Ακίνητα: Σε χαμηλό 11 ετών τα deals για εμπορικά ακίνητα

Στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων 11 ετών υποχώρησαν οι ευρωπαϊκές συναλλαγές εμπορικών ακινήτων το πρώτο τρίμηνο του έτους, σύμφωνα με στοιχεία της MSCI, καθώς η αύξηση των επιτοκίων, η τραπεζική αναταραχή και οι φόβοι για την οικονομική ανάπτυξη έκαναν τους επενδυτές πιο προσεκτικούς.

Ειδικότερα, καταγράφηκαν συμφωνίες αξίας 36,5 δισ. ευρώ το τρίμηνο, μειωμένες κατά 62% από πέρυσι, καθώς η απότομη αύξηση των επιτοκίων καθιστά δύσκολη τη συμφωνία μεταξύ αγοραστών και πωλητών για την πραγματική τιμή των ακινήτων.

«Ρωγμές» στα εμπορικά ακίνητα από την τραπεζική κρίση αλλά όχι «καταρρεύσεις»

Η πτώση της αξίας των εμπορικών ακινήτων και η ανησυχία στον τραπεζικό τομέα μετά την κατάρρευση της Credit Suisse έχουν τροφοδοτήσει ανησυχίες ότι οι επενδυτές ακινήτων ή οι δανειστές μπορεί να αποτελέσουν την επόμενη πηγή μεγάλης οικονομικής δυσπραγίας.

Επίσης, ο αριθμός των γραφείων που πωλήθηκαν – ο μεγαλύτερος τομέας ακινήτων της Ευρώπης – μειώθηκε στο χαμηλότερο ιστορικό επίπεδο, ενώ ο όγκος των συναλλαγών μειώθηκε στο χαμηλό 13 ετών των 10,8 δισεκατομμυρίων ευρώ (11,94 δισεκατομμύρια δολάρια).

Έτοιμη να σκάσει η «βόμβα» εμπορικών ακινήτων – Ποιες χώρες κινδυνεύουν

Το Παρίσι πήρε τα ηνία

Το Ηνωμένο Βασίλειο διατήρησε την πρώτη του θέση ως η μεγαλύτερη αγορά εμπορικών ακινήτων της Ευρώπης, αλλά το Παρίσι ξεπέρασε το Λονδίνο και έγινε ο πιο ενεργός επενδυτικός προορισμός της περιοχής, με τις τρεις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές συμφωνίες ακινήτων του πρώτου τριμήνου να πραγματοποιούνται όλες στη γαλλική πρωτεύουσα.

Τα εμπορικά ακίνητα έχουν γίνει το επίκεντρο νέων ανησυχιών σχετικά με τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα, μετά από απότομες αυξήσεις επιτοκίων, φόβους ύφεσης και μείωση της πληρότητας των γραφείων και της λιανικής μετά την πανδημία του COVID-19 που ενίσχυσε τις πιέσεις στις αξίες.

Μια πρόσφατη έρευνα επενδυτών της JP Morgan ανέφερε τα εμπορικά ακίνητα ως την πιο πιθανή αιτία της επόμενης οικονομικής κρίσης.

Μερικές από τις μεγαλύτερες τράπεζες στις Ηνωμένες Πολιτείες έχουν ξεχωρίσει τα εμπορικά ακίνητα ως τομέα ανησυχίας, ενώ οι ευρωπαϊκές τράπεζες έχουν μικρότερη άμεση έκθεση στον κλάδο, σύμφωνα με εκτιμήσεις του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου.

Τα γραφεία αποτελούν τη βάση μιας αγοράς εμπορικών ακινήτων, την οποία δανειστές και επενδυτές έχουν στηρίξει με χρέος 1,5 τρισεκατομμυρίων ευρώ μόνο στην Ευρώπη, σύμφωνα με τους Financial Times.

Real Estate: Το κλίμα στην αγορά ακινήτων θυμίζει έντονα 2009 [Γράφημα]

Ταχεία αύξηση του κόστους δανεισμού

Περίπου 310 δισ. ευρώ νέου δανεισμού ή δανεισμού αντικατάστασης εκδίδονται για να διατηρήσουν ζωντανή την αγορά , σύμφωνα με το Bayes Business School του Πανεπιστημίου του Λονδίνου. Οι ιδιοκτήτες εμπορικών ακινήτων  έπρεπε ήδη να προσαρμοστούν στη ζωή από τότε που ξεκίνησε η πανδημία. Αυτό συνεπάγεται αύξηση της υβριδικής εργασίας μεταξύ των ενοικιαστών επαγγελματικών υπηρεσιών, όπως οι τράπεζες, τα δικηγορικά γραφεία και οι σύμβουλοι, ορισμένοι από τους οποίους μειώνουν τους χώρους των γραφείων τους.

Τώρα, σε μια βασική διαφορά από την τελευταία ύφεση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να αντιμετωπίσουν μια ταχεία αύξηση του κόστους δανεισμού καθώς οι κεντρικές τράπεζες αυξάνουν τα επιτόκια για να περιορίσουν μια απότομη άνοδο του πληθωρισμού. Η μόχλευση ήταν πάντα κεντρικό χαρακτηριστικό των εμπορικών ακινήτων, αλλά οι πρόσφατες χρεοκοπίες τραπεζών στις ΗΠΑ και η κρατική διάσωση της Credit Suisse από την ανταγωνιστική της UBS ενίσχυσαν τους φόβους ότι η πίστωση θα γίνει λιγότερο διαθέσιμη και πολύ ακριβότερη.

Οι τιμές των ακινήτων έχουν ήδη μειωθεί κατακόρυφα τους τελευταίους μήνες, ενώ παλαιότερα κτίρια σε περιφερειακές τοποθεσίες γίνονται πολύ πιο δύσκολο να πουληθούν. Αναλυτές της Citi προειδοποίησαν στα τέλη του περασμένου μήνα ότι οι ευρωπαϊκές αξίες των ακινήτων θα μπορούσαν να μειωθούν έως και 40% μέχρι το τέλος του 2024.

«Μπορείτε σίγουρα να δείτε τις ρωγμές να αρχίζουν να φαίνονται», λέει ο Mark Bladon, επικεφαλής του τμήματος ακινήτων της Investec. Στη Φρανκφούρτη, οι Κορεάτες ιδιοκτήτες του πύργου Trianon 45 ορόφων προσέλαβαν συμβούλους για να ξεκινήσουν την αναδιάρθρωση του χρέους των 375 εκατ. ευρώ που έχουν εξασφαλίσει έναντι του κτιρίου. Ο Cheung Kei, επενδυτής με έδρα την Κίνα, έχει θέσει προς πώληση δύο κτίρια στην επιχειρηματική περιοχή Canary Wharf του Λονδίνου για να μειώσει το χρέος του, σύμφωνα με το Bloomberg. Η Blackstone, ο μεγαλύτερος επενδυτής εμπορικών ακινήτων στον κόσμο, αθέτησε δάνειο με εξασφάλιση έναντι ενός φινλανδικού χαρτοφυλακίου γραφείων τον περασμένο μήνα, ενώ τα δάνεια έναντι γερμανικών πολυκατοικιών που υποστηρίζονται από το Brookfield υποβαθμίστηκαν από τον οίκο αξιολόγησης Moody’s τον Μάρτιο.