Ακίνητα: Σε αδιέξοδο χιλιάδες ιδιοκτήτες σε εντός και εκτός σχεδίου

Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες που έχουν ακίνητα σε εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας εξακολουθούν να παραμένουν όμηροι, αναμένοντας την προσωρινή ρύθμιση (η εφαρμογή της προβλέπεται έως το τέλος του 2025) του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Στο μεταξύ, επικρατεί ένα πολεοδομικό αλαλούμ, στις εκτός σχεδίου περιοχές, αφού άλλες πολεοδομίες εξακολουθούν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες για ακίνητα και άλλες όχι, με συνέπεια να υπάρχουν «τυχεροί» και «άτυχοι» ιδιοκτήτες.

Σημειώνεται πως σε πρόσφατο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ αφαιρέθηκαν σχεδόν την τελευταία στιγμή οι σχετικές διατάξεις που αφορούσαν την προσωρινή ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, ύστερα από μπαράζ αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας  (ΣτΕ) που απειλούσαν τη συνταγματικότητα της προωθούμενης ρύθμισης για το διάστημα έως την ολοκλήρωση των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Ακίνητα: Εκτοξεύτηκαν κατά 66% οι τιμές σε μια επταετία

Από τους αρμοδίους, υπήρξαν διαρροές, πως θα επανέρχονταν με διορθωμένη ρύθμιση για τα ακίνητα μετά τις ευρωεκλογές, αλλά μέχρι στιγμής το τοπίο εξακολουθεί να παραμένει θολό και οι ιδιοκτήτες να κάθονται  σε αναμμένα κάρβουνα.

Νομοθετικό κενό στα ακίνητα

Την ίδια ώρα, όμηροι παραμένουν και ιδιοκτήτες αστικών οικοπέδων (σε εντός σχεδίου) οι οποίοι δεν μπορούν να χτίσουν με βάσει τις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που δίνουν «μπόνους» δόμησης στα νέα κτίρια υψηλής ενεργειακής κατηγορίας. Εδώ, η κατάσταση αναμένεται να ξεκαθαρίσει προς το τέλος του χρόνου ή στις αρχές του 2025, αφού προηγηθεί η οριστική κρίση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας τον ερχόμενο Οκτώβριο.

Ετσι, στην πράξη δεν υπάρχει ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου για τα συγκεκριμένα ακίνητα. Διότι και σε αυτήν την περίπτωση (του ΝΟΚ), χτίζουν οι «τυχεροί» και όχι οι νόμιμοι, αφού υπάρχουν – και εδώ – πολεοδομίες που βγάζουν οικοδομικές άδειες με τα μπόνους του ΝΟΚ και άλλες (κυρίως στην Αθήνα και στους Δήμους της Αττικής με χαρακτηριστικά κηπουπόλεων) που δεν βγάζουν…

Ωστόσο, υπάρχει και συνέχεια, αφού – και – οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν τον τελευταίο χρόνο σε εκτός σχεδίου περιοχές, βρίσκονται στον αέρα μετά την απόφαση του ΣτΕ (πρόκειται για την απόφαση 176/2023), με συνέπεια να έχει δημιουργηθεί ένα ευρύτατο σκηνικό απαξίωσης των εκτός σχεδίου ακινήτων.

Για την ιστορία, η απόφαση αφορά οικοδομική άδεια που εκδόθηκε νόμιμα το 2006, η οποία αναθεωρήθηκε επίσης νόμιμα το 2015, σε γήπεδο (οικόπεδο) σε εκτός σχεδίου περιοχή στην Πάτμο, χωρίς αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό. Το ανώτατο δικαστήριο αποφάσισε πως δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά απαιτείται σωρευτικά, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο για τη δόμηση ενός ακινήτου.

