Ύψη κτιρίων: Όλα για τα «μπόνους» δόμησης σε 10 ερωτήσεις – απαντήσεις

Σφοδρά πυρά κατά της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την τροπολογία που κατέθεσε τα μεσάνυχτα της Τετάρτης στη Βουλή (και ψηφίζεται σήμερα) σχετικά με τα «μπόνους» σε ύψος και τετραγωνικά δόμησης των κτιρίων, εξαπολύουν δήμαρχοι της Αττικής, υπό την υποστήριξη της Κεντρικής Ένωσης Δήμων Ελλάδος (ΚΕΔΕ).

Η προωθούμενη ρύθμιση, όπως αναφέρουν, ψαλιδίζει μεν τα «κίνητρα» για έξτρα δόμηση που δίνει ο ισχύον Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), αλλά όχι όσο θα έπρεπε ώστε να προστατευτούν οι ήδη επιβαρυμένες από το τσιμέντο πόλεις.

Ακίνητα: O κόσμος είναι κοντά σε «οικοδομική έκρηξη» – Τι βλέπουν οι επενδυτές

Τι προβλέπει σήμερα ο ΝΟΚ; Γιατί έπρεπε να αλλάξει; Τι αλλαγές φέρνει η νέα ρύθμιση; Ποιοι αντιδρούν και γιατί; Ο «Οικονομικός Ταχυδρόμος» απαντά σε 10 ερωτήσεις για ένα θέμα που συσπείρωσε μια σειρά δήμων της Αττικής, οι οποίοι σε πλήρη σύμπλευση, δημιούργησαν μια ιδιότυπη «συμμαχία», ξεπερνώντας ιδεολογικοπολιτικούς φραγμούς με …σημαία πόλεις ανθρώπινες, με λιγότερο τσιμέντο.

Τι προβλέπει ο ισχύον ΝΟΚ;

Ο ΝΟΚ (νόμος 4067/2012) δίνει «μπόνους» δόμησης (σε όγκο ή σε ύψος) εάν ένα κτίριο συμβάλλει στη βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές. Δηλαδή εάν σε μια οικοδομή προστεθεί φυτεμένο δώμα ή εάν ακολουθήσει πρότυπα για εξοικονόμηση ενέργειας κλπ. κερδίζει σε τετραγωνικά.

Τα επίμαχα άρθρα είναι το 10, το 15, το 19 και το 25, τα οποία συνδυαστικά μπορεί να προσθέτουν ακόμη και επιπλέον 10 μέτρα σε ένα κτίριο.

Πού βάζει «κόφτη» η προωθούμενη από το ΥΠΕΝ ρύθμιση;

Με τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία ουσιαστικά προτείνεται να μην εφαρμόζονται τα «μπόνους» δόμησης που δίνει ο ΝΟΚ με το άρθρο 10 (για την περιβαλλοντική αναβάθμιση και βελτίωση της ποιότητας ζωής σε πυκνοδομημένες και αστικές περιοχές), αλλά μόνο σε περιοχές με συντελεστή δόμησης κάτω από 0,8. Τα κίνητρα του άρθρου 15 (παράγραφος 8) για το ύψος των κτιρίων επηρεάζονται μόνο με τη συνδυαστική του χρήση με το άρθρο 10 (παράγραφος 1).

Όσο για τα «μπόνους» ύψους του άρθρου 19, παράγραφος 2 που δίνει κίνητρα με την προϋπόθεση φυτεμένου δώματος, φυτεμένων υπαίθριων χώρων κλπ. διατηρούνται ως έχουν. Δίχως αλλαγές παραμένουν και τα κίνητρα του άρθρου 25 που δίνει «δώρο» έξτρα συντελεστή δόμησης 5% με 10% σε κτίρια με σχεδόν μηδενική κατανάλωση ενέργειας.

Πότε ξεκινά η εφαρμογή της νέας ρύθμισης;

Η εφαρμογή της θα ξεκινήσει από την 1η Μαΐου 2024 και θα ολοκληρωθεί στα τέλη του 2025, όποτε αναμένεται ότι θα έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός της χώρας.

Τι θα συμβεί με τις παλαιές οικοδομικές άδειες;

Οι οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί πριν την 1η Μαΐου 2024 με χρήση κινήτρων θα εκτελούνται όπως εκδόθηκαν και θα αναθεωρούνται δυνάμει των ισχυουσών κατά την έκδοσή τους διατάξεων, «για λόγους προστασίας της εμπιστοσύνης των διοικουμένων και για να αποφευχθούν ιδιαίτερα επιβλαβείς επιπτώσεις», όπως επισημαίνεται.

Γιατί εξακολουθούν να αντιδρούν ΚΕΔΕ και δήμαρχοι;

Για να μην δημιουργηθούν πολεοδομικά τετελεσμένα έως ότου εξεταστεί η υπόθεση των «μπόνους» του ΝΟΚ από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ).

Μιλώντας στον «Οικονομικό Ταχυδρόμο» ο δήμαρχος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης και αντιπρόεδρος της ΚΕΔΕ κ. Γρηγόρης Κωνσταντέλλος, χαρακτηρίζει τη νέα ρύθμιση «μια τρύπα στο νερό», η οποία δεν καλύπτει τις ενστάσεις της ΚΕΔΕ.

Όπως αναφέρει, η ρύθμιση περιορίζει τα ύψη των κτιρίων, αλλά μόνο κατά το ένα τρίτο. «Αυτό δεν μπορεί να γίνει αποδεκτό. Είναι μία επικοινωνιακής φύσης ρύθμιση. Περιμέναμε τουλάχιστον να απαγορευτεί η σωρευτική χρήση των τριών άρθρων του ΝΟΚ, δηλαδή του 10 (παράγραφος 1), του 15 (παράγραφος 8) και του 19 (παράγραφος 2)», επισημαίνει ο δήμαρχος.

Τι θα συμβεί εάν ψηφιστεί σήμερα η νέα ρύθμιση;

Ειδικά για τις περιοχές με χαμηλό συντελεστή δόμησης (κάτω από 0,8) το μέγιστο ύψος που θα μπορούν να πάρουν τα κτίρια από + 9 μέτρα σήμερα, περιορίζεται στα + 5,90 μέτρα. Ειδικότερα σήμερα, το άρθρο 10 (παράγραφος 1) δίνει 3,25 μέτρα, το άρθρο 15 (παράγραφος 8) δίνει 1+1 μέτρο, το άρθρο 19 (παράγραφος 2) δίνει από 3,40 μέτρα έως 4,20 μέτρα. «Όλα αυτά, εάν τα προσθέσουμε δίνουν έξτρα 9 μέτρα. Και τι κάνει η νέα ρύθμιση; Καταργεί το 10.1 που αφορά μόνο στις εμπορικές οδούς. Όσο για τις περιοχές με συντελεστή 0,8 έως 1,6 λέει ότι εάν γίνει συνδυαστική χρήση των άρθρων 10.1 και 15.8 που σήμερα δίνει έξτρα ύψος 5,25 μέτρα το μειώνει στα 2,5 μέτρα. Όσο για περιοχές με συντελεστή δόμησης πάνω από 1,6 το «μπόνους» ύψους περιορίζεται στα 3 μέτρα με τη συνδυαστική εφαρμογή των δύο αυτών άρθρων», εξηγεί ο κ. Κωνσταντέλλος.

Παράλληλα, η νέα ρύθμιση δεν αλλάζει το άρθρο 19 (παράγραφος 2) που θα εξακολουθεί να δίνει ύψος κατά μέσο όρο 3,80 μέτρα ούτε το άρθρο 25 που δίνει αύξηση στον συντελεστή δόμησης έως 10%.

Γιατί ενώ ο ΝΟΚ ισχύει από το 2012, η «φασαρία» ξεκίνησε πριν από περίπου έναν χρόνο, όταν ξεκίνησαν οι πρώτες προσφυγές στη Δικαιοσύνη;

Αν και ο ΝΟΚ ήταν σε ισχύ από το 2012, η έκρηξη οικοδόμησης άργησε να γίνει, λόγω της οικονομικής κρίσης και της πανδημίας, σύμφωνα με τα όσα ανέφερε χθες ο αρχιτέκτονας Νίκος Βρατσάνος σε εκδήλωση της ΕΛΛΕΤ για την εφαρμογή του ΝΟΚ στην Κηφισιά. «Οι συνεχείς αναθεωρήσεις από το 2020 και μετά, έφεραν νέους ορισμούς και τροποποιήσεις άρθρων _ παραθυράκια που οδηγούν στην υπερεκμετάλλευση των οικοπέδων», ανέφερε ο ίδιος.

Ποιοι δήμοι αντιδρούν;

Τον αγώνα κατά των «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ ξεκίνησε ο δήμος Αλίμου προσφεύγοντας στο ΣτΕ για την ακύρωση οικοδομικών αδειών και ακολούθησε με προσφυγές στο ΣτΕ και ο δήμος Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης. Στη συνέχεια στη «συμμαχία» έχουν προστεθεί και οι δήμοι Αθηναίων, Κηφισιάς, Παπάγου – Χολαργού και τελευταία ο δήμος Μοσχάτου – Ταύρου. Μάλιστα, χθες ο δήμαρχος Κηφισιάς κ. Βασίλης Ξυπολυτάς ανέφερε στην εκδήλωση της ΕΛΛΕΤ ότι η τελική νίκη θα κριθεί στο ΣτΕ όταν θα κριθούν αντισυνταγματικές οι διατάξεις του ΝΟΚ.

Μάλιστα, όπως ανέφερε, ο δήμος Κηφισιάς θα ξεκινήσει προσφυγές στη Δικαιοσύνη κατά οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση των «μπόνους». Σύμφωνα με τα στοιχεία που έδωσε, τα τελευταία 6 με 7 έτη έχουν εκδοθεί πάνω από  χίλιες (1.000) οικοδομικές άδειες και εκκρεμούν προς έκδοση 388. Όπως δήλωσε ο ίδιος, η ρύθμιση του ΥΠΕΝ θεραπεύει σε κάποιο βαθμό το πρόβλημα αλλά «δε μας ικανοποιεί στην Κηφισιά». Υπογράμμισε δε ότι η Κηφισιά έχει ούτως ή άλλως κάλυψη 40%, και δεν θα βελτιωθούν οι συνθήκες αν γίνει 36% και ψηλώσουν τα κτίρια.

Τι συμβαίνει με τα «μπόνους» στις περιοχές που προστατεύονται με Προεδρικά Διατάγματα (ΠΔ);

Ο ΝΟΚ, σύμφωνα με τον κ. Βρατσάνο, εξαιρεί ρητώς την εφαρμογή τους στα παραδοσιακά τμήματα πόλεων, όπως της Κηφισιάς, για τα οποία έχουν θεσπιστεί ειδικά ΠΔ. «Όμως, από το 2021 και έπειτα, γινόμαστε σιωπηλοί μάρτυρες της απαξίωσης και της καταστροφής του παραδοσιακού τμήματος, όπου τελικά εφαρμόζονται όλες οι ευεργετικές διατάξεις του ΝΟΚ, καθ΄ υπέρβασιν των όρων δόμησης της περιοχής. Έχουμε ξαναγυρίσει στις πολυκατοικίες της δεκαετίας του ΄70 και του ΄80, αυτές ακριβώς που τα ΠΔ προσπάθησαν να αποτρέψουν. Τεράστιοι όγκοι, επιπλέον όροφοι, και για πρώτη φορά χτισμένες πρασιές που ο ΝΟΚ πλέον επιτρέπει», υπογράμμισε στην εκδήλωση της ΕΛΛΕΤ.

Ποιος ο κίνδυνος σήμερα;

Για πρώτη φορά – σε αντίθεση με την αλλοίωση των πόλεων με την ανοικοδόμηση των δεκαετιών 1950, 1969 και 1970 – στην καταστροφή του αστικού ιστού συμπεριλήφθηκαν και μοναδικής ομορφιάς προάστια όπως η Κηφισιά, το Ψυχικό, η Φιλοθέη, η Εκάλη, αλλά και περιοχές που διατηρούσαν ανθρώπινης κλίμακας κτίρια, όπως ο δήμος Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης και ο Άλιμος, όπως υπογραμμίζει η επικεφαλής της Monumenta, κυρία Ειρήνη Γρατσία.

Στον δήμο Ψυχικού – Φιλοθέης, η Monumenta έχει διαπιστώσει την κατεδάφιση περίπου 100 κτιρίων ενώ στην Κηφισιά αξιόλογα ισόγεια και διώροφα κτίρια με τους κήπους τους εξαφανίζονται και κτίζονται μεγαθήρια. Σύμφωνα με την κυρία Γρατσία, από τους αριθμούς των κατεδαφίσεων που καταγράφουν, διαφαίνεται ότι πολλοί τρέχουν να προλάβουν την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ για τα «μπόνους» του ΝΟΚ.