Ακίνητα: Όλο το «πακέτο» για τη δόμηση στον τουρισμό – Τι προβλέπεται για Σαντορίνη και κέντρο Αθήνας

Νέες ρυθμίσεις οι οποίες θα βάζουν «φρένο» στην έκδοση οικοδομικών αδειών στην καλντέρα της Σαντορίνης και θα επιτρέπουν τη μετατροπή υφιστάμενων κτιρίων σε ξενοδοχεία στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας και σε άλλες περιοχές της Περιφέρειας Αττικής οι οποίες προστατεύονται με ειδικά Προεδρικά Διατάγματα, ετοιμάζει το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ).

Σε αυτές θα περιλαμβάνονται επίσης «κόφτης» στις παρεκκλίσεις που ισχύουν σήμερα για τη δόμηση τουριστικών εγκαταστάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές της χώρας αλλά και προβλέψεις για την αναστολή και εξαίρεση από τη κατεδάφιση αυθαιρέτων δημοσίων κτιρίων που βρίσκονται στον αιγιαλό.

Σαντορίνη: Τα τρία έργα που θα δώσουν «ανάσα» στον υπερτουρισμό

Αναστολή δόμησης στην Καλντέρα της Σαντορίνης

Στο νομοσχέδιο το οποίο ετοιμάζει η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ και αναμένεται να τεθεί το επόμενο διάστημα (πιθανώς στις αρχές Σεπτεμβρίου) σε δημόσια διαβούλευση, θα περιλαμβάνει και ρύθμιση για νέα αναστολή έκδοσης οικοδομικών αδειών στην περιοχή της Καλντέρας στη Σαντορίνη.

Πιο συγκεκριμένα, έως την έγκριση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου για το νησί, το οποίο εκπονείται αυτό το διάστημα και αναμένεται να ολοκληρωθεί έως τα τέλη Δεκεμβρίου του 2025, θα ανασταλεί η έκδοση οικοδομικών αδειών για νέα κτίρια καθώς και οι  επεκτάσεις υφιστάμενων κτιρίων και πισινών. Είναι αξιοσημείωτο ότι αναστολή (βάσει παρατάσεων) στην  έκδοση οικοδομικών αδειών, αλλά στις εκτός σχεδίου περιοχές της  Θήρας, ισχύει από το 2020.

Η αναστολή της οικοδομικής δραστηριότητας στο νησί αποτελεί και αίτημα του Εμποροεπαγγελματικού Συλλόγου Θήρας ο οποίος εδώ και καιρό ζητά να μην ανεγερθεί ούτε μια νέα κλίνη, ούτε ένα νέο κτήριο ως την έκδοση του νέου ΕΠΣ, ζητώντας παράλληλα την υλοποίηση μελέτης για τη φέρουσα ικανότητα των τουριστικών επιχειρήσεων, ώστε να μπει ένα φρένο στην άναρχη ανάπτυξή τους.

Επιπλέον, για τους ιδιοκτήτες όλων των  υφιστάμενων τουριστικών υποδομών (ξενοδοχεία και άλλα τουριστικά καταλύματα) και καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος (εστιατόρια, καφετέριες, μπαρ κλπ) στη Θήρα  θα προβλεφθεί από το ΥΠΕΝ η υποχρέωση να εκπονήσουν  μελέτης στατικής επάρκειας έως τα τέλη του 2025. Διαφορετικά θα χάσουν την άδεια λειτουργίας τους.  Είναι αξιοσημείωτο ότι, εδώ και καιρό οι επιστήμονες κρούουν τον κώδωνα του κινδύνου για την ασφάλεια των υποδομών στο νησί καθώς λόγω της υπερδόμησης, το υπέδαφος μοιάζει πλέον με …κούφια γη.  Εκτενές ρεπορτάζ για το θέμα είχε κάνει το «Βήμα» ήδη από το 2012 (https://www.tovima.gr/2012/02/19/society/soyrwtiri-i-kalntera-tis-santorinis/).

Παράλληλα, η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ αναμένεται να θέσει στενά περιθώρια, πιθανώς έως το τέλος του 2024, στην Υπηρεσία Δόμησης της περιοχής για τον έλεγχο του συνόλου των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί την τελευταία πενταετία στη Σαντορίνη και ειδικότερα στην περιοχή της Καλντέρας.

Κατά παρέκκλιση χρήση ξενοδοχείου σε κτίρια στην Αττική

Ειδικά στην περιοχή αρμοδιότητας του ρυθμιστικού σχεδίου Αττικής, ήτοι σε όλη την Περιφέρεια, συμπεριλαμβανομένων και των δήμων Αίγινας, Τροιζηνίας, Κυθήρων, Αγκιστρίου, Σαλαμίνας, Σπετσών, Ύδρας και Πόρου, όπως αναφέρουν στελέχη του ΥΠΕΝ, αναμένεται να προωθηθεί ρύθμιση που θα επιτρέπει, κατά παρέκκλιση, τη χρήση ξενοδοχείου σε νομίμως υφιστάμενα κτίρια, δίχως να δίνεται δυνατότητα αλλαγής του περιγράμματος της οικοδομής και του όγκου της. Η δυνατότητα θα δοθεί σε περιοχές που οι χρήσεις τους ρυθμίζονται από ειδικά διατάγματα προστασίας, όπως για παράδειγμα συμβαίνει στο Ιστορικό Κέντρο της Αθήνας. Για την αλλαγή χρήσης θα απαιτείται απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έπειτα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), και υπό τις εξής προϋποθέσεις:

αα) τα κτίρια θα πρέπει να εμπίπτουν σε οικοδομικά τετράγωνα στα οποία από τον πολεοδομικό σχεδιασμό έχουν καθοριστεί μικτές χρήσεις, εξαιρουμένων οικοδομικών τετραγώνων αποκλειστικής κατοικίας.  Προηγούμενη ρύθμιση του 2014 αφορούσε κτίρια που είχαν πρόσωπο  επί οδών ή λεωφόρων στις οποίες από τον πολεοδομικό σχεδιασμό έχουν καθοριστεί μικτές χρήσεις.

ββ) τα κτίρια να έχουν πρόσωπο σε οδό, λεωφόρο, πλατεία και γενικότερα κοινόχρηστο και μη οικοδομήσιμο χώρο, στην απέναντι πλευρά του οποίου  επιτρέπεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό η χρήση τουριστικού καταλύματος ή υφίσταται χώρος κοινόχρηστου πρασίνου. Θα αφορά ακόμη και κτίρια που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο και μη οικοδομήσιμο χώρο, εντός των ειδικών διαταγμάτων προστασίας που εφάπτονται των ορίων των συγκεκριμένων κτιρίων.  Σήμερα επιτρέπεται η αλλαγή χρήσης ενός κτιρίου σε ξενοδοχείο όταν στην   απέναντι πλευρά της οδού ή λεωφόρου επιτρέπεται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό η χρήση ξενοδοχείου.

Ζητήματα συνταγματικότητας

Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρουν στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» νομικοί κύκλοι, ο νομοθέτης θα πρέπει, πριν προωθήσει τη συγκεκριμένη ρύθμιση, να λάβει υπόψη του σχετική νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Οι ανώτατοι δικαστές του Ε΄Τμήματος του Ανώτατου Ακυρωτικού Δικαστηρίου της χώρας, στην απόφασή τους 2460 του 2022, είχαν θέσει ζητήματα αντισυνταγματικότητας εξετάζοντας υπόθεση αλλαγής χρήσης κτιρίου γραφείων στην περιοχή της πλατείας Αγίας Ειρήνης, εντός του Ιστορικού Κέντρου της Αθήνας, σε ξενοδοχείο τριών αστέρων. Το κτίριο βρίσκεται  σε απόσταση περίπου 250 μ. από το όριο του αρχαιολογικού χώρου της Ακρόπολης   και απέχει περίπου 600 μέτρα, σε ευθεία γραμμή, από τη βόρεια κλιτύ της Ακρόπολης.

Ειδικότερα,  οι ανώτατοι δικαστές επικαλούμενοι το άρθρο  24 (παρ. 1 και 6) του Συντάγματος που καθιερώνει την  αυξημένη προστασία φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος, την υφιστάμενη ελληνική νομοθεσία αλλά και νομολογία του ΣτΕ επισημαίνουν, μεταξύ άλλων,  ότι «η οικοδομική δραστηριότητα και η εγκατάσταση και λειτουργία εμπορικών επιχειρήσεων, όπως οι τουριστικές επιχειρήσεις, πλησίον αρχαίων μνημείων ή αρχαιολογικών χώρων που είναι μνημεία της Παγκόσμιας Πολιτιστικής Κληρονομιάς, όπως η Ακρόπολη, επιτρέπεται μετά από έγκριση του Υπουργού Πολιτισμού, η οποία εκδίδεται ύστερα από γνώμη του Κεντρικού Αρχαιολογικού Συμβουλίου».

«Κόφτης» σε παρεκκλίσεις εκτός σχεδίου δόμησης για ξενοδοχεία

Σχετικά με την ελάχιστη αρτιότητα σε περιοχές εκτός σχεδίου για την ανέγερση τουριστικών καταλυμάτων, εγκαταστάσεων ειδικής τουριστικής υποδομής και άλλων τουριστικών επιχειρήσεων, πρόθεση της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ είναι να «κλειδώσει» το ελάχιστον εμβαδόν που πρέπει να έχουν τα οικόπεδα που προορίζονται για δόμηση ξενοδοχειακών υποδομών ώστε να είναι οικοδομήσιμα στα οκτώ στρέμματα.  Δηλαδή, όπως αναφέρει στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» στέλεχος του υπουργείου, σκοπεύουν να καταργήσουν τη δυνατότητα που δίνει σήμερα ο νόμος 4759/2020 (άρθρο 34, παράγραφος 1) για δόμηση τουριστικών υποδομών σε μικρότερα εκτός σχεδίου οικόπεδα τεσσάρων στρεμμάτων για την ανέγερση ξενοδοχειακών καταλυμάτων, εφόσον πληρούν ενεργειακά, περιβαλλοντικά ή πολεοδομικά κριτήρια (ορίζονται με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος).  Είναι αξιοσημείωτο να επισημανθεί ότι, οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση δεν ισχύουν για στρατηγικές επενδύσεις επί ιδιωτικών ή δημοσίων ακινήτων δηλαδή για ΕΣΧΑΣΕ και ΕΣΧΑΔΑ (Ειδικά Σχέδια Χωρικής Ανάπτυξης  για Στρατηγικές Επενδύσεις και   Δημόσια Ακίνητα αντίστοιχα).

Εξαίρεση από την κατεδάφιση δημοσίων αυθαιρέτων σε αιγιαλό

Για ακίνητα τα οποία ανήκουν στο Δημόσιο (σε ποσοστό άνω του 50%) και τα διαχειρίζονται η Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ) ή δημόσιες επιχειρήσεις στις οποίες το Δημόσιο είναι κύριος του συνόλου ή άνω του 51%, καθώς και για ακίνητα που βρίσκονται ή θα περιέλθουν στην κυριότητα της ΕΤΑΔ θα προβλεφθεί ρύθμιση για τη νομιμοποίηση τυχόν αυθαίρετων τμημάτων τους. Σε περίπτωση που τμήμα δημοσίου κτιρίου βρίσκεται εντός αιγιαλού και παλιού αιγιαλού θα μπορεί να  υπαχθεί στις διατάξεις αναστολής  και εξαίρεσης από την κατεδάφιση  με την καταβολή του παραβόλου που αντιστοιχεί στην επιφάνειά του και του ενιαίου ειδικού προστίμου αυθαιρέτων. Προϋπόθεση θα αποτελεί η θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων σχετικά με την τεχνική αδυναμία κατεδάφισής του, βάσει ειδικής έκθεσης μηχανικού.