Ακίνητα: Η ΕΚΤ προειδοποιεί τις τράπεζες για κινδύνους στα ακίνητα

Να προλάβει πιθανή κρίση στην αγορά εμπορικών ακινήτων «τρέχει» το τελευταίο διάστημα η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, προειδοποιώντας τις τράπεζες ότι ενδέχεται να αντιμετωπίσουν υψηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις εάν δεν αντιμετωπίζουν επαρκώς τους κινδύνους από τα εμπορικά ακίνητα.

Αυτό αποκαλύπτει το Bloomberg, το οποίο σύμφωνα με πληροφορίες που επικαλείται από την Φρανκφούρτη, ο εποπτικός οργανισμός της ΕΚΤ δίνει μεγαλύτερη έμφαση στη διαχείριση των κινδύνων εμπορικής ιδιοκτησίας. Ήδη μάλιστα βρίσκεται σε διάλογο με τις τράπεζες προκειμένου να οριστεί ο ετήσιος πήχης για την οικονομική τους ευρωστία. Ενώ οι επιμέρους απαιτήσεις θα ισχύουν πιθανώς μόνο το επόμενο έτος, ανώτεροι αξιωματούχοι θεωρούν τις προειδοποιήσεις ως τρόπο περιορισμού των ζημιών από την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων.

Τριγμοί στο ευρωπαϊκό real estate – Απέσυραν πάνω από 1 δισ. οι επενδυτές σε ένα μήνα

Οι αγορές εμπορικών ακινήτων σημείωσαν απότομη πτώση, καθώς η περυσινή άνοδος των επιτοκίων ενέτεινε τις προκλήσεις για τον κλάδο, ειδικά των εμπορικών ακινήτων. Η ΕΚΤ έχει ελέγξει εξονυχιστικά τις δανειοδοτικές πρακτικές των τραπεζών για αρκετά χρόνια και τις έχει κατηγορήσει επανειλημμένα για υπερβολικό ρίσκο, αλλά και υπερκτίμηση των εξασφαλίσεων.

Η ΕΚΤ θέλει να διασφαλίσει ότι οι τράπεζες «πραγματοποιούν ενδελεχή πιστωτική ανάλυση», ειδικά δεδομένης της αλλαγής στα επιτόκια, δήλωσε τον περασμένο μήνα η Elizabeth McCaul, μέλος του Εποπτικού Συμβουλίου της ΕΚΤ. Οι τράπεζες έχουν «αργήσει» να επαναξιολογήσουν τα δάνεια σε ακίνητα ως πιο επικίνδυνα, είπε σε συνέδριο στη Φρανκφούρτη.

Προειδοποιήσεις από τους αναλυτές

Οι προειδοποιήσεις όμως δεν έρχονται μόνο από την ΕΚΤ, αλλά και από τους αναλυτές. Η πίεση για τα ακίνητα προκαλεί κραδασμούς σε επιλεγμένες τράπεζες – από τη NYCB στην Αμερική έως την Aozora στην Ασία και την Julius Baer και την Deutsche Pfandbriefbank στην Ευρώπη. Αλλά η πίεση δεν φαίνεται παγκόσμια ή συστημική, σύμφωνα με την αναλύτρια του Bloomberg Intelligence, Tolu M Alamutu.

Οι γαλλικές και γερμανικές τράπεζες έχουν τα περισσότερα εμπορικά δάνεια σε ακίνητα στην Ευρωπαϊκή Ένωση, σύμφωνα με στοιχεία της Ευρωπαϊκής Αρχής Τραπεζών για το τρίτο τρίμηνο. Προηγούμενη ανάλυση από το Ευρωπαϊκό Συμβούλιο Συστημικού Κινδύνου, δείχνει ότι οι τράπεζες στη Γερμανία έχουν το υψηλότερο μερίδιο έκθεσης σε διασυνοριακά εμπορικά ακίνητα μεταξύ των τραπεζών από τις μεγάλες οικονομίες του μπλοκ.

Αυξάνονται τα «ύποπτα» σημάδια για την αγορά ακινήτων στην Ευρώπη

Την ίδια ώρα, πάνω από 1 δισ. ευρώ απέσυραν μόνο οι μικροεπενδυτές από τον τομέα των ακινήτων στην Ευρώπη τον Δεκέμβριο, με την πτώση της ζήτησης και την αύξηση του κόστους δανεισμού να εγείρουν πλέον σοβαρές ανησυχίες για τις αποτιμήσεις εμπορικών ακινήτων.

Οι εξαγορές σήμαιναν ότι το σύνολο των καθαρών περιουσιακών στοιχείων που κατείχαν τα funds που δραστηριοποιούνται στα ευρωπαϊκά ακίνητα και είναι διαπραγματεύσιμα στα χρηματιστήρια μειώθηκαν περισσότερο από 10% στα 180,7 δισ. ευρώ από τον Δεκέμβριο του 2022 έως το τέλος του περασμένου έτους, σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Morningstar. Οι εκροές καταγράφονται τώρα για 11 συνεχείς μήνες, καθώς το τέλος του φθηνού χρήματος έκανε την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων λιγότερο ελκυστική.

Ενώ οι επενδυτές ανησυχούν ιδιαίτερα για την αγορά εμπορικών ακινήτων των ΗΠΑ αυτήν τη στιγμή, αυτοί οι φόβοι δείχνουν να μεταφέρονται στην Ευρώπη με τα ομόλογα που εκδόθηκαν από την Deutsche Pfandbriefbank AG και άλλες να πέφτουν λόγω της έκθεσής τους σε αυτήν την αγορά. Τα ακίνητα αποτελούν απειλή για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα επειδή αποτελούν το 40% των αγορών CRE στη ζώνη του ευρώ, προειδοποίησαν πέρυσι αξιωματούχοι της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας.

Η αναντιστοιχία μεταξύ της ρευστότητας που προσφέρεται στους επενδυτές σε ακίνητα και της μη ρευστότητας των περιουσιακών τους στοιχείων επισημάνθηκε στον απόηχο της ψηφοφορίας για το Brexit, όταν πολλά από τα βρετανικά funds αναγκάστηκαν να αναστείλουν τις συναλλαγές και να πουλήσουν περιουσιακά στοιχεία γρήγορα μετά από αύξηση των αιτημάτων εξαγοράς. Αυτή η τάση επαναλήφθηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας του κορωνοϊού και πολλά από αυτά τα funds δεν υπάρχουν πλέον.

«Πολλά κεφάλαια ανοιχτού τύπου βρίσκονται υπό πίεση να πουλήσουν προκειμένου να ικανοποιήσουν αυξανόμενα αιτήματα εξαγοράς», έγραψε την περασμένη εβδομάδα ο Oliver Salmon, ερευνητής της Savills Plc.

Ωστόσο, οι προοπτικές για το CRE αναμένεται να βελτιωθούν αργότερα αυτό το έτος, εάν η ΕΚΤ αρχίσει να μειώνει τα επιτόκια, όπως αναμενόταν και το σενάριο περί ήπιας προσγείωσης αποδειχθεί ακριβής.

Οι εξαγορές σε όλη την Ευρώπη ξεπέρασαν το 1 δισεκατομμύριο ευρώ σε κάθε έναν από τους τελευταίους τρεις μήνες του 2023, δείχνουν τα στοιχεία της Morningstar. Οι Γερμανοί επενδυτές, οι οποίοι πρέπει να ειδοποιήσουν ένα έτος πριν για να μπορέσουν να αντλήσουν χρήματα, απέσυραν περισσότερα από 750 εκατομμύρια ευρώ από τα κεφάλαια ακινήτων τους τελευταίους πέντε μήνες του έτους, σύμφωνα με την Barkow Consulting.