, ενώ η εγχώρια αγορά ακινήτων είναι η μόνη πανευρωπαϊκά που η διαφορά της απόδοσής της σε σχέση με τα ελληνικά κρατικά ομόλογα ξεπερνά τις 400 μονάδες βάσης καθιστώντας την άκρως ελκυστική.

Οι Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) κατά τη διάρκεια του 2021 προχώρησαν επίσης σε νέες επενδύσεις που υπερβαίνουν τα 550 εκατ. ευρώ, ορισμένες από τις οποίες πραγματοποιήθηκαν σε ιδιαίτερα χαμηλές αποδόσεις.

Το ράλι των ακινήτων ήταν πάντως σημαντικό σε παγκόσμιο επίπεδο, καθώς σύμφωνα με στοιχεία της Knight Frank, οι τιμές των ακινήτων σε 150 πόλεις αυξάνονται με τους ταχύτερους ρυθμούς των τελευταίων 18 ετών. Συνολικά, ο Knight Frank Global Residential Cities Index αυξήθηκε το 2021 κατά 11%, την ώρα που τα στοιχεία της δείχνουν πως οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν 10,6% στην Αθήνα και 8,4% στη Θεσσαλονίκη.

Το σημαντικό όμως είναι πως σε αντίθεση με πολλές διεθνείς αγορές ακινήτων, η Ελλάδα έχει ακόμη περιθώρια να προσφέρει σημαντικές αποδόσεις στους ξένους επενδυτές.

Ελκυστικές τιμές

Οπως εκτιμούν διεθνή κτηματομεσιτικά γραφεία, συγκριτικά με άλλους δημοφιλείς προορισμούς στη Μεσόγειο, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα εξακολουθούν να είναι ελκυστικότερες, προσφέροντας έτσι εξαιρετικές προοπτικές καλών αποδόσεων, τόσο για τους ιδιώτες αγοραστές όσο και για τους θεσμικούς επενδυτές, ενώ το ενδιαφέρον για παραθεριστικές κατοικίες παραμένει υψηλό.

Τραπεζικά στελέχη εκτιμούν πως το ελληνικό Real Estate βρίσκεται σε ξεκάθαρη ανοδική πορεία ήδη από το 2018, με τη ζήτηση να επιστρέφει, την ώρα που τα νέα στεγαστικά δάνεια από τις τέσσερις συστημικές τράπεζες που έφτασαν το 2021 τα 900 εκατ. αναμένεται να ξεπεράσουν εφέτος το 1 δισ. ευρώ, όταν το 2018 ήταν μόλις 300 εκατομμύρια, αν και προ της 10ετούς κρίσης χρέους ξεπερνούσαν τα 3 δισ. ευρώ.

Το 55% των επενδύσεων στην ελληνική αγορά ακινήτων προέρχεται από το εξωτερικό, αν και το φορολογικό και κανονιστικό πλαίσιο της χώρας επηρεάζει σημαντικά την εικόνα της αγοράς, ανέφερε έρευνα της Berkshire Hathaway HomeServices, συμφερόντων του μεγαλοεπενδυτή Γουόρεν Μπάφετ, στην οποία αντικατοπτρίζονται οι απόψεις των επαγγελματιών του κλάδου των οικιστικών ακινήτων και αποτυπώνονται οι εξής τάσεις για την εγχώρια κτηματαγορά.

Η ζήτηση

Παρατηρείται μία δυναμική με αυξητικές τάσεις με το 63% των επαγγελματιών του κάδου να προβλέπουν πως η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα θα σημειώσει περαιτέρω άνθηση το επόμενο 12μηνο και το 89% να εκτιμά πως θα γίνει περισσότερο ανταγωνιστική.

Η ζήτηση παρατηρείται κυρίως στα αστικά κέντρα, με το 63% των επαγγελματιών να το επιβεβαιώνουν, δηλώνοντας ότι τα διαμερίσματα βρίσκονται στην κορυφή των προτιμήσεων σε αντίθεση με τις μονοκατοικίες, καθώς και κατοικίες με εύκολη πρόσβαση στις δημόσιες συγκοινωνίες. Επίσης, οι ευέλικτες μορφές εργασίας και η διαθεσιμότητα γης θα είναι δύο βασικοί παράγοντες που θα επηρεάσουν σημαντικά την αγορά ακινήτων τα επόμενα 3-5 χρόνια, όπως και η πρόσβαση στα μέσα μεταφοράς, η οποία αποτελεί ένα από τα βασικά κριτήρια για τους αγοραστές.