Όταν η Bourgeois Fincas, ένα μεσιτικό γραφείο στη Βαρκελώνη, αναρτά ένα διαμέρισμα προς ενοικίαση στο διαδίκτυο, λαμβάνει 200 αιτήματα μέσα σε περίπου μία ώρα και το διαμέρισμα ενοικιάζεται μέσα σε μία μέρα, δείγμα του ότι συνεχίζεται η στεγαστική κρίση. «Έτσι είναι από πέρυσι», λέει ο Jaume Cortes, που εργάζεται εκεί, σύμφωνα με δημοσίευμα του Economist.
Το μεσιτικό γραφείο βρίσκεται στο Eixample, ένα καταπράσινο δίκτυο κομψών δρόμων του 19ου αιώνα που εκτείνεται βόρεια από το ιστορικό γοτθικό κέντρο της πόλης. Σε πολλές περιπτώσεις, οι νέοι ενοικιαστές είναι ψηφιακοί νομάδες ή άλλοι ξένοι που αναζητούν μια δεύτερη κατοικία. Ωστόσο, στο κατώτατο σημείο της αγοράς ο ανταγωνισμός είναι εξίσου έντονος. Στα φτωχά προάστια της Βαρκελώνης και της Μαδρίτης, οι μεσίτες αναφέρουν ότι υπάρχει διαμάχη για μεμονωμένα δωμάτια, μερικά από τα οποία ενοικιάζονται με την ώρα από εργαζόμενους σε βάρδιες που κοιμούνται εκεί εκ περιτροπής.
Πηγή: Economist
Οι αγορές στέγασης διαφέρουν από χώρα σε χώρα. Οι Γερμανοί τείνουν να νοικιάζουν τα σπίτια τους, ενώ οι Ευρωπαίοι του νότου και της ανατολής προτιμούν να αγοράζουν
Η στεγαστική κρίση στην Ευρώπη
Σε όλη την Ευρώπη, οι πόλεις έχουν έρθει αντιμέτωπες με τη στεγαστική κρίση. Οι μέσες τιμές των κατοικιών στην ΕΕ αυξήθηκαν κατά 60% μεταξύ 2015 και 2025, πολύ πιο έντονα από τα εισοδήματα των νοικοκυριών. Σε πολλά μέρη, τα ενοίκια καταλαμβάνουν πολύ περισσότερο από το 40% των μέσων μισθών, ένα όριο που μπορεί να υποδηλώνει οικονομική δυσχέρεια (βλ. διάγραμμα). Η στέγαση αποτελεί επείγον πολιτικό ζήτημα: ορισμένοι συνδέουν την άνοδο της λαϊκιστικής δεξιάς με τη δυσκολία εύρεσης σπιτιού, ειδικά για τους νέους. Στην Ισπανία και τις Κάτω Χώρες, οι δημοσκοπήσεις δείχνουν ότι αποτελεί το κύριο μέλημα των πολιτών. Η ΕΕ μιλά για «κρίση στέγασης»· οι 27 ηγέτες των κρατών μελών της πρόκειται να το συζητήσουν σε μια Σύνοδο Κορυφής φέτος.
Το 2024 η Ευρωπαϊκή Επιτροπή όρισε για πρώτη φορά επίτροπο αρμόδιο για τη στέγαση (με κοινή αρμοδιότητα με την ενέργεια). Σχεδιάζει να τροποποιήσει τους κανόνες ώστε να επιτρέψει περισσότερες δημόσιες επενδύσεις και να δώσει τη δυνατότητα στις κυβερνήσεις να περιορίσουν τα διαμερίσματα που προορίζονται για τουριστική χρήση.
Οι αγορές στέγασης διαφέρουν από χώρα σε χώρα. Οι Γερμανοί τείνουν να νοικιάζουν τα σπίτια τους, ενώ οι Ευρωπαίοι του νότου και της ανατολής προτιμούν να αγοράζουν. Η δημόσια και κοινωνική στέγαση (δηλαδή, εκείνη που επιδοτείται ή διαχειρίζεται από μη κερδοσκοπικούς οργανισμούς) αποτελεί το 30% ή περισσότερο του αποθέματος στις Κάτω Χώρες και στη Βιέννη. Αντίθετα, στην Ισπανία η δημόσια στέγαση αντιπροσωπεύει μόλις το 3,4%. Ο μέσος όρος της ΕΕ είναι 8%.
Ωστόσο, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και των τιμών των κατοικιών παρατηρείται σε ολόκληρη την ήπειρο, κάτι που αποτελεί ένδειξη της αυξανόμενης ανισορροπίας μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Πουθενά αλλού η έλλειψη δεν είναι πιο έντονη από ό,τι στην Ισπανία. Η Τράπεζα της Ισπανίας εκτιμά ότι υπάρχει έλλειψη 700.000 κατοικιών. Υπάρχουν 1,2 εκατομμύρια περισσότερα νοικοκυριά σήμερα σε σχέση με το 2021, κυρίως λόγω της μαζικής μετανάστευσης. Ωστόσο, η Ισπανία κατασκευάζει λιγότερες από 90.000 κατοικίες ετησίως. Επιπλέον, οι ξένοι που αναζητούν τον ήλιο αντιπροσωπεύουν έως και το ένα πέμπτο των αγοραστών.
Πηγή: Economist
Υπάρχει έλλειψη και αλλού. Η Γερμανία κατασκευάζει μόνο περίπου το ήμισυ των 400.000 νέων κατοικιών που, σύμφωνα με τους οικονομολόγους, χρειάζεται κάθε χρόνο. Η Γαλλία θα ξεκινήσει την κατασκευή περίπου 300.000 νέων κατοικιών φέτος, σύμφωνα με την Ομοσπονδία Οικοδομικών Επιχειρήσεων της χώρας, αλλά αυτό είναι περίπου 220.000 λιγότερες από όσες χρειάζεται. Η μετανάστευση είναι ένας παράγοντας, αλλά το ίδιο ισχύει και για τη σταθερή μετακίνηση ανθρώπων από την ύπαιθρο προς την πόλη. Μια απογραφή στην Ισπανία το 2021 εντόπισε 3,8 εκατομμύρια κενές κατοικίες, το 14% του συνόλου, κυρίως σε κακή κατάσταση ή σε μικρές πόλεις ή χωριά όπου λίγοι θέλουν να ζήσουν. Το ίδιο ισχύει και στην Ιταλία.
Οι έλεγχοι στην Ολλανδία είχαν παρόμοιο αποτέλεσμα
Η απάντηση
Μια απάντηση στην κρίση είναι ο έλεγχος των ενοικίων. Αυτοί εφαρμόζονται από καιρό στη Γερμανία. Στις Κάτω Χώρες, όπου η λίστα αναμονής για κοινωνική στέγαση στο Άμστερνταμ είναι σχεδόν 11 χρόνια, μια κεντρώα κυβέρνηση τους επέκτεινε σημαντικά για τις ιδιωτικές μισθώσεις το 2024. Στην Ισπανία το 2023, η σοσιαλιστική κυβέρνηση του Πέδρο Σάντσεθ, υπό την πίεση των ακροαριστερών συμμάχων της, ενέκρινε έναν νόμο για τη στέγαση που επιτρέπει στις περιφερειακές και τοπικές κυβερνήσεις να θέτουν ανώτατο όριο στις αυξήσεις των ενοικίων.
«Ο τρόπος για να διορθωθεί μια καταστροφική κατάσταση δεν είναι να μην προστατεύεται κανείς», λέει ένας αξιωματούχος του ισπανικού υπουργείου Στέγασης. Ωστόσο, η προσέγγιση του ελέγχου των ενοικίων έχει αρνητικές συνέπειες. Ο Χόρχε Γκαλίντο από το Esade, μια σχολή διοίκησης επιχειρήσεων στη Μαδρίτη, την συγκρίνει με το να τακτοποιείς την ουρά αντί να προσπαθείς να την μειώσεις. Ευνοεί τους «εντός» —όσους ήδη ενοικιάζουν— σε βάρος των «εκτός», που δεν μπορούν να βρουν σπίτι.
Πάρτε για παράδειγμα την Καταλονία, της οποίας η περιφερειακή κυβέρνηση έχει εφαρμόσει ανώτατα όρια ενοικίων για το μεγαλύτερο μέρος της περιόδου από το 2020 και έχει επιβάλει πρόσθετους κανονισμούς στους ιδιοκτήτες. Το αποτέλεσμα τα δύο πρώτα χρόνια ήταν μια πτώση 5% στα ενοίκια για τους υπάρχοντες ενοικιαστές, αλλά μια πτώση 10% στον αριθμό των νέων συμβολαίων ενοικίασης, σύμφωνα με μια μελέτη υπό την ηγεσία του José García Montalvo από το πανεπιστήμιο Pompeu Fabra στη Βαρκελώνη. «Η ρύθμιση έχει δημιουργήσει αβεβαιότητα», λέει, προσθέτοντας πως «οι ιδιοκτήτες δεν ξέρουν τι να κάνουν».
Οι έλεγχοι στην Ολλανδία είχαν παρόμοιο αποτέλεσμα. Οι ιδιοκτήτες στους οποίους απαγορεύεται να χρεώνουν ενοίκια σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς συχνά πωλούν τα διαμερίσματά τους, μειώνοντας την προσφορά ενοικιαζόμενων κατοικιών. Αυτοί που υποφέρουν είναι «οι άνθρωποι στο κατώτατο επίπεδο, με περιορισμένους προϋπολογισμούς» ή οι νεοαφιχθέντες, λέει ο Matthijs Korevaar από το Πανεπιστήμιο Erasmus στο Ρότερνταμ. Αντί να πιέζουν τους ιδιοκτήτες, ίσως είναι καλύτερο να τους προσελκύσουν με φορολογικές ελαφρύνσεις στα εισοδήματα από ενοίκια: η Πορτογαλία μείωσε τον φόρο εισοδήματος για ενοίκια κατοικιών μεσαίας τιμής από 25% σε 10%. Ο κ. Σάντσεθ έχει προσφέρει φορολογική ελάφρυνση στους ιδιοκτήτες που δεν αυξάνουν τα ενοίκια.
Πιο δύσκολο από ό,τι νομίζετε
Είναι επιτακτική ανάγκη να χτιστούν περισσότερες κατοικίες. Όμως αυτό είναι πιο δύσκολο από ό,τι φαίνεται. Ο κ. Σάντσεθ έχει δρομολογήσει ένα τετραετές σχέδιο ύψους 7 δισ. ευρώ (8,2 δισ. δολάρια) με έμφαση στη δημόσια στέγαση. Οι περιφερειακές αρχές της Καταλονίας και η δημοτική αρχή της Βαρκελώνης έχουν παρόμοια σχέδια. Ωστόσο, οι δήμαρχοι και οι περιφερειακές κυβερνήσεις ελέγχουν το μεγαλύτερο μέρος των οικοδομήσιμων εκτάσεων και πολλοί υιοθετούν τη στάση «όχι στην αυλή μου» (NIMBY-“Not In My Back Yard”).
«Το εμπόδιο είναι διοικητικό», λέει ο Σαΐντ Χετζάλ της Kronos, μιας εταιρείας που κατασκευάζει κυρίως κατοικίες μεσαίας κατηγορίας στην Ισπανία και την Πορτογαλία. Στην Καταλονία μπορεί να χρειαστούν 12 χρόνια για να εκδοθούν οι άδειες οικοδόμησης. Ένα σχέδιο νόμου για τη γη που θα μείωνε τη γραφειοκρατία έπεσε θύμα της εχθρότητας μεταξύ του κ. Σάντσεθ και των συντηρητικών αντιπάλων του.
Η έλλειψη εργατών
Η Ευρώπη αντιμετωπίζει έλλειψη εργατών για οικοδομές. Η Ισπανία διαθέτει μόνο αρκετούς για να χτίσει 100.000 κατοικίες ετησίως, λέει ο κ. Hejal. Μετά το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων το 2008, όταν η χώρα κατασκεύαζε υπερβολικά 560.000 κατοικίες ετησίως, πολλοί μετανάστες εργάτες οικοδομών επέστρεψαν στις πατρίδες τους. Πολλοί άλλοι στράφηκαν σε λιγότερο απαιτητικές θέσεις εργασίας στον τουρισμό. Ο κατασκευαστικός κλάδος της ηπείρου είναι αναποτελεσματικός, με πολλές μικρές και υποανάπτυκτες επιχειρήσεις. Ο πόλεμος στο Ιράν έχει οδηγήσει σε αύξηση του κόστους των δομικών υλικών.
Οι κυβερνήσεις μόλις άρχισαν να αντιμετωπίζουν αυτό το εμπόδιο. Για τη μείωση του κόστους, ένα πρόγραμμα κοινωνικής στέγασης στη Στοκχόλμη περιλαμβάνει τυποποιημένα στοιχεία, όπως κουζίνες. Το σχέδιο του κ. Σάντσεθ περιλαμβάνει τη δαπάνη 1,3 δισ. ευρώ από ευρωπαϊκά κονδύλια για την ενίσχυση της βιομηχανικής παραγωγής, κάτι που είναι δομικό για την κατασκευή κατοικιών.
Η κυβέρνηση της Πορτογαλίας σχεδιάζει μείωση του ΦΠΑ στον κατασκευαστικό τομέα από 23% σε 6% για τις προσιτές κατοικίες.
Ωστόσο, πολλοί εξακολουθούν να επικεντρώνονται σε κοινωνικού χαρακτήρα μέτρα. Στη Γερμανία, οι δαπάνες για επιδόματα στέγασης προς ιδιώτες υπερβαίνουν τις δαπάνες για νέα οικιστικά έργα ήδη από το 2005. Σήμερα είναι περίπου τετραπλάσιες. Βραχυπρόθεσμα, οι επιδοτήσεις χωρίς κατασκευαστικές επενδύσεις μπορεί να ανακουφίσουν τα προβλήματα ορισμένων κατοίκων. Μακροπρόθεσμα, όμως, επιδεινώνουν τα προβλήματα για όλους.
