Ένα ασυνήθιστο μοντέλο χρηματοδότησης εφαρμόζει η Cain, η επενδυτική εταιρεία με έδρα το Λονδίνο που αναπτύσσει το One Beverly Hills, ένα από τα ακριβότερα οικιστικά έργα στις ΗΠΑ: ζητά από τους ίδιους τους αγοραστές που θέλουν να αποκτήσουν τις πολυτελείς κατοικίες να της δανείσουν χρήματα για την κατασκευή του συγκροτήματος.
Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 10 δισ. δολαρίων, συνδυάζει την αγορά κατοικίας με μια πρόσθετη επενδυτική τοποθέτηση, μεταφέροντας παράλληλα μέρος του κατασκευαστικού κινδύνου στους πελάτες, σύμφωνα με την Wall Street Journal.
Το One Beverly Hills αναπτύσσεται σε έκταση περίπου 70 στρεμμάτων και αναμένεται να ολοκληρωθεί το 2029. Θα περιλαμβάνει περίπου 150 υπερπολυτελείς κατοικίες, τις οποίες θα διαχειρίζεται η Aman, γνωστή για τα ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών της, καθώς και εμπορικά καταστήματα επώνυμων οίκων, εστιατόρια, 78 νέες ξενοδοχειακές σουίτες και εκτεταμένους βοτανικούς κήπους. Οι τιμές των κατοικιών ξεκινούν από 15 εκατ. δολάρια, ενώ ορισμένες πωλήσεις έχουν ξεπεράσει τα 7.000 δολάρια ανά τετραγωνικό πόδι (75.347,37 το τετραγωνικό μέτρο).
Η χρηματοδότηση από τους αγοραστές πραγματοποιείται μέσω ομολόγων που ονομάζονται Founder Bonds και προσφέρουν απόδοση 5%. Η συμμετοχή δεν είναι υποχρεωτική, ωστόσο, σύμφωνα με πηγή της WSJ, όλοι οι αγοραστές μέχρι σήμερα έχουν συμφωνήσει να τα αποκτήσουν. Τα ομόλογα αντιστοιχούν συνήθως περίπου στο 30% της τιμής αγοράς κάθε κατοικίας. Η Cain έχει ήδη συγκεντρώσει περίπου 350 εκατ. δολάρια και επιδιώκει να αυξήσει το ποσό σε περισσότερα από 1,6 δισ. δολάρια.
Η εταιρεία υποστηρίζει ότι διαθέτει επαρκή κεφάλαια για να ολοκληρώσει το έργο ακόμη και χωρίς αυτή τη χρηματοδότηση. Τα χρήματα από τα Founder Bonds, ωστόσο, θα της επιτρέψουν να αντικαταστήσει μέρος των ιδίων κεφαλαίων που έχει δεσμεύσει. Το εργαλείο προσφέρει έτσι μεγαλύτερη χρηματοδοτική ευελιξία, αλλά δημιουργεί ερωτήματα για το κατά πόσο οι αγοραστές αντιλαμβάνονται πλήρως τον κίνδυνο που αναλαμβάνουν.
Αν δεν ολοκληρωθεί οι ομολογούχοι ιδιοκτήτες χάνουν κατοικίες και λεφτά
Τα ομόλογα βρίσκονται χαμηλότερα στην κατάταξη των πιστωτών από άλλες δανειακές υποχρεώσεις του έργου, μεταξύ των οποίων δάνειο 2,8 δισ. δολαρίων με επικεφαλής την JPMorgan και ενδιάμεσο δάνειο 1,5 δισ. δολαρίων από τη VICI Properties. Εάν το έργο δεν ολοκληρωθεί, οι κάτοχοι των Founder Bonds ενδέχεται να χάσουν τόσο τις κατοικίες που περιμένουν όσο και τα χρήματα που δάνεισαν. Επιπλέον, η απόδοση 5% έχει γίνει λιγότερο ελκυστική, καθώς οι αποδόσεις των δεκαετών αμερικανικών κρατικών ομολόγων ξεπέρασαν πρόσφατα αυτό το επίπεδο.
Στην Καλιφόρνια, η νομοθεσία περιορίζει συνήθως τις προκαταβολές που μπορούν να παρακρατήσουν οι κατασκευαστές στο 3% της τιμής αγοράς και δεν τους επιτρέπει να χρησιμοποιούν αυτά τα χρήματα για κατασκευαστικές δαπάνες. Οι περιορισμοί αυτοί, ωστόσο, δεν εφαρμόζονται στα Founder Bonds, δίνοντας στην Cain μεγαλύτερη ελευθερία αξιοποίησης των κεφαλαίων.
Η εμπορική επιτυχία του έργου εξαρτάται από τη ζήτηση για κατοικίες εξαιρετικά υψηλής αξίας. Τον Ιούλιο, αγοραστής φέρεται να δεσμεύτηκε για ένα ρετιρέ αξίας 200 εκατ. δολαρίων, ποσό που θα κατέρριπτε το προηγούμενο ρεκόρ πώλησης διαμερίσματος στην κομητεία του Λος Άντζελες. Περισσότερα από 1 δισ. δολάρια σε κατοικίες έχουν ήδη συμφωνηθεί ή δεσμευτεί.
Ωστόσο, η ευρύτερη αγορά διαμερισμάτων του Λος Άντζελες εμφανίζει αδυναμία, με τις πωλήσεις έως τον Αύγουστο να βρίσκονται στο χαμηλότερο επίπεδο της περιόδου καταγραφής της Redfin, η οποία ξεκινά το 2012. Άλλα πολυτελή συγκροτήματα έχουν αντιμετωπίσει προβλήματα χρηματοδότησης, ενώ υπάρχουν περιπτώσεις κατασκευαστών που αθέτησαν δάνεια.
Οι υποστηρικτές του One Beverly Hills εκτιμούν ότι η αγορά άνω των 10 εκατ. δολαρίων λειτουργεί διαφορετικά. Οι πολύ εύποροι αγοραστές αναζητούν ασφάλεια, ιδιωτικότητα, υπηρεσίες ξενοδοχειακού επιπέδου και κατοικίες που μπορούν να αφήνουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα χωρίς να τις διαχειρίζονται οι ίδιοι. Το μεγάλο στοίχημα για την Cain είναι εάν αυτά τα πλεονεκτήματα θα δικαιολογήσουν τις τιμές και θα διασφαλίσουν την ολοκλήρωση ενός έργου που στηρίζεται, εν μέρει, στα χρήματα των μελλοντικών ιδιοκτητών του.
