Συχνά λάθη στην Δήλωση Στοιχείων Ακινήτων που ανεβάζουν τον ΕΝΦΙΑ

Είδαμε στο προηγούμενο άρθρο μας τις γενικές πληροφορίες που αφορούν τον ΕΝΦΙΑ και το έντυπο Ε9.

Σήμερα θα δούμε τα λάθη που έχουν καταγραφεί από τις υποβολές του Ε9 και έχουν σαν αποτέλεσμα την αύξηση του  ΕΝΦΙΑ.

Τα συχνότερα λάθη που έχει εντοπίσει η ΑΑΔΕ.

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), πρώην Γενική Γραμματεία Δημοσίων Εσόδων (ΓΓΔΕ) , κατά καιρούς έχει δημοσιοποιήσει τα λάθη, που εντοπίζει ότι γίνονται, πιο συχνά στο Ε9.

Κάποια αυτά θα δούμε παρακάτω.

Λανθασμένη αναγραφή στοιχείων σε κτίσματα και σε αγροτεμάχια

Αν μέσα σε ένα αγρόκτημα υπάρχει κτίσμα, θα πρέπει να διευκρινιστεί αν αυτό αποτελεί κατοικία ή αγροτικό κτίσμα ή αποθήκη ή επαγγελματική στέγη.

Σε περίπτωση που χρησιμοποιείται για κατοικία ο φόρος πενταπλασιάζεται.

Σύμφωνα τώρα με τις οδηγίες μηχανογραφικής επεξεργασίας των δηλώσεων Ε9 που έχει εκδώσει η πρώην ΓΓΔΕ, σε περίπτωση κατά την οποία στον πίνακα 2 του Ε9 έχει συμπληρωθεί η στήλη της συνολικής επιφάνειας κτισμάτων που βρίσκονται στο αγροτεμάχιο (η στήλη 17) αλλά δεν έχει συμπληρωθεί η κατηγορία του ακινήτου (στη στήλη 17α ή 17β ή 17γ) τότε θεωρείται ότι επί του αγροτεμαχίου βρίσκεται κατοικία.

Συνεπώς, αν ο φορολογούμενος έχει αγροτεμάχιο μέσα στο οποίο υπάρχει κάποιο κτίσμα, το οποίο δεν είναι κατοικία αλλά γεωργικό κτίσμα ή αποθήκη ή κτίριο επαγγελματικής στέγης, πρέπει να ελέγξει εάν στο Ε9 έχει δηλώσει σωστά το κτίσμα αυτό, αν δηλαδή έχει συμπληρώσει μια από τις στήλες 17α ή 17β ή 17γ.

Για την διόρθωση του λάθους και την επιπλέον χρέωση στο εκκαθαριστικό πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση Ε9, συμπληρώνοντας του ορθούς κωδικούς ώστε στο αγρόκτημα να συμπληρώσει ορθά την κατηγορία του κτίσματος που βρίσκεται εντός του αγροτεμαχίου, συμπληρώνοντας κατά περίπτωση είτε τη στήλη 17α είτε τη στήλη 17β είτε τη στήλη 17γ.

Παραλήψεις και λάθη στα εμπράγματα δικαιώματα

Παραλείψεις στη συμπλήρωση των στοιχείων για τα εμπράγματα δικαιώματα. Υπάρχουν περιπτώσεις φορολογουμένων που έχουν την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία επί ακινήτων και χρεώθηκαν με επιπλέον ΕΝΦΙΑ, επειδή στο Ε9 δεν δήλωσαν ψιλή κυριότητα ή επικαρπία αλλά πλήρη κυριότητα, αναγράφοντας τον κωδικό 1 αντί των κωδικών 2 ή 3 στις σχετικές στήλες του Ε9, ή παραλείποντας να αναγράψουν κάποιον κωδικό στις συγκεκριμένες στήλες.

Σε κάθε τέτοια περίπτωση, κατά την εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ δεν υπολογίστηκε η έκπτωση επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου, η οποία προβλέπεται σε περίπτωση ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, καθώς θεωρήθηκε αυτόματα ότι το ακίνητο ανήκει στον δηλούντα κατά πλήρη κυριότητα. Το λάθος αυτό μπορεί να εντοπιστεί και να εξαλειφθεί με έναν απλό έλεγχο στον κωδικό που αναγράφεται στη στήλη 15 ή στη στήλη 19 του πίνακα 1 του Ε9 του 2019, αν πρόκειται για κτίσμα ή οικόπεδο εντός σχεδίου ή στη στήλη 18 του πίνακα 2 του Ε9, αν πρόκειται για αγροτεμάχιο.

Αν όντως εντοπιστεί κάποιο λάθος στη συμπλήρωση των στοιχείων σε μια από τις στήλες αυτές θα πρέπει να υποβληθεί τροποποιητική-διορθωτική δήλωση Ε9 και να ξαναδηλωθούν τα στοιχεία του ακινήτου, με ορθή συμπλήρωση της στήλης που αφορά στο εμπράγματο δικαίωμα.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Αν για ένα ακίνητο έχει συσταθεί επικαρπία, ο συνολικός ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το ακίνητο, επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού και κυρίου και του επικαρπωτή.

Ο νόμος προβλέπει ότι ο πλήρης κύριος υποχρεούται στην καταβολή του συνολικού ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το ακίνητο κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του, με αποτέλεσμα στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ να αναγράφεται μόνο το ποσοστό που του αναλογεί.

Αντίστοιχα αν για το ακίνητο έχει συσταθεί επικαρπία, ο συνολικός ΕΝΦΙΑ που βαρύνει το ακίνητο επιμερίζεται μεταξύ του ψιλού κυρίου και του επικαρπωτή.

Αν ο επικαρπωτής είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται ως ποσοστό του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα του ακινήτου, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή.

Συγκεκριμένα το ποσοστό του φόρου που βαραίνει τον επικαρπωτή υπολογίζεται ως εξής:

Στα 8/10, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.

Στα 7/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.

Στα 6/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.

Στα 5/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.

Στα 4/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.

Στα 3/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.

Στα 2/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.

Στο 1/10, αν ο επικαρπωτής έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.

Αν ο επικαρπωτής δεν είναι φυσικό πρόσωπο, ο φόρος που αναλογεί στο δικαίωμα αυτό ορίζεται στα 8/10 του φόρου που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα.

Ο φόρος που αναλογεί στην ψιλή κυριότητα προκύπτει αν από το φόρο που αναλογεί στην πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί ο φόρος που αναλογεί στην επικαρπία.

Για παράδειγμα:

Αν έχει γίνει σύσταση επικαρπίας και ψιλής κυριότητας και ο ένας φορολογούμενος δηλώσει ως δικαίωμα «πλήρη κυριότητα» και ο άλλος το πραγματικό του δικαίωμα , όπως είναι κατανοητό θα πληρωθεί περισσότερος φόρος.

Προσοχή χρειάζεται και στην συμπλήρωση της ημερομηνίας γέννησης του επικαρπωτή. Όπως παρατηρούμε στον πίνακα η ηλικία του επικαρπωτή καθορίζει και τα ποσοστά του δικαιώματος. Επειδή ο φόρος πληρώνεται βάσει τον ποσοστών αυτό, είναι σημαντική η ορθή συμπλήρωση της ηλικίας του επικαρπωτή.

ΠΡΟΣΟΧΗ: Σε περίπτωση εμπράγματου δικαιώματος με επικαρπωτή νομικό πρόσωπο, θα αποδίδεται η σταθερή τιμή 0,80 για επικαρπία, ανεξάρτητα από το δηλωθέν έτος γέννησης επικαρπωτή στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.

Λάθη στην συνιδιοκτησία

Σε περίπτωση μη αναγραφής ποσοστού συνιδιοκτησίας ή αναγραφής λανθασμένου ποσοστού συνιδιοκτησίας, στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ θεωρώντας ότι το ποσοστό συνιδιοκτησίας είναι 100%, δηλαδή ότι όλο το ακίνητο ανήκει στον φορολογούμενο, οπότε καταλογίζει στον ίδιο φορολογούμενο ολόκληρο τον ΕΝΦΙΑ του ακινήτου.

Θα πρέπει λοιπόν να γίνεται έλεγχος στο Ε9 στα ποσοστά συνιδιοκτησίας.

Σε περίπτωση εντοπισμού παράλειψης ή λάθους πρέπει να υποβάλει τροποποιητική-διορθωτική δήλωση Ε9 στην οποία το ακίνητο πρέπει να δηλωθεί ξανά με συμπληρωμένο το σωστό ποσοστό συνιδιοκτησίας στην αντίστοιχη στήλη (στη στήλη 16 του πίνακα 1 αν πρόκειται για κτίσμα, στη στήλη 19 του πίνακα 1 αν πρόκειται για οικόπεδο εντός σχεδίου ή στη στήλη 20 του πίνακα 2 αν πρόκειται για εδαφική έκταση εκτός σχεδίου πόλεως ή οικισμού).

ΠΡΟΣΟΧΗ: Από την εμπειρία μας τα περισσότερα λάθη έχουν εντοπιστεί στην απεικόνιση του δικαιώματος «Υπερ του υψού». Ως γνωστόν το συγκεκριμένο δικαίωμα απεικονίζεται με κωδικό 4, ως Οικόπεδο. Στον συγκεκριμένο δικαίωμα θα πρέπει να μετατρέψουμε τα χιλιοστά επί του οικοπέδου σε ποσοστό ιδιοκτησίας και όχι να βάλουμε 100%

Λάθη σε τετραγωνικά κύριων και βοηθητικών χώρων

Συνηθέστερο λάθος που διαπράττουν οι φορολογούμενοι είναι η καταχώρηση βοηθητικών χώρων ως κύριων. Στις περιπτώσεις αυτές χρεώνεται κανονικός φόρος ανά τετραγωνικό μέτρο και όχι ο μειωμένος κατά 90% σε σχέση με τον φόρο που αναλογεί σε χώρο κύριας χρήσης.

Συχνά επίσης έχει παρατηρηθεί η δήλωση των υπογείων επιφανειών ακινήτων ως χώρων κύριας χρήσης ή του παταριού που επικοινωνεί με εσωτερική κλίμακα μαζί με τους κύριους χώρους του ακινήτου. Επίσης έχουν παρατηρηθεί λάθη που αφορούν στην αναγραφή περισσότερων τετραγωνικών μέτρων για τις επιφάνειες των κύριων ή και των βοηθητικών χώρων.

Σε όλες αυτές τις περιπτώσεις είναι αναγκαία η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης Ε9 για την αποκατάσταση των λαθών. Συγκεκριμένα, το ακίνητο για το οποίο έχουν γίνει τα λάθη θα πρέπει να ξαναδηλωθεί με αναγραφή του σωστού αριθμού τετραγωνικών μέτρων τόσο για τους κύριους όσο και για τους βοηθητικούς χώρους.

Άλλα λάθη

α) Σε περίπτωση μη συμπλήρωσης του αριθμού ορόφου ή συμπλήρωσης ορόφου ακινήτου ως δώμα, για τον υπολογισμό του φόρου λαμβάνεται ο συντελεστής που αντιστοιχεί στον 6ο όροφο, οπότε ο φόρος υπολογίζεται με προσαύξηση λόγω υψηλού ορόφου.

β) Σε περίπτωση κατά την οποία το έτος γέννησης επικαρπωτή έχει συμπληρωθεί με διψήφιο αριθμό, αυτός θεωρείται ως η ηλικία του επικαρπωτή κατά το έτος υποβολής της δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

Προσοχή : Σε περίπτωση μη αναγραφής ή αναγραφής λανθασμένου έτους γέννησης επικαρπωτή, με εξαίρεση την προηγούμενη περίπτωση, λαμβάνεται το δυσμενέστερο για το φορολογούμενο έτος.

γ) Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από το νομό, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Αρχική Βασική Αξία (ΑΒΑ) του νομού για τον κύριο φόρο φυσικών και νομικών προσώπων και, κατά περίπτωση, η μεγαλύτερη ΑΒΑ ή Ειδική Βασική Αξία (ΕΒΑ) για το συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων.

Προσοχή : Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από νομό και δήμο, λαμβάνεται κατά περίπτωση η μεγαλύτερη ΑΒΑ ή ΕΒΑ του δήμου για το συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων

δ) Σε περίπτωση κατά την οποία η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από το νομό, λαμβάνεται η μεγαλύτερη Το αρχικό του νομού και εάν η γεωγραφική θέση του αγροτεμαχίου προσδιορίζεται μόνο από το νομό και δήμο, λαμβάνεται η μεγαλύτερη ΤΟ αρχικό του δήμου για το συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων.

ε) Σε περίπτωση κατά την οποία δεν έχουν συμπληρωθεί τα στοιχεία πρόσοψης του αγροτεμαχίου ή έχουν συμπληρωθεί λανθασμένα, για το συμπληρωματικό φόρο των φυσικών και των νομικών προσώπων, θεωρείται ότι το γήπεδο έχει πρόσοψη σε εθνική ή επαρχιακή οδό.

στ) Σε περίπτωση κατά την οποία υπάρχουν περισσότερες των μια ζώνες, με την ίδια χαμηλότερη τιμή, ως συντελεστής οικοπέδου (Σ Οικ.), συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), λαμβάνονται αυτοί, από το συνδυασμό των οποίων προκύπτει η μικρότερη φορολογητέα αξία οικοπέδου.

ζ) Σε περίπτωση οικισμών προϋφισταμένων του 1923 και οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, για τον υπολογισμό του ΣΟ τελ. ως επιφάνεια του κατά κανόνα άρτιου οικοπέδου λαμβάνεται η αναγραφόμενη στη δήλωση στοιχείων ακινήτων.

Προσοχή στα λάθη από το παρελθόν

Σημειώνεται ότι, σε όλες τις παραπάνω περιπτώσεις, αν τα λάθη ξεκινούν από δηλώσεις Ε9 παρελθόντων ετών (2015-2020), τότε θα πρέπει οι διορθώσεις να ξεκινήσουν από το πρώτο εκ των ετών αυτών, ώστε ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. να μειωθεί αναδρομικά και για όλα τα συγκεκριμένα έτη.

*Ο Αποστόλης Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.