Ακίνητα: Πώς οι υψηλές τιμές ναρκοθετούν τις εθνικές οικονομίες

Τον Απρίλιο του 2021, εν μέσω αγωνιωδών ανά τον πλανήτη εμβολιασμών κατά της Covid-19, το αμερικανικό περιοδικό «The Land Report» πληροφορούσε τους αναγνώστες του ότι ο μεγαλύτερος γαιοκτήμονας στις Ηνωμένες Πολιτείες ήταν πλέον ο «Farmer Bill». Πρόκειται βέβαια για τον Μπιλ Γκέιτς, ο οποίος έχοντας αποκτήσει 1.077.000 στρέμματα γης σε διάφορες αμερικανικές Πολιτείες βρισκόταν στην κορυφή του Top-100 της κατάταξης με τους μεγαλύτερους επενδυτές σε καλλιεργήσιμες και χορτολιβαδικές εκτάσεις στη χώρα.

Τι συνέβη άραγε και η εμβληματικότερη μορφή της υψηλής τεχνολογίας και της «νέας οικονομίας» δαπάνησε τόσο χρόνο (για να βρει και να επιλέξει) και χρήμα (για να αγοράσει) σε μια επένδυση τόσο παλιομοδίτικη; Ο ίδιος εξήγησε ότι κύριος στόχος των επενδύσεών του σε γη είναι η ανάπτυξη νέων σπόρων και βιοκαυσίμων.

Διαβάστε επίσης: Ακίνητα: Τι αγοράζουν οι δισεκατομμυριούχοι για να προστατευτούν από τον πληθωρισμό

«Ο τομέας της γεωργίας είναι σημαντικός. Με πιο παραγωγικούς σπόρους μπορούμε να αποφύγουμε την αποψίλωση των δασών και να βοηθήσουμε την Αφρική να αντιμετωπίσει τις κλιματικές δυσκολίες, με τις οποίες βρίσκεται ήδη αντιμέτωπη. Όσο για τα βιοκαύσιμα, δεν είναι σαφές πόσο μπορούν να φθηνύνουν. Αλλά αν φθηνύνουν μπορούν να λύσουν το πρόβλημα των εκπομπών ρύπων των αεροπορικών και των οδικών μεταφορών», εξήγησε ο ιδρυτής της Microsoft, που τα τελευταία χρόνια ασχολείται, ως γνωστόν, αποκλειστικά με το φιλανθρωπικό του έργο.

Διαβάστε επίσης: FAO – Πρόκληση η προστασία της γεωργικής γης, των χερσαίων και υδάτινων πόρων

Αντιπαραγωγική επένδυση

Το βέβαιο είναι ότι μετά τη βιομηχανική επανάσταση οι επενδύσεις σε γη και εν γένει σε ακίνητα θεωρούνται από τους οικονομολόγους ως οι πλέον αντιπαραγωγικές. Κατά τον 18ο αλλά και κατά τον 19ο αιώνα (αυτόν της βιομηχανικής επανάστασης δηλαδή) «η γη αποτελούσε μια κεντρική σταθερά για να αντιληφθεί κανείς τον κόσμο», όπως σημειώνει ο «Economist». Οι οικονομολόγοι και οι κοινωνιολόγοι εκλάμβαναν την ιδιοκτησία γης ως κομβικό κριτήριο που χώριζε τους ανθρώπους σε γαιοκτήμονες και σε κολίγες. Σε πλούσιους και σε φτωχούς ουσιαστικά – η μεσαία τάξη δημιουργήθηκε με την ανάπτυξη της βιομηχανίας, ως γνωστόν.

Κατά τον 20ο αιώνα ελάχιστοι επενδυτές ασχολούνταν με τη γη και τα ακίνητα. Και οι «ραντιέρηδες» (εισοδηματίες που εισέπρατταν ενοίκια και τόκους) θεωρούνταν οι πλέον αντιπαραγωγικοί κεφαλαιούχοι. Γι’ αυτό και πολλές κυβερνήσεις, κυρίως ευρωπαϊκές, τους φορολόγησαν άγρια. Θέσπισαν δηλαδή φορολογικά αντικίνητρα για να τους αποθαρρύνουν και να στραφούν σε «επενδύσεις που δημιουργούν ανάπτυξη».

