UBS: Σε σημείο καμπής οι εξοχικές κατοικίες στην Ελβετία

Η εκρηκτική αύξηση που παρατηρήθηκε στις εξοχικές κατοικίες στην Ελβετία πλησιάζει σε ένα σημείο καμπής. Όπως αναφέρει σε έκθεσή της η UBS Group, ενώ οι οι τιμές αυξήθηκαν 7% το πρώτο τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος, το αυξανόμενο κόστος συντήρησης, η μείωση της ζήτησης και το αυξανόμενο απόθεμα δευτερευουσών κατοικιών είναι πιθανό να περιορίσουν μια περαιτέρω μεγάλη αύξηση στις αξίες των κατοικιών φέτος.

«Αναμένουμε ότι οι τιμές θα μείνουν στάσιμες φέτος κατά μέσο όρο — θα μπορούσαν ακόμη και να πέσουν λίγο», δήλωσε στους δημοσιογράφους την Παρασκευή ο αναλυτής ακινήτων Maciej Skoczek. «Τα επόμενα χρόνια, πιθανότατα θα δούμε μια ανατροπή: οι τιμές των εξοχικών κατοικιών θα αναπτυχθούν κάτω από τον μέσο όρο της ευρύτερης αγοράς. Αυτό είναι διαφορετικό από το μοτίβο που είδαμε μέχρι τώρα».

Το κόστος μιας εξοχικής κατοικίας

Σύμφωνα με την μεγαλύτερη ελβετική τράπεζα, το κόστος μιας δεύτερης κατοικίας στην Ελβετία εξακολουθεί να είναι 20% υψηλότερο κατά μέσο όρο από ό,τι πριν από την πανδημία. Από το 2020, το Arosa, το Flims-Laax και το Engelberg ήταν μεταξύ των τοποθεσιών που σημείωσαν τις μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών στις Άλπεις, καθώς η τηλεργασία έκανε πιο δημοφιλείς τις πιο απομακρυσμένες πόλεις.

Συνολικά, η πιο ακριβή αγορά είναι το Engadin και το St Moritz στην περιοχή Grisons στα νοτιοανατολικά της Ελβετίας. Εκεί, οι επενδυτές εξοχικών κατοικιών πρέπει να πληρώσουν περίπου 20.500 φράγκα (22.700 δολάρια) ανά τετραγωνικό μέτρο.

Η έκθεση υπογραμμίζει ότι οι βασικοί μοχλοί της ζήτησης μέσω και μετά την πανδημία έχουν αποδειχθεί μη βιώσιμοι. Οι διακοπές στο εξωτερικό αποδεικνύονται τόσο δημοφιλείς τώρα όσο ποτέ, και η υβριδική εργασία —με άτομα που επιλέγουν να εργαστούν από το δεύτερο σπίτι τους— φαίνεται ότι ήταν ένα προσωρινό φαινόμενο. Αυτό που μένει μετά την έκρηξη είναι ότι οι τιμές των εξοχικών κατοικιών είναι κατά 20% υψηλότερες. Κατά συνέπεια, η μέση τιμή αγοράς μιας εξοχικής κατοικίας είναι επί του παρόντος περίπου 1 εκατομμύριο ελβετικά φράγκα, γεγονός που, σε συνδυασμό με την αύξηση των επιτοκίων, επιβαρύνει πολύ τους προϋπολογισμούς των νοικοκυριών.

Το συνολικό κόστος αγοράς ενός τυπικού διαμερίσματος των Άλπεων ανέρχεται επί του παρόντος σε περίπου 50.000 CHF ετησίως—διπλάσιο από αυτό του 2019. Ο Skoczek προσθέτει: «Ορισμένοι ιδιοκτήτες θα εξετάσουν το ενδεχόμενο να πουλήσουν εξοχικές κατοικίες για να επιτύχουν κέρδη κεφαλαίου αποφεύγοντας το αυξημένο κόστος».

Η χρόνια έλλειψη στέγης

Η τρέχουσα έλλειψη στέγης είναι αποτέλεσμα τόσο της επιταχυνόμενης ζήτησης για στέγαση όσο και της παρατεταμένης κατασκευαστικής ύφεσης. Μέχρι στιγμής, η έλλειψη στέγης ήταν κυρίως ένα ζήτημα στην κεντρική Ελβετία και στα καντόνια της Ζυρίχης και του Graubünden. Στο παρελθόν, φάσεις έλλειψης κατοικιών ακολουθήθηκαν από περιόδους πλεονασμάτων στέγης. Ωστόσο, εάν τα κίνητρα της αγοράς για τους επενδυτές σε ακίνητα καταπνίγονται σε ρυθμιστικό επίπεδο, υπάρχει σοβαρός κίνδυνος χρόνιας έλλειψης στέγης. Μεσοπρόθεσμα, τα πιο αποτελεσματικά πολιτικά μέτρα θα ήταν η χαλάρωση των κανονισμών για την προστασία από τον θόρυβο, ο περιορισμός του δικαιώματος προσφυγής και η απλοποίηση και η επιτάχυνση των διαδικασιών οικοδομικής άδειας

Τα ενοίκια θα αυξηθούν κατά 10% έως το 2025

Σύμφωνα με την UBS το επιτόκιο αναφοράς των στεγαστικών δανείων αναμένεται να αυξηθεί κατά ένα τέταρτο της εκατοστιαίας μονάδας από την 1η Ιουνίου 2023. Είναι πολύ πιθανό να υπάρξει περαιτέρω αύξηση το δεύτερο εξάμηνο του έτους. Αυτό, σε συνδυασμό με τον πληθωρισμό και τις προσαρμογές κόστους, θα επέτρεπε στους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τα ενοίκια κατά περίπου 10 τοις εκατό για περίπου το ένα τρίτο όλων των συμβάσεων ενοικίασης σε όλη την Ελβετία. Ωστόσο, είναι πιθανό ορισμένοι ιδιοκτήτες να μην ασκήσουν το δικαίωμά τους να προσαρμόσουν τα ενοίκια, καθώς το οικονομικό περιθώριο για πολλά νοικοκυριά είναι περιορισμένο. «Αναμένουμε ότι τα μέσα υφιστάμενα ενοίκια θα αυξηθούν κατά περισσότερο από 2,5 τοις εκατό το 2023. Και, με μια προβλεπόμενη τρίτη αύξηση του επιτοκίου αναφοράς στεγαστικών δανείων στα τέλη του 2025, ο μέσος όρος για τα υπάρχοντα ενοίκια είναι πιθανό να είναι σωρευτικά 10 τοις εκατό υψηλότερος από ό,τι στο τέλος του 2022» τονίζουν.