Ακούς καθημερινά πολίτες να λένε ότι ψάχνουν να αγοράσουν σπίτι και δεν βρίσκουν (εννοούν φθηνό), να ζητάνε να νοικιάσουν ένα διαμέρισμα που να «αντέχουν» τα εισοδήματά τους (και δεν βρίσκουν) και όλους εμάς να παρακολουθούμε το ράλι τιμών τα τελευταία χρόνια και να γράφουμε «σεντόνια» αναλύσεις επί αναλύσεων για το «τις πταίει» και δεν πέφτουν. Η απάντηση είναι απλή και ακούει στον κανόνα «προσφορά και ζήτηση».
Το πρώτο πράγμα που μαθαίνει ένας πρωτοετής φοιτητής οικονομικών σπουδών είναι ότι όταν η ζήτηση είναι υψηλότερη από την προσφορά οι τιμές παίρνουν την ανηφόρα. Αντίθετα όταν η προσφορά υπερτερεί της ζήτησης οι τιμές πέφτουν. Στα ακίνητα ο συγκεκριμένος νόμος της οικονομίας είναι αμείλικτος καθώς οι επιλογές βασίζονται σε έναν ακόμη κανόνα που είναι ο ορισμός του Real Estate και δεν είναι άλλος από το (συγχωρέστε μου τα αγγλικά) location, location, location.
Την περασμένη Παρασκευή δόθηκαν στη δημοσιότητα στοιχεία για τις τιμές των ακινήτων. Όχι στοιχεία που βασίζονται σε αγγελίες, δηλαδή στο τι ζητάει κάποιος που βγάζει ένα ακίνητο προς πώληση, αλλά πραγματικές τιμές που προέκυψαν από ολοκληρωμένες αγοραπωλησίες που πραγματοποίησε η REMAX Ελλάς, το μεγαλύτερο κτηματομεσιτικό δίκτυο της χώρας.
Τι λένε τα στοιχεία; Ότι οι τιμές πώλησης των ακινήτων, κατά τα περασμένο έτος σε σύγκριση με το προηγούμενο, παρουσίασαν αύξηση κατά μέσο όρο πάνω από τα επίπεδα του πληθωρισμού για μία ακόμη χρονιά, καθώς διαμορφώθηκαν στο +3,7%, ενώ σημαντική άνοδο εμφάνισαν τόσο ο αριθμός των πωλήσεων όσο και η αξία των συναλλαγών για αγοραπωλησίες νεόδμητων αλλά και παλαιών ακινήτων.
Η υψηλότερη μέση τιμή πώλησης, βάσει ολοκληρωμένων συναλλαγών, καταγράφηκαν από το δίκτυο της RΕΜΑΧ Ελλάς στη Μύκονο (8.000 ευρώ ανά τ.μ.), ενώ ακολουθεί η Γλυφάδα και το Παλαιό Ψυχικό (7.000 ευρώ ανά τ.μ.), η Φιλοθέη (6.500 ευρώ ανά τ.μ.), η περιοχή Χίλτον (6.400 ευρώ ανά τ.μ.), το Ελληνικό (6.300 ευρώ ανά τ.μ.), η παλιά παραλία στη Θεσσαλονίκη (6.200 ευρώ ανά τ.μ.), η Πειραϊκή και η Βούλα (6.000 ευρώ ανά τ.μ.).
Ανοδική πορεία σημείωσαν οι τιμές πώλησης ακινήτων σε όλες ανεξαιρέτως τις κατηγορίες (διαμερίσματα, μονοκατοικίες κτλ.) είτε αφορούσαν ηλικίας έως 5 ετών (νεόδμητα) είτε παλαιότερα κατά 4,1% και 3,3% αντίστοιχα.
Είναι ξεκάθαρο ότι η μεγαλύτερη αύξηση που παρατηρείται στα νεόδμητα ακίνητα, σε σύγκριση με τα λεγόμενα «παλαιά», πατάει στο βασικό νόμο της οικονομίας περί προσφοράς και ζήτησης. Τα νεόδμητα σπανίζουν και όσα βγαίνουν στην αγορά είναι περιζήτητα και ουσιαστικά οι ιδιοκτήτες ή οι κατασκευαστές μπορούν να τα μοσχοπουλήσουν.
Το ίδιο όμως συμβαίνει σε μικρότερα βαθμό και για τα παλαιά ακίνητα καθώς ακόμη και σ’ αυτή την περίπτωση η ζήτηση, ειδικά σε συγκεκριμένες περιοχές που δεν χτίζονται καινούρια, ξεπερνάει κατά πολύ την προσφορά.
Μάλιστα, αυτό που καταγράφηκε έντονα στην έρευνα της REMAX είναι το γεγονός ότι αποτυπώθηκαν αξιόλογες αυξήσεις στις τιμές ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που χαρακτηρίζονται ως νέες και αναδυόμενες ή ανερχόμενες αγορές, ενώ εξακολουθούν να βρίσκονται σε υψηλά επίπεδα οι τιμές σε παραδοσιακά δημοφιλείς περιοχές. Αν βάλουμε και στην εξίσωση τον παράγοντα ξένοι αγοραστές τότε το μόνο σίγουρο είναι ότι θα πρέπει να περιμένουμε πολύ καιρό για να δούμε ξανά τις τιμές να πέφτουν ή τουλάχιστον να «διορθώνουν» σε κάποιο βαθμό.
Δυστυχώς, η πραγματικότητα, πολλές φορές, είναι σκληρή. Μετά την κρίση 2010–2018 η οικοδομή κατέρρευσε και το απόθεμα νέων κατοικιών έμεινε περιορισμένο, ενώ ελάχιστοι είναι οι ιδιοκτήτες που πιέζονται να πουλήσουν, καθώς βλέπουν το ακίνητο ως ασφαλές καταφύγιο, σε σύγκριση με καταθετικά ή άλλα επενδυτικά προϊόντα. Όσο, δε, για τα λεγόμενα μικρά διαμερίσματα, ο τουρισμός και οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν βοηθήσει να απορροφηθούν σε μεγάλο βαθμό και διαθέσιμο stock να μην υπάρχει. Αν πάμε και στις νέες κατασκευές, αυτές έχουν επηρεαστεί και από το αυξημένο κόστος λόγω των ανατιμήσεων σε υλικά, τη γη αλλά και τα δυσεύρετα εργατικά χέρια.
Υπάρχει όμως μια σημαντική λεπτομέρεια: οι τιμές δεν ανεβαίνουν παντού το ίδιο. Στην πράξη βλέπουμε μεγάλη αντοχή σε καλές περιοχές και μικρά-ανακαινισμένα διαμερίσματα, πιο αργές πωλήσεις σε παλιά, ενεργοβόρα ή υπερτιμημένα ακίνητα, ενώ υπάρχουν κάποιες μικρές διορθώσεις σε περιοχές όπου οι τιμές «έτρεξαν» υπερβολικά.
Η συνολική εικόνα της αγοράς ακινήτων για το 2025, σύμφωνα με τα στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, δείχνει ότι η ζήτηση παραμένει σταθερά ενεργή, διατηρώντας το ενδιαφέρον των αγοραστών άρα και των τιμών είτε αυτές αφορούν νεόδμητα είτε παλαιά ακίνητα.