Παρά ταύτα, σε ό,τι αφορά τουλάχιστον την κατοικία, η άνθηση της μεσαίας τάξης ευνόησε τη μικροϊδιοκτησία. Η ζήτηση για στέγη εκτινασσόταν όσο διαρκούσαν οι ανοδικοί οικονομικοί κύκλοι του 20ου αιώνα. Και μαζί μ’ αυτή εκτινάσσονταν και οι τιμές. Στους πολέμους και στους καθοδικούς κύκλους των οικονομιών οι τιμές μάλλον καθηλώνονταν. Δεν κατέρρεαν. Το χρηματιστηριακό κραχ του 1929 προκάλεσε το πρώτο μεγάλο σοκ στο real estate της Δύσης.

Η παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση του 2008-2009 με το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων, στις ΗΠΑ αρχικά και κατόπιν στον υπόλοιπο αγγλοσαξονικό κόσμο (αλλά και στην Ισπανία και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες), στάθηκε η αφορμή για να βάλουν οι σύγχρονες κοινωνικές και οικονομικές επιστήμες στο μικροσκόπιο την αγορά ακινήτων και να τη μελετήσουν ως «φαινόμενο».

Ε, τα αποτελέσματα της μελέτης αυτής της «έωλης» οικονομικής δραστηριότητας, που με σνομπισμό και απαξία και υπεροψία και περιφρόνηση αντιμετώπιζαν οι επενδυτές και οι οικονομολόγοι όχι μόνο της μετα-βιομηχανικής αλλά και της βιομηχανικής εποχής, τουλάχιστον μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, ήταν επιεικώς ανησυχητικά!

Τροχοπέδη για την παραγωγικότητα

Το ανησυχητικό συμπέρασμα των ερευνών είναι ότι η ανοδική πορεία των τιμών των ακινήτων σε όλο και υψηλότερα επίπεδα έχουν βλαπτικές οικονομικές συνέπειες, επειδή αφαιρούν κεφάλαια από τις παραγωγικές επενδύσεις. «Οδηγούν σε μια λανθασμένη κατανομή των κεφαλαίων», όπως εύστοχα το περιγράφουν οι ειδικοί. «Σε πιο ακραίες περιπτώσεις, οι παραφουσκωμένες τιμές των ακινήτων μπορούν ακόμα να προκαλέσουν μια παρατεταμένη επιβράδυνση της αύξησης της παραγωγικότητας», συμπληρώνουν.

Φευ, ελάχιστοι στον κόσμο αυτό διαθέτουν επενδυτικές ικανότητες (πόσω μάλλον δεξιότητες ή και αρετές). Ευλόγως τα ακίνητα συνιστούν τη μεγαλύτερη «κατηγορία» περιουσιακών στοιχείων στον κόσμο. Σύμφωνα με τον «Economist», το 2020 αντιστοιχούσαν περίπου στο 68% της συνολικής αξίας των μη χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων ανά την υφήλιο (συμπεριλαμβανομένων εγκαταστάσεων και μηχανημάτων, καθώς και άυλων περιουσιακών στοιχείων, όπως η πνευματική ιδιοκτησία).

Η γη (τα χωράφια και όχι οι κατασκευές που χτίστηκαν πάνω τους) αντιπροσωπεύει λίγο περισσότερο από το ήμισυ αυτού του 68%. Καθώς οι αξίες έχουν εκτιναχθεί, το μερίδιο της γης στα μη χρηματοοικονομικά περιουσιακά στοιχεία έχει αυξηθεί θεαματικά σε ορισμένες χώρες. Στη Βρετανία, για παράδειγμα, από 39% που ήταν το 1995 έφθασε στο 56% το 2020 (παρά το πισωγύρισμα της κρίσης του 2008).

Είναι πολύς ο κόσμος

Παρενθετικά θα επεσήμανε κανείς ότι μια από τις αιτίες της εκθετικής αύξησης των υπεραξιών ό,τι αφορά τη γη και ακόμη περισσότερο τις κατοικίες και τα επαγγελματικά ακίνητα, είναι η αύξηση του παγκόσμιου πληθυσμού από τα 3 στα σχεδόν 8 δισεκατομμύρια τα τελευταία 60 χρόνια και η συνακόλουθη εκτίναξη των αναγκών στέγασης των ανθρώπων.

Επιπλέον, «επειδή η γη μπορεί εύκολα να αποτιμηθεί και δεν μπορεί να κρυφτεί ή να ‘σπάσει’, συνιστά μια καλή εγγύηση για δανεισμό. Έτσι, όταν οι τιμές αυξάνονται, όπως αυξάνονται σχεδόν παντού στον πλανήτη τις τελευταίες δεκαετίες, σε πρώτη φάση τονώνονται ο δανεισμός και η οικονομική δραστηριότητα. Τα νοικοκυριά μπορούν να χρησιμοποιήσουν την ολοένα και πιο πολύτιμη περιουσία τους ως εγγύηση για να δανειστούν με χαμηλότερα επιτόκια. Οι ιδιοκτήτες γης, επίσης, μπορούν να έχουν ευκολότερη πρόσβαση στη χρηματοδότηση», σημειώνουν οι ειδικοί.

Επιπροσθέτως η αίσθηση ότι τα περιουσιακά στοιχεία ανατιμώνται δημιουργούν το περιβόητο «wealth effect». Κάνουν δηλαδή τους ανθρώπους να αισθάνονται πλούσιοι και ως εκ τούτου ασφαλείς για να αυξήσουν τις καταναλωτικές τους δαπάνες και βέβαια το δανεισμό τους.

Έχουν «πρόσωπο» στην αγορά

Από την άλλη πλευρά, η γη ως εξασφάλιση έχει επιβλαβείς οικονομικές συνέπειες, κατά τους αναλυτές. Ειδικά όπου οι τράπεζες διαδραματίζουν μεγάλο ρόλο στη χρηματοδότηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας. Αυτό σημαίνει ότι η ικανότητα δανεισμού των επιχειρήσεων τείνει να καθορίζεται από τα υπάρχοντα περιουσιακά τους στοιχεία και όχι από το παραγωγικό δυναμικό τους. Όσοι διαθέτουν γη ως εγγυητική εξασφάλιση δανείζονται πολύ ευκολότερα από τις τράπεζες από όσους, φέρ’ ειπείν, διαθέτουν πολλά άυλα περιουσιακά στοιχεία.

Μελέτη που δημοσιεύθηκε το 2018 από τον Σεμπάστιαν Ντερ της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών διαπίστωσε ότι οι εισηγμένες αμερικανικές εταιρείες με περισσότερες εξασφαλίσεις ακινήτων μπορούσαν να δανειστούν και να επενδύσουν περισσότερα από τις ανταγωνίστριές τους, παρόλο που ήταν λιγότερο παραγωγικές απ’ αυτές. Έρευνα ου Πανεπιστημίου της Βαρκελώνης εξάλλου, διαπίστωσε ότι οι ισπανικές κατασκευαστικές εταιρείες οικιών εξασφάλιζαν πριν από το σκάσιμο της φούσκας σαφώς περισσότερη τραπεζική πίστωση συγκριτικά με εταιρείες που δραστηριοποιούνταν σε άλλους κλάδους, με λιγότερα «εχέγγυα».

Κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους

Αν οι υψηλές τιμές των ακινήτων παίζουν έναν αντιαναπτυξικό ρόλο στη Δύση, το πρόβλημα μοιάζει ακόμα οξύτερο στην Κίνα δεδομένου ότι οι επενδυτές εκεί εμφανίζουν μια ακόμα μεγαλύτερη βουλιμία και διακατέχονται από σαφώς μεγαλύτερο θαυμασμό για την «ακίνητη περιουσία». Και οι λόγοι εν προκειμένω είναι πρωτίστως δημογραφικοί, διότι το πρόβλημα στέγασης στην Κίνα είναι εκρηκτικό.

Τα νέα 25χρονα ζευγάρια θα πρέπει να δουλέψουν σκληρά μέχρι τα 70 τους για να ξεπληρώσουν το στεγαστικό δάνειο ενός μινιμαλιστικού διαμερίσματος που ασφαλώς δεν θα καλύψει τις στεγαστικές τους ανάγκες έτσι και παρασυρθούν και κάνουν και δεύτερο παιδί, ενθουσιασμένοι από την εγκατάλειψη της «πολιτικής του ενός τέκνου», που από το 1980 έως το 2015 εφάρμοσε η νομενκλατούρα του Πεκίνου. Mε αποτέλεσμα (γιατί άραγε;) παρά την απείρως μεγαλύτερη θνητότητα των ανδρών, να αντιστοιχούν το 2020 στη χώρα 105 άνδρες σε 100 γυναίκες.

Εξυπακούεται ότι στις αναπαρωγικές ηλικίες η αντιστοιχία είναι δραματική. Γι’ αυτό και το Πεκίνο αποτιμώντας την πολιτική, που επί 35ετία εφάρμοσε, ανέκρουσε πρύμναν και υιοθέτησε την demographically correct πολιτική του «τεκνοποιείτε γιατί χανόμαστε».

Κοινή έρευνα του Πανεπιστημίου της Γενεύης και της Σχολής Διεθνούς Οικονομίας και Επιχειρήσεων του Πανεπιστημίου του Πεκίνου που δημοσιεύθηκε το 2019 έπειτα από έρευνα σε 172 κινεζικές πόλεις, έδειξε ότι μια αύξηση κατά 50% των τιμών των ακινήτων προκαλεί μια σημαντική αύξηση του κόστους δανεισμού και μια εξίσου σημαντική συρρίκνωση των επενδύσεων και της παραγωγικότητας. Το αποτέλεσμα ήταν να μειωθεί κατά 35,5% η προστιθέμενη αξία της επιχειρηματικής παραγωγής στις πόλεις αυτές.

«Εχθροί της ιδιοκτησίας»

«Η ιδιοκτησία είναι κλοπή» διακήρυσσε πριν από δυόμιση αιώνες (κιόλας!…) ο Πιερ Προυντόν. Δεν είναι ο γάλλος φιλόσοφος και πολιτικός, διάσημος θεωρητικός του αναρχισμού, εκείνος που εμπνέει τους σύγχρονους μελετητές οι οποίοι αποφαίνονται ότι «οι υψηλές και διαρκώς αυξανόμενες τιμές των ακινήτων ναρκοθετούν την οικονομική δραστηριότητα και την ανάπτυξη». Είναι τα οικονομικοτεχνικά και μαθηματικά μοντέλα (αυτά που δεν υπήρχαν τότε) που δείχνουν ότι οι υψηλές και διαρκώς αυξανόμενες τιμές των ακινήτων μπορούν να περιορίσουν την οικονομική δραστηριότητα.

«Η ενθάρρυνση πολύ μεγαλύτερης οικοδόμησης, για παράδειγμα, θα βοηθούσε στον αποπληθωρισμό των αξιών των ακινήτων. Η θέσπιση φορολογικών αντικινήτρων για τον περιορισμό της πολυιδιοκτησίας θα αμφισβητούσε την πεποίθηση της «ασφαλούς τοποθέτησης», θα κλόνιζε το στάτους του «ασφαλούς καταφυγίου» που παραδοσιακά χαρακτηρίζει τις επενδύσεις σε ακίνητα. Και ο περιορισμός των στεγαστικών δανείων εκ μέρους των τραπεζών θα διοχέτευε περισσότερες πιστώσεις σε παραγωγικούς προορισμούς.

«Μια πιο φιλόδοξη ιδέα θα ήταν η φορολόγηση της αξίας της γης η οποία, μειώνοντας την αγοραία αξία των ιδιοκτησιών, θα μπορούσε να απαξιώσει και την ελκυστικότητά τους ως εγγύηση», σημειώνει ο «Economist». Και εξηγεί ότι, περιέργως, ένας τέτοιος φόρος ήταν ο στόχος πολλών μεταρρυθμιστών στοχαστών του 18ου και του 19ου αιώνα, που αναζητούσαν μια πιο «δίκαιη και ισότιμη κοινωνία».

«Η αναβίωση της εμμονής με τη γαιοκτημοσύνη θα μπορούσε κάλλιστα να επαναφέρει και μια παλιά ιδέα», καταλήγει το δημοσίευμα του βρετανικού περιοδικού. Κρύος ιδρώτας έλουσε τον Μπιλ Γκέιτς όταν το διάβασε…