Πότε απαλλάσσεται από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων η αγορά πρώτης κατοικίας

Είδαμε στα προηγούμενα άρθρα μας που αφορούν την απαλλαγή της πρώτης κατοικίας από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) με τον ν.5219/2025 (ΦΕΚ 130/Α’/18.7.2025), που αφορά το νέο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας.

Σήμερα, στο τελευταίο άρθρο γι’ αυτό το θέμα, παραθέτουμε τις υπόλοιπές απαντήσεις και οδηγίες που έχει δώσει η διοίκηση μέσα από το «Εγχειρίδιο Ερωτήσεων-Απαντήσεων σε Φορολογικά Θέματα», που έδωσε στην δημοσιότητα η διοίκηση. (έκδοση Μάιος 2026)

5. Ποιες φορολογικές υποχρεώσεις προκύπτουν σε περίπτωση μεταβίβασης ή σύστασης επί του ακινήτου οποιουδήποτε εμπραγμάτου δικαιώματος, πλην υποθήκης, εντός πέντε (5) ετών από την αγορά με απαλλαγή Α΄ κατοικίας;

Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει ή συστήσει επί του ακινήτου οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, εντός πέντε (5) ετών από την αγορά, υποχρεούται πριν τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπραγμάτου δικαιώματος, σε υποβολή δήλωσης και καταβολή εφάπαξ του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος ή στο δηλούμενο τίμημα της νέας μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, με εφαρμογή των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, όποτε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος (άρθρο 44 Ενότητα Α του ΚΦΠ, ΠΟΛ. 1101/2010- Β’ 1021 Απόφαση).

Κατ’ εξαίρεση, η μεταβίβαση εξ αδιαιρέτου μεριδίου πρώτης κατοικίας από τον ένα σύζυγο προς τον εξ αδιαιρέτου συγκύριο άλλο σύζυγο, πριν από την πάροδο πενταετίας, δεν αίρει τη χορηγηθείσα απαλλαγή, υπό την προϋπόθεση ότι η μεταβίβαση μεταξύ των συζύγων πραγματοποιείται διαρκούντος του γάμου, αφού και μετά τη μεταβίβαση εξακολουθεί να εκπληρώνεται ο σκοπός του νόμου, δηλαδή η κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της οικογένειας (ΠΟΛ. 1128/1991 – Γνμ.ΝΣΚ 175/1991) και ο γάμος θα είναι σε ισχύ μέχρι το τέλος της πενταετίας από τη σύνταξη του συμβολαίου αγοράς πρώτης κατοικίας.

6. Χορηγείται απαλλαγή Α΄ κατοικίας σε περίπτωση i) διανομής/ανταλλαγής, ii) μεταβίβασης ακινήτου σε απόσβεση αξίωσης συμμετοχής στα αποκτήματα, iii) επικύρωσης ανώμαλης δικαιοπραξίας, iv) μεταγραφής δικαστικής απόφασης αναγνωριστικής κυριότητας;

Όχι. Η απαλλαγή α΄ κατοικίας χορηγείται σε συμβάσεις αγοράς κατοικίας, περιλαμβανομένης και της απόκτησης κατοικίας μέσω πλειστηριασμού.

7. Χορηγείται απαλλαγή Α΄ κατοικίας σε περίπτωση αγοράς ποσοστού εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητας ακινήτου/επικαρπίας ακινήτου/ψιλής κυριότητας ακινήτου;

Όχι. Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας χορηγείται, εφόσον αγοράζεται το ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα εξ ολοκλήρου.
Εξαιρούνται οι εξής περιπτώσεις:

α) Όταν ο αγοραστής είναι ήδη κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει είτε ο ίδιος είτε ο/η σύζυγος του, διαρκούντος του γάμου, ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να αποκτήσει ο αγοραστής αυτοτελώς είτε αθροιστικά με τον/την σύζυγο του διαρκούντος του γάμου ή του συμφώνου συμβίωσης, την πλήρη κυριότητα ολόκληρου του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που ήδη κατέχει δεν πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.

β) Όταν αγοράζεται ολόκληρο ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα ή κατά επικαρπία και ψιλή κυριότητα και από τους δύο συζύγους (άρθρο 40 παρ. 3 του ΚΦΠ και αριθμ. ΠΟΛ.1022/2004).

8. Η χορήγηση απαλλαγής Α΄ κατοικίας περιλαμβάνει και την αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου;

Όχι, στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος για την αποκλειστική χρήση του κοινόχρηστου χώρου, εκτός και αν η αποκλειστική χρήση αφορά θέση στάθμευσης ή αποθηκευτικό χώρο (βλ. πιο πάνω ερώτηση 12).

9. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής;

Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά α΄ κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:

α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του και

β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής. Ως αξία ακινήτου, λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά το χρόνο της νέας απαλλαγής. Ο φόρος που αναλογεί εξευρίσκεται με τη χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος (άρθρο 43 παρ. 2 του ΚΦΠ).

10. Ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;

Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον ΦΜΑ υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ. 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.

11. Ποιες απαλλαγές παρέχονται στους αγρότες;

Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες. Ειδικότερα, παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα που ασχολούνται προσωπικά ή μέσω των μελών της οικογενείας τους και κατά κύριο επάγγελμα με τη γεωργία ή την κτηνοτροφία, με τον όρο ότι η αγοραζόμενη έκταση θα χρησιμοποιείται από αυτά ανελλιπώς για δέκα πέντε (15) τουλάχιστον έτη από τη μεταβίβαση κατ’ αποκλειστικότητα για γεωργική ή κτηνοτροφική εκμετάλλευση (άρθρο 46 του ΚΦΠ, ΠΟΛ. 1022/2004 και ΠΟΛ. 1205/1998 εγκύκλιοι του Υφυπουργού Οικονομικών).

12. Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή ΦΜΑ;

Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή ΦΜΑ παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης (άρθρο 37 του ΚΦΔ, ν. 5104/2024 – Α΄ 58).

Πληροφορίες και ενημέρωση

Για ψηφιακή εξυπηρέτηση μέσω της πλατφόρμας my1521, επιλέξτε: Θέματα Φορολογίας Κεφαλαίου > Φορολογία Μεταβίβασης Ακινήτων – Διαχείριση & Αποτελέσματα Δηλώσεων > Δηλώσεις > Διαχείριση δηλώσεων.

Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.