Στο μεταξύ, σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, σε περίπτωση μαζικών προσφυγών, αναμένεται ντόμινο ακυρώσεων νόμιμων οικοδομικών αδειών σε ακίνητα εκτός σχεδίου περιοχές, αφού το κενό που έχει δημιουργηθεί δίνει το δικαίωμα προσφυγής στα δικαστήρια με συνέπεια την ακύρωση οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί νόμιμα και έχουν ήδη υλοποιηθεί… Η όλη κατάσταση μοιάζει σήμερα με ανεξερεύνητο ναρκοπέδιο. Μια νάρκη… σκάει, μια άλλη είναι έτοιμη να σκάσει. Ετσι, εκτός από τα προβλήματα και την απαξίωση της περιουσίας τους που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων σε εκτός σχεδίου περιοχές, υπάρχουν και προβλήματα με τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις των ορίων οικισμών.

Το πρόβλημα αφορά πάνω από 10.000 οικισμούς (προ του ’23 ή κάτω των 2.000 κατοίκων) σε όλη τη χώρα, μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ που έκρινε ως αντισυνταγματικές τις οριοθετήσεις και επεκτάσεις των ορίων οικισμών οι οποίες είχαν γίνει με αποφάσεις νομάρχη, ενώ απαιτείται για τον σκοπό αυτό έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Τι σημαίνει αυτό; Περιορισμός των οικιστικών περιοχών και αβεβαιότητα για τις αγοραπωλησίες, αφού μια έκταση που σήμερα είναι εντός σχεδίου μπορεί να βρεθεί εκτός…

Oι μεγάλες αυθαιρεσίες στα ακίνητα

Παράλληλα, δεν έχει ολοκληρωθεί η απαιτούμενη – για τον οποιαδήποτε πολεοδομικό, χωροταξικό σχεδιασμό – κατηγοριοποίηση / αναγνώριση των δημοτικών οδών, ενώ δεν έχει ξεκαθαριστεί τι θα γίνει με την τακτοποίηση αυθαιρέτων που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5.

Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά το τελευταίο διάστημα, από δηλώσεις στελεχών του ΥΠΕΝ, δεν πρόκειται να επανέλθει η σχετική ρύθμιση για την τακτοποίησή τους, μέχρις ότου υλοποιηθεί η κατεδάφιση αυθαιρέτων που κρίθηκαν και θα κριθούν ως κατεδαφιστέα. Στη συνέχεια, οι όποιες τακτοποιήσεις υλοποιηθούν, θα γίνουν με γνώμονα το πολεοδομικό ισοζύγιο. Ωστόσο, ούτε εδώ υπάρχει συγκεκριμένο πλάνο.

Τίθεται έτσι το ερώτημα: Γιατί συμβαίνει αυτό; Διότι, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, ο πολεοδομικός σχεδιασμός που έπρεπε να είναι ήδη ολοκληρωμένος εδώ και μισό αιώνα (για την ακρίβεια από το 1975) δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί.

Αλλα 100 χρόνια…

Μέχρι σήμερα, η πολιτεία έχει καταφέρει να τον υλοποιήσει σε λιγότερο από 30% της χώρας. Και, όπως λένε οι ίδιες πηγές, αν δεν υπήρχαν οι πόροι από το Ταμείο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας και το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) που ανέλαβε να προχωρήσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό για το υπόλοιπο 70% της χώρας, το αρμόδιο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) και οι δήμοι θα χρειάζονταν – με συντηρητικούς ρυθμούς – σχεδόν 100 (!) χρόνια, μαζί με τις ενδιάμεσες αναθεωρήσεις, να προχωρήσουν τον πολεοδομικό σχεδιασμό στο σύνολο της χώρας…

Με βάση τον νέο προγραμματισμό που έχει υποβληθεί και στην ΕΕ, οι μελέτες , τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια θα πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2025 (δηλαδή τρία χρόνια από την εκκίνηση) και μέχρι το τέλος του 2026 θα πρέπει να έχουν εκδοθεί όλα τα σχετικά Προεδρικά Διατάγματα.

Τι αλλάζει το 2026

Με την ολοκλήρωση όλων αυτών των μελετών πολεοδομικού σχεδιασμού και τη δημοσίευση των αντίστοιχων Προεδρικών Διαταγμάτων, μαζί με τα υφιστάμενα σχέδια πόλης κ.λπ., ολόκληρη η έκταση της επικράτειας (πλην περιοχών που βρίσκονται εκτός σχεδιασμού) θα έχει αποτυπωμένους και συγκεκριμένους όρους και περιορισμούς δόμησης και δραστηριοτήτων. Αυτό σημαίνει πως θα ξέρει τόσο η πολιτεία όσο και ο κάθε ενδιαφερόμενος τι μπορεί να γίνει και πού, με ποιους όρους και προϋποθέσεις. Ετσι, με την εμφάνιση και του «ψηφιακού χάρτη» στο νέο πολεοδομικό σκηνικό που διαμορφώνεται, σε 2-3 χρόνια από σήμερα θα μπορεί ο κάθε πολίτης, υπάλληλος, επιχειρηματίας, μηχανικός κ.λπ., να δει από τον υπολογιστή του, για κάθε οικόπεδο ή αγροτεμάχιο σε όλη την Ελλάδα, τι επιτρέπεται, τι απαγορεύεται και με ποιους όρους και περιορισμούς.

Εύκολος εντοπισμός

Παράλληλα, με τα συστήματα επιτήρησης (σε πραγματικό χρόνο) που προετοιμάζουν ΥΠΕΝ και ΤΕΕ, θα παρακολουθείται και θα καταπολεμηθεί η αυθαίρετη δόμηση, καθώς με δορυφορικές εικόνες και drones κάθε νέα οικοδομή θα ταυτοποείται με το ηλεκτρονικό της γεωχωρικό στίγμα, και θα είναι εύκολος ο άμεσος εντοπισμός κάθε μη αδειοδοτημένης κατασκευής.

Ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός, με το πρόγραμμα πολεοδομικών μεταρρυθμίσεων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» που εκπόνησε το ΥΠΕΝ, περιλαμβάνει στις δράσεις που υλοποιεί το ΤΕΕ, 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (που αφορούν 730 δημοτικές ενότητες), 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια (που αφορούν αντίστοιχα 20 ευρύτερες ή μικρότερες περιοχές), μία ολοκληρωμένη Μελέτη Καθορισμού Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, 12 αυτοτελείς μελέτες για την οριοθέτηση οικισμών (που αφορούν 51 δημοτικές ενότητες εκτός/επιπλέον αυτών που περιλαμβάνονται σε ΤΠΣ/ΕΠΣ), και μία αυτοτελή μελέτη για τον χαρακτηρισμό δημοτικών οδών (που αφορά επιπλέον 149 δημοτικές ενότητες).

Πού βρισκόμαστε

Το ΤΕΕ, σε αυτό το σύνολο 259 ξεχωριστών έργων – διαγωνισμών, έχει προχωρήσει το σύνολό τους μέχρι τα μέσα του Ιουνίου. Ειδικότερα, 112 ΤΠΣ/ΕΠΣ/μελέτες έχουν ήδη συμβασιοποιηθεί και εξελίσσονται, 99 βρίσκονται σε φάση ελέγχου από τις υπηρεσίες (υπουργείων, Ελεγκτικού Συνεδρίου, ΤΕΕ, αναδόχων) πριν από την υπογραφή της σύμβασης, 45 βρίσκονται σε στάδιο πριν από την κατακύρωση και τέσσερις (που αφορούν κυρίως τα πρώτα δοκιμαστικά ΤΠΣ που επαναπροκηρύχθηκαν) βρίσκονται σε φάση προετοιμασίας των τευχών του διαγωνισμού – ο οποίος εκκρεμεί – και σύμφωνα με πηγές του ΤΕΕ θα προχωρήσουν σε λίγες εβδομάδες. Σε σχέση με τα διοικητικά ορόσημα του ΤΑΑ που ελέγχει η ΕΕ, τα 3 από τα 5 χρονικά ορόσημα υλοποίησης έχουν ήδη επιτευχθεί.

Premium έκδοση «Τα ΝΕΑ»