ΗΠΑ: «Ωρολογιακή βόμβα» τα (επανα)ρυθμισμένα εμπορικά δάνεια ακινήτων των τραπεζών

Ο αριθμός των Αμερικανών δανειοληπτών που κινδυνεύουν να αθετήσουν για δεύτερη φορά τα δάνεια για εμπορικά ακίνητα βρίσκεται στο υψηλότερο επίπεδο της τελευταίας δεκαετίας, εγείροντας ανησυχίες ότι μια τραπεζική πρακτική γνωστή ως «επέκταση και προσποίηση» (extend and pretend) κρύβει ένα σοβαρό συστημικό κίνδυνο.

Αυτό αναφέρει νέα ανάλυση των Financial Times, αποκαλύπτοντας μάλιστα ότι το πρόβλημα βρίσκεται στο ραντάρ ήδη των ρυθμιστικών αρχών, που ανησυχούν ολοένα και περισσότερο για την αύξηση των ρυθμίσεων δανείων και για το εάν αυτές στρεβλώνουν τις αγορές δανείων.

Εμπορικά ακίνητα: Το νέο dealmaking – Τα «πράσινα» στοιχήματα και η εικόνα στην Ελλάδα

«Κλωτσούν ένα κουτάκι στο δρόμο», σχολίασε χαρακτηριστικά στους FT, ο Ivan Cilik, διευθυντής στον όμιλο χρηματοοικονομικών υπηρεσιών της λογιστικής εταιρείας Baker Tilly. «Νομίζω ότι οι τράπεζες προσπαθούν να λύσουν τα προβλήματα με αυτά τα δάνεια, αλλά αν τα επιτόκια δεν πέσουν, οι δανειολήπτες δεν θα είναι σε θέση να κάνουν πληρωμές».

Οι προειδοποιήσεις

Τον περασμένο μήνα, ερευνητές της Fed της Νέας Υόρκης δημοσίευσαν ένα έγγραφο προειδοποιώντας ότι οι τράπεζες φαινόταν σε πολλές περιπτώσεις να προσφέρουν ρυθμίσεις σε δανειολήπτες ακινήτων με μοναδικό σκοπό την αναβολή της διαγραφής.

«Η πρακτική extend and pretend των τραπεζών έχουν οδηγήσει σε απομείωση των στεγαστικών δανείων εμπορικών ακινήτων την περίοδο μετά την πανδημία περίοδο», έγραψαν οι αναλυτές της μελέτης και προειδοποίησαν ότι οι γενναιόδωρες ρυθμίσεις θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε «λανθασμένη κατανομή πιστώσεων και συσσώρευση οικονομικής αστάθειας».

Αυτό οδηγεί σε αύξηση των διπλών αθετήσεων. Στα στοιχεία που ανακοινώθηκαν τέλη Σεπτεμβρίου, έδειξαν ότι η αξία των «επαναπληρωμών» των εμπορικών ακινήτων αυξήθηκε κατά 90% τον περασμένο χρόνο έως τον Σεπτέμβριο, στα 5,5 δισ. δολάρια, με αύξηση 1 δισ. δολ. μόνο το τελευταίο τρίμηνο.

Αυτό είναι το υψηλότερο επίπεδο από το 2014 για τις ρυθμίσεις μη εξυπηρετούμενων δανείων για εμπορικά ακίνητα. Αξίζει εδώ να σημειωθεί ότι οι ρυθμίσεις έρχονται όταν ένας δανειολήπτης βρίσκεται υπό πίεση, έλαβε θεραπεία —με μειωμένες πληρωμές, χαμηλότερο επιτόκιο ή κάποια άλλη τροποποίηση— και για άλλη μια φορά είναι σε καθυστέρηση.

Ο ρόλος των επιτοκίων

Πριν από μια δεκαετία, τα στεγαστικά δάνεια σε καθυστέρηση τόσο σε κατοικίες όσο και σε εμπορικά ακίνητα εξακολουθούσαν να υποχωρούν από τα υψηλά της οικονομικής κρίσης.

Αυτή τη φορά, καθώς τα επιτόκια έχουν αυξηθεί, οι καθυστερήσεις και οι αθετήσεις έχουν συγκεντρωθεί σε εμπορικά ακίνητα – κυρίως κτίρια γραφείων που έχουν σημειώσει πτώση της ζήτησης των ενοικιαστών από την πανδημία, αλλά και εμπορικά κέντρα και πιο πρόσφατα πολυκατοικίες.

Συνολικά, η αξία των αυξανόμενων πληρωμών εξακολουθεί να είναι σχετικά μικρή σε σύγκριση με τα σχεδόν 2 τρισ. δολάρια που έχουν δανείσει οι τράπεζες για εμπορικά ακίνητα. Ωστόσο, η αξία των ληξιπρόθεσμων δανείων ακινήτων σε κατασκευαστικές και επενδυτές έχει αυξηθεί κατά 25% στα 26 δισ. δολάρια τους πρώτους εννέα μήνες του τρέχοντος έτους.

Οι ρυθμίσεις των δανείων βοήθησαν τις τράπεζες να αναφέρουν επιβράδυνση του ποσοστού των νέων καθυστερήσεων στα εμπορικά ακίνητα, με αύξηση 40% φέτος.

Τον περασμένο μήνα, η ανασκόπηση της Moody’s για τις ρυθμίσεις δανείων ακινήτων διαπίστωσε ότι οι τράπεζες πρόσφεραν ελάχιστα όσον αφορά τις διακοπές πληρωμών, συχνά λιγότερο από 2% από τις συνολικές πληρωμές στην πλειονότητα των τραπεζικών τροποποιήσεων.

Αντίθετα, επιτράπηκε στους δανειολήπτες να καθυστερήσουν τις περιόδους χάριτος και τους δόθηκε περισσότερος χρόνος για να επανέλθουν στις εξυπηρετήσεις.

Ωστόσο, μόνο το ένα τρίτο περίπου των ρυθμίσεων που προσέφεραν οι τράπεζες το περασμένο έτος είχαν ως αποτέλεσμα τον δανειολήπτη να χρεοκοπήσει για δεύτερη φορά.

«Είμαστε στο πρώτο μέρος της καμπύλης», είπε ο Cilik της Baker Tilly. «Εάν συνεχίσουμε να βλέπουμε αυξανόμενες παραβατικές υποχρεώσεις, θα ξέρουμε ότι αυτές οι ρυθμίσεις απλώς δεν λειτουργούν